土地分割 - 消防通道的选项及影响

我正需要有根据的法律咨询，以适当应对这些担忧。

论坛既不能也不允许提供法律咨询。
我接下来写的内容也绝不是法律咨询，仅仅是个人生活经验...

如果为奶奶将用益权登记为第一顺位，就不必担心她的住所会受到威胁。即使强制拍卖，用益权仍然存在。拍卖获得者只有在奶奶去世后才能真正使用拍得的房产。但是，银行通常不喜欢第一顺位的用益权，并且常常要求融资时进行顺位让步。当然，这还取决于自有资金和融资金额的比例。如果发生顺位让步，用益权在强制拍卖时将终止。这种情况下存在失去住所的风险。
--> 与银行沟通，了解是否愿意在用益权之后提供融资。

关于实际分割的问题，不幸的是，你们的后置地块无法通过明确划分的区域直接到达。如果进行实际分割并授予“通过院子”的通行权，那么在最坏情况下，强制拍卖的得标者将拥有该权利。也就是说，外人可以通过院子通行，你们不得阻止（比如不能在院子里停车等）。对于实际分割，我会认真考虑拆除附属建筑。即使这对后置地块不是最理想的解决方案。假设你需要预留3米宽的通路，能够让卡车（消防车）通行。仓库与地块边界之间的空间足够吗？

关于分割和用益权以及可能产生的利弊，我认为公证人是合适的咨询对象。但公证人对自己角色的看法也不尽相同 ;) 。我建议对于需要深入咨询的问题，最好找乡村的公证人。他们通常案子少（市场价值较低），可以花更多时间帮你们。城市公证人对这种“小案子”不感兴趣，更倾向于处理企业法或大型房地产开发项目。

附言：如果决定进行实际分割，请再联系我。如果现在达成一致，可以在通行权上做些安排，使得万一发生情况时，A地块的状况更为有利。

不过道路和管线权应该位于地块边缘。但那现在应该是南边界，附属建筑物必须拆除，而你们的通道将永远位于地块的西南角。

伸展到地块南边界的两部分建筑相对不重要：一个无鸡的鸡舍和一个我现在记不清的建筑。如果把它们移除，通路仍然不够，因为空出的巷道宽度不到2米。但这可以成为一条很好的管线通道，除非建筑的位置偏向北侧，见下段……

我认为你首先应当讨论在地块上的建筑/布置可能性。

这一步我们已经开始。我们标出了我们这个门外汉理解下可建筑的面积，见图。大致保持以下距离：
邻居地块（北边和南边）
谷仓（6米）
道路（<=50米）

我们希望尽量将房子布置在北侧，因为房子南侧将有一个露台，那里比较希望有一点视野。

论坛不能也尤其不应提供法律咨询。

我明白这一点，我永远不会在法律问题上依赖论坛内容，也绝不会鼓励任何人给我或别人在线上论坛中提供法律建议。我只是想得到一个指引，告诉我可以去找谁进行这种咨询。因为现在感觉我们又回到了起点。共识似乎是必须找到“有能力”的人。无论是测量师、公证人……差别不大。

我的建议是，涉及复杂咨询的主题最好找乡村地区的公证人。

我们从柏林搬到科特布斯，我昨天见过的那位同事按定义属于“乡村地区”。 ;)

但他不擅长咨询。我还会再看看。

一个重要的点也是消防通道。在预申请中，建设局指出消防通道将在“正式”的建设申请中讨论。

“消防通道”几乎代表了地块的接入。

现在我们打算将目前连贯的土地分成A部分（归我祖母所有）和B部分（我们的建筑用地）。

这不能“从中间”进行。官方的划分不能用“中间型”的通路。这点每个建筑申请者都应该理解。我不知道理想划分是如何操作的，但我基本上对那里的情况持相同的顾虑。对我来说这比较合乎逻辑。
中间的通道和接入会将前面部分分开。

我不知道无形划分是如何进行的，但在那种情况下，我基本上也有相同的顾虑。

无形划分是可行的。首先一切都是共有财产，特殊使用权将在规划中定义。我们认识的人中就有这样一个例子，半独立式住宅进行了无形划分。在特殊使用权的花园中间有一条通道，以便邻居（建造者）可以通过这条直接通道到达他的车库。若是真实分割，我也不会认为这里是死胡同（用中间通道确实不行），而是A地块上的通行权。因为这不一定是唯一的通行权，所以这是完全可能的。

也许那个公证人并没有那么糟糕。一开始，我在“家庭”这种构成中会认为无形划分是昂贵而无意义的。考虑到“即使在最坏情况下也能保证安全的住所”、“穿过地块的通道”、“银行必须配合”等条件，这个选项值得考虑。但对于这三种方案，我也会跟银行进行沟通。

通常情况下（至少在巴伐利亚这里），公证处的咨询不是由公证人本人，而是由公证检查官或官方顾问进行。他们比公证人本人有更多时间并且在这类事务上经验更丰富。所以不必坚持一定要与公证人本人进行咨询。

是的，也许可以考虑使用通行权的想法，而不将通道分开，只是后面的区域？

是的，也许可以考虑赋予通行权，而不将入口分开，只涉及后面的区域？

没错，两个矩形地块。前面的地块赋予后面的地块通行权（和管线权）。通行权必须以“最坏情况”为前提，为前面的地块利益进行规定。