Acheter un terrain avec droit de passage

Plus je réfléchis à ce sujet, plus cette construction me semble étrange.

Cette construction n’est pas rare.
Pour aller droit au but : si tu veux le terrain, c’est seulement avec ce droit de passage. Sinon, quelqu’un d’autre doit l’acheter.
Ce qui t’intéresse, voici un extrait de immoportal :

Quelles obligations découlent du droit de passage ?
Le droit de passage implique plusieurs droits et obligations. Ainsi, le propriétaire du terrain servant ne doit pas restreindre le voisin dans l’utilisation convenue du chemin ni le bloquer.
Le titulaire du droit sur le terrain dominant est en revanche tenu d’utiliser le chemin de manière aussi respectueuse que possible et de respecter toutes les conditions liées au droit de passage. Par exemple, le droit de circulation n’autorise pas le titulaire du droit de passage à garer sa voiture sur le chemin d’accès. Il ne doit pas non plus affecter ou endommager la propriété d’autrui sur le terrain servant. Si une redevance d’utilisation est convenue pour le droit de passage, le propriétaire du terrain dominant doit effectuer les paiements correspondants.

Qui paie l’entretien du droit de passage ?
Déneiger en hiver ou tailler les buissons et arbres pour faciliter le passage – le droit de passage entraîne aussi des coûts liés à l’entretien du chemin d’accès. En règle générale, celui qui utilise le droit de passage, donc le propriétaire du terrain dominant, supporte les frais d’entretien et de déneigement. D’autres arrangements concernant l’entretien du chemin sont toutefois possibles. Ceux-ci doivent en tout cas être consignés par écrit.

Alors, j’ai exactement cette situation. C’est sans problème. Comme j’utilise aussi l’entrée, tous les coûts sont partagés. Jusqu’à présent, l’entretien fonctionne aussi sans plan. On se relaie d’une manière ou d’une autre. Il serait intéressant de savoir comment on règle cela si on n’utilise pas l’accès. Parce que dans ce cas, il faudrait aussi convenir d’une sorte de compensation d’usage. Et comment on s’accorde là-dessus, si l’un possède déjà le terrain en arrière - aucune idée. Ah oui, je ne veux pas embellir la situation, chez nous les deux parties sont assez détendues. La situation comporte bien sûr un potentiel de conflit. Mais ça ne doit pas forcément arriver, je voulais juste le préciser.

Ah bon, pourquoi on fait comme ça : c’est moins cher à diviser, car il y a moins de points limites (arpenteurs) nécessaires. On peut aussi théoriquement construire directement sur la voie d’accès, car la voie d’accès fait généralement 3 m de large = distance limite respectée. Pour la forme en tête de pipe, il faudrait encore reprendre une surface tampon. Éventuellement, on veut garder les tailles des terrains élevées pour respecter le coefficient d’emprise au sol ou pour rendre les terrains plus faciles à bâtir.

Si c’était comme chez moi, alors le terrain arrière n’est pas encore vendu (au sens où : passé chez le notaire) et la division du terrain n’est pas encore réalisée, tout est fait en une seule fois. On peut alors imposer les frais de division et toutes les charges de construction et les inscriptions au registre foncier, etc., aux acheteurs. Dans l’acte notarié, les deux acheteurs sont alors obligés de procéder ainsi et aussi, par exemple, de partager les coûts.

Si j’avais été plus malin à l’époque, j’aurais dû négocier 30-60 m² de plus, ne pas utiliser la voie d’accès et faire entrer contractuellement une redevance d’usage séparée – sans parler du fait qu’à l’époque, j’en serais probablement sorti car il y avait encore 100 autres candidats pour le terrain. Tu peux vérifier s’il ne serait pas possible que ce soit différent chez toi, peut-être que ce n’est pas si « chaud » aujourd’hui et dans ta région. L’utilisation commune conduit cependant à une satisfaction dissonante dans son propre cerveau. La partie du terrain paraît moins « perdue ».

Au fait, j’ai même payé plus – donc sois content que le désavantage soit d’une certaine manière pris en compte chez toi.

Merci pour tes réflexions détaillées à ce sujet ! Exactement, une bonne partie est le sentiment que nous sommes désavantagés et que le concurrent aurait pu obtenir le morceau de choix.

J’ai maintenant demandé si c’est déjà inscrit, je voudrais bien, comme tu le dis, avoir pour nous des passages utilisables dans le registre foncier, par exemple quelque chose comme « [Instandhaltung, Winterdienst etc wird halbiert] ». On verra, la réponse de l’agent immobilier est encore attendue. Si c’est déjà inscrit, je dois bien sûr encore réfléchir sérieusement. Bonne soirée !

Le logement en arrière a aussi des inconvénients : longueur de raccordement et donc coûts. Un trajet plus long à parcourir (parfois en marche arrière sur plus de 20 m sur du pavé de 2,40, ce qui n’est pas seulement difficile pour ma femme). Vue bloquée, selon la situation du voisinage, plus de voisins proches avec lesquels il faut composer (mon voisin d’en arrière a par exemple quatre, moi seulement trois (ou chacun un de moins parce que mon voisin à droite est un terrain vague).