Dividir la propiedad - opciones e impactos en el acceso de bomberos

Exactamente para eso necesito un asesoramiento legal sólido para enfrentar adecuadamente estas preocupaciones.

Un asesoramiento legal no puede y, sobre todo, NO DEBE ser prestado por un foro. Todo lo que escriba a continuación, por lo tanto, NO es asesoramiento legal sino solo experiencia personal de vida...

Si se inscribe el usufructo para la abuela en primer rango, no hay preocupación de que su hogar esté en peligro. Incluso en una ejecución hipotecaria, el usufructo seguiría vigente. El adjudicatario solo podría disponer de lo adquirido después del fallecimiento de la abuela. Pero, un usufructo en primer rango tampoco es bien visto por los bancos y a menudo exigen un desistimiento de rango para la financiación. Por supuesto, esto también depende de qué tan alto sea el porcentaje de capital propio o de la financiación. En caso de desistimiento de rango, el usufructo dejaría de existir en una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, en ese caso sí existiría el riesgo de perder el hogar.
--> Hablar con el banco para ver si también financiarían en un rango inferior al del usufructo.

El problema de una división real es, lamentablemente en su caso, que el terreno trasero no se puede acceder simplemente por una zona delimitable. Si se hace la división real y se concede el derecho de paso "por el patio", en el peor de los casos de ejecución hipotecaria el adjudicatario tendría ese derecho. Es decir, el extraño podría entonces circular por el patio y ustedes no podrían impedirlo (no pueden estacionar en el patio, etc.). Para una división real, en este caso pensaría seriamente en demoler el edificio auxiliar. Aunque esta no sea la solución más bonita para el terreno trasero. Asuma que tendrá que dejar 3 m de ancho de camino, transitable por un camión (bomberos). ¿Es suficiente el espacio entre el granero y la frontera del terreno?

Para el asesoramiento sobre la división o usufructo y las ventajas/desventajas que resulten en caso de necesidad, ya consideraría al notario como la persona adecuada. Pero los notarios también ven su función de maneras muy diferentes ;) . Mi consejo para temas que requieren mucho asesoramiento es más bien acudir a un notario en zonas rurales. Normalmente tienen simplemente menos casos (y valores de mercado más bajos) y por eso pueden dedicarles más tiempo a ustedes. Un notario urbano no está interesado en este tipo de "pequeños asuntos" y prefiere invertir su tiempo en derecho empresarial o proyectos inmobiliarios grandes.

P.D. Si optan por la división real, avísame de nuevo. Si se hace ahora de mutuo acuerdo, se pueden establecer ciertos aspectos en el derecho de paso que hagan la situación más cómoda para el terreno A en caso de que sea necesario.

Aunque entonces el derecho de paso y de conducción debería estar en el límite del terreno. Pero eso hoy sería el límite sur, los edificios auxiliares tendrían que ser demolidos y tendríais el acceso para siempre en la esquina suroeste del terreno.

Las dos partes del edificio que llegan hasta el límite sur del terreno son relativamente poco importantes: un gallinero sin gallinas y un no-sé-qué. Si uno se los imagina fuera, no alcanzaría para un acceso porque el pasillo libre quedaría con menos de 2 metros de ancho. Pero eso podría ser una buena ruta para las conducciones, si no fuese porque la ubicación del edificio está pensada más bien hacia el norte, véase el siguiente párrafo...

Creo que primero deberías discutir aquí las posibilidades de construcción / ubicación en el terreno.

Ya hemos avanzado en ese paso. Hemos marcado la superficie construible posible (según nuestro entendimiento de aficionados), véase imagen. Aproximadamente cumple las siguientes distancias:
a los terrenos vecinos (norte y sur)
al granero (6 m)
a la calle (<=50 m)

Nos gustaría colocar la casa lo más al norte posible, porque en el lado sur de la casa debe haber una terraza y ahí se desea tener algo de vista.

Un foro no puede ni debe ofrecer asesoramiento jurídico.

Eso lo tengo claro, jamás me basaría en contenido de foros para cuestiones legales ni animaría a nadie a darme a mí o a otro consejo jurídico en un foro. Sólo busco una indicación de a quién dirigirme para obtener ese tipo de asesoramiento. Porque ahora mismo parece que estamos otra vez en el punto de partida. El consenso parece ser que hay que acudir a una persona "capaz". Ya sea perito, notario... casi da igual.

Mi consejo para temas que requieren mucha asesoría es acudir a un notario en el campo.

Nos mudamos de Berlín a Cottbus, así que el colega que conocí ayer, que está allí establecido, es por definición "del campo". ;)

Pero el asesoramiento no fue lo suyo. Voy a seguir buscando.

Un punto importante también es el acceso de bomberos. En la consulta previa, la oficina de construcción señaló que el acceso de bomberos solo se tratará en la solicitud de construcción "real".

El "acceso de bomberos" es prácticamente la conexión de la parcela.

Ahora tenemos la intención de dividir la parcela actualmente contigua en la parte A (que seguirá perteneciendo a mi abuela) y la parte B (nuestra parcela para construir).

Eso no es posible "en medio". La división oficial no funciona con un acceso "centrado". Eso debería entenderlo cualquier solicitante de construcción. No sé cómo funciona con una división ideal, pero también ahí veo básicamente las mismas objeciones. Para mí, eso es más lógico.
Un acceso y conexión centrados dividirían la parte delantera.

No sé cómo funciona en una división ideal, pero también allí veo básicamente las mismas preocupaciones.

En una división ideal eso sería posible. Primero todo es propiedad común, y los derechos de uso exclusivo se definen en el plano. Tuvimos un caso así en nuestro círculo de conocidos con una casa pareada que estaba dividida idealmente. Por el derecho de uso exclusivo del jardín pasaba una franja para que el vecino (constructor) pudiera llegar directamente a su garaje. En una división real no vería aquí un terreno sin salida (eso no sería posible con un acceso central), sino un derecho de paso sobre la parcela A. Dado que no tiene que ser un derecho de paso exclusivo, es bastante concebible.

Quizás el notario no era tan malo. Al principio, yo habría considerado la división ideal como una tontería costosa en la constelación de "familia". Con las condiciones "hogar seguro incluso en el peor de los casos", "acceso atravesando la parcela", "banco debe colaborar", la opción es una sobre la que vale la pena pensar. Pero para las 3 opciones también consultaría con el banco.

Normalmente la asesoría en el notario (al menos aquí en Baviera) no la hace el notario en persona, sino el inspector notarial o el consejero del tribunal. Tienen tanto más tiempo como más experiencia en estos temas que el propio notario. Así que no insistir necesariamente en la asesoría con el señor/señora notario personalmente.

Sí, quizás la idea sea aprovechar el derecho de paso sin separar la entrada, sino solo la parte trasera?

Sí, quizás la idea es retomar el derecho de paso sin que se separe el acceso, sino solo la parte trasera?

Sí, exactamente, dos terrenos rectangulares. El delantero entonces concede al trasero un derecho de paso (y derecho de conducción de servicios). Esto debe formularse para el "peor caso" a favor del terreno delantero.