१० आवासीय इकाइयों वाले बहुमंजिला घर की निर्माण लागत, पूर्ण रूप से तहखाने के साथ

पी.एस. मेरे द्वारा बताए गए दामों में अनजान/अप्रत्याशित परिस्थितियों के लिए एक बफर सहित गणना की गई है

क्या आप उस कारक का खुलासा करेंगे, और क्या यह म्यूनिख और मैंहेम (और 2021 और 2023 के बीच) अलग-अलग है? वर्तमान राजनीतिक स्थिति को देखते हुए (मैं दो युद्धों की खबरों की बात नहीं कर रहा, एक तीन-भागीय गठबंधन भी मेरे लिए एक निवेशक के तौर पर बचाव या कम से कम जोखिम फैलाने का कारण होगा) इसमें निश्चित ही एक महत्वपूर्ण उथल-पुथल कारक शामिल होना चाहिए...

क्या आप उस कारक को बता सकते हैं, और क्या वह म्यूनिख और मनहेम (और 2021 और 2023 के बीच) अलग-अलग है?
मौजूदा राजनीतिक स्थिति में (मैं न्यूज में चल रहे दो युद्धों की बात नहीं कर रहा, तीन दलों की गठबंधन मेरे लिए एक निवेशक के रूप में पहले से ही रोकथाम या कम से कम जोखिम विभाजन का कारण है) इसमें निश्चित रूप से एक महत्वपूर्ण वलयकीय सहगामी होना चाहिए ...

सबसे पहले हम हमेशा 300/400 के खर्चों पर 10% की लागत आरक्षित के साथ काम करते हैं। एक बैंक के रूप में, हमेशा की तरह - हम बेहद सतर्क रहते हैं और एक और आरक्षित लागत-अधिभार गारंटी के जरिए वें खर्चों के अतिरिक्त 10% की मांग करते हैं जो भवन मालिक से ली जाती है। ग्राहक या तो स्वाभाविक रूप से इसके लिए उपयुक्त होता है या उसे पैसा जमा करना पड़ता है।
2021-2023 की कीमतों में वृद्धि लगभग 1,000 €/वर्ग मीटर से 1,500 €/वर्ग मीटर के बीच है। यह अक्सर जीयू के लाभ या भारी सामग्री कीमतों की वृद्धि रही है। आज के नजरिए से बहुत अधिक महंगे खरीदे गए भूखंडों की तो बात ही नहीं।

तुम्हारा असल में क्या इरादा है?

किराया देना, निवेश करना, कर बचत मॉडल?

क्या तुम फाइनेंसिंग कर रहे हो या तुम्हारे पास नकद राशि है?
ऐसे संपत्तियां अब पहले ही महत्वपूर्ण छूट के साथ बेची जा रही हैं।

मेरे पास भी ऐसा ही एक संपत्ति है और मैं तुम्हें कुछ सलाह दे सकता हूँ।

इतनी प्रतिक्रिया की मैंने तो सोची भी नहीं थी। मैंने सब कुछ नहीं लिखा क्योंकि ज्यादातर लंबे टेक्स्ट ठीक से पढ़े नहीं जाते, जैसा कि ने पहले ही साबित कर दिया है (2.5 मंजिलें)। मैं कोशिश करता हूँ सभी बातों पर गौर करने की:

एक योजना है जो अंतिम नहीं है, लेकिन सभी कंपनियों को प्रस्ताव तैयार करने के लिए दी गई है।
भूमि क्षेत्रफल 22.5 मी x 14.5 मी आयताकार
1x सुतर्रेन अपार्टमेंट + तकनीक + भंडारण कमरे तहखाने में, क्योंकि हिल (3.5 मीटर ऊंचाई पर 45 मीटर लंबाई) को वैसे भी सहारा देना होगा, लगभग सभी कंपनियों ने तहखाने में गैराज की बजाय रहने की जगह को अधिक उपयुक्त माना।
प्रत्येक तल पर 3 आवास इकाइयाँ (60m²-90m²) होंगी, नीचे दी गई मंजिलों (EG, OG और DG) में, जहाँ DG की इकाइयाँ थोड़ी छोटी होंगी।
लिफ्ट लगाना ज़रूरी है, वास्तुकार के अनुसार 6 से अधिक आवास इकाइयों पर यह अनिवार्य है।
अधिकांश कंपनियां WDVS सिस्टम सुझाती हैं, लेकिन 2-3 ने कहा कि klinker की तुलना में कोई बड़ा मूल्य लाभ नहीं होगा, ज्यादातर मुख्य ठेकेदार मूल रूप से कंक्रीट फ्रेम वाले होते हैं।
मानक का मतलब है फ़र्श/टाइल्स की सामग्री अधिकतम 25€/m², कोई विशेष आकार नहीं, साधारण बाथरूम की सुविधा, कोई अतिथि बाथरूम नहीं, कोई छत स्पॉट लाइट्स नहीं, कोई मल्टीमीडिया व्यवस्था नहीं, ... मैंने जो निर्माण विवरण पाए वे लगभग सभी समान थे।

घर पूरी तरह किराए पर दिया जाना है। 10 आवास इकाइयाँ खासकर KFW40 सब्सिडी के कारण आईं, मैं शुरुआत में 6 इकाइयों से शुरू किया था और यह धीरे-धीरे बड़ा होता गया, क्योंकि कंपनियों ने बताया कि अधिक क्षेत्रफल = प्रति वर्ग मीटर कम कीमत।

वर्तमान किराए (गैर-मेट्रो क्षेत्र) के हिसाब से, 665m² के बिना जमीन वाले, लेकिन सभी अन्य लागतों के साथ, और मैं सचमुच सभी लागतों का मतलब ले रहा हूँ! 1,800,000€ का पूरा घर तैयार स्थिति में बनने की लागत होनी चाहिए। इसे उपयुक्त गारंटी के साथ वित्तपोषित किया जा सकता है। जमीन अपनी पूंजी है, यह बैंक के साथ पहले ही चर्चा में था, लेकिन KFW को हटाए जाने की वजह से फिलहाल यह स्थगित हो गया।

शायद सीधे मुख्य ठेकेदार के पास जाकर योजना देना गलत था। पहली वास्तुकार ने 120,000€ माँगे, जो मेरे लिए थोड़ा ज़्यादा था "मैं तब बनाऊँगा जब यह लाभदायक होगा, अन्यथा जमीन वैसे ही रहेगी" की सोच से। वह भी तब के सबसे बढ़िया समय में था और इसे एक चेतावनी के रूप में देखा जा सकता है। अब एक दूसरा वास्तुकार काम कर रहा है, अगली सप्ताह उनका प्रस्ताव और कोटेशन आएगा।

पर मैं देख रहा हूँ, जाहिर है यह असंभव लग रहा है, इससे मुझे तो मदद मिल गई। फिर मैं बस यह सोचता हूँ कि कंपनियां मुझे प्रस्ताव क्यों देती हैं। ऐसा बिल्कुल नहीं है कि मैं बजट छुपा रहा हूँ या आवास क्षेत्रफल, रूपरेखा या कुछ भी अचानक बदल रहा हो।

एक ब्लूप्रिंट है जो अंतिम नहीं है, लेकिन सभी कंपनियों को प्रस्ताव बनाने के लिए उपलब्ध कराया गया था। [...] शायद सीधे GU के पास ब्लूप्रिंट लेकर जाना ही गलत था। पहले आर्किटेक्ट ने 120,000€ का शुल्क मांगाः जो मेरे लिए उसके लिए थोड़ा ज्यादा था कि "मैं तभी बनाऊंगा जब यह लाभदायक हो, वरना जमीन वैसे ही पड़ी रहेगी"।

मैं कोशिश करता हूँ संक्षेप में बताने की, जो मैंने शायद आंशिक रूप से गलत समझा। तुम्हारे पास 1.8 मिलियन का बजट है, जिसके लिए तुम एक मौजूदा भूखंड पर एक बहुमंजिला आवास बनाना चाहते हो। एक आर्किटेक्ट डिज़ाइन के लिए इतना शुल्क मांग रहा था जो तुम्हारे लिए संभावनाओं के मूल्य से अधिक था। इसके बाद तुमने खुद एक ब्लूप्रिंट बनाया और कुछ GU को प्रस्ताव के लिए भेजा। शुरू में तुम 6 आवासीय इकाइयां बनाना चाहते थे - मुझे लगता है कि एक सममित त्रि-आधारित इमारत में, सभी तीन मंजिलें समान होंगी, और आंशिक अतिरिक्त मंजिल (Nichtvollgeschoss-DG) वहां प्रभावी रूप से छोटी होगी। फिर GU ने प्रस्ताव दिया कि UG में केवल गैराज की जगह एक फ्लैट भी बनाया जाए और प्रत्येक मंजिल पर अधिक फ्लैट बनाएं। यह एक सामान्य शुरुआत है एक कमजोर बहुमंजिला आवास परियोजना की, तुम्हें एक स्वतंत्र सलाहकार की पेशेवर मदद की जरूरत है। मैं आशा करता हूँ कि मेरे एक सहयोगी के पास तुम्हारे लिए समय होगा - मैं खुद व्यक्तिगत घर बनाने वालों के लिए हूँ, और अधूरा या खराब शुरू किया हुआ प्रोजेक्ट संभालने की मेरी इच्छा नहीं है, कारण मेहनत और आनंद का संतुलन।

आर्किटेक्ट के अनुसार 6 से ज्यादा आवास इकाइयों के लिए लिफ्ट अनिवार्य है।

यह एक गलतफहमी या संक्षिप्त प्रस्तुति है। "लिफ्ट" नहीं, बल्कि आवास परियोजना के एक हिस्से की "अवरोधरहित पहुँच" एक निश्चित आकार से अनिवार्य होती है। निवासियों को सामुदायिक सुविधाओं तक पहुंचना आवश्यक होता है, जिसे संक्षिप्त रूप में "लिफ्ट" कहा गया है। तीन मंजिलों (चाहे वे पूरी मंजिल हों या नहीं) पर लिफ्ट अनिवार्य नहीं है और यह अतिरिक्त खर्च वाला होता है।

अधिकांश कंपनियां WDVS की सलाह देती हैं, लेकिन 2-3 ऐसी भी थीं जहां कंक्रीट क्लेडिंग (Klinker) की तुलना में कोई बड़ी कीमत सस्ती नहीं थी, अधिकांश GU मूल रूप से कंक्रीट कंस्ट्रक्शन कंपनी हैं। स्टैण्डर्ड का मतलब है टाइल/फ्लोरिंग सामग्री 25€/m² तक, कोई विशेष फॉर्मेट नहीं, साधारण बाथरूम Ausstattung, कोई गेस्ट बाथरूम नहीं, कोई छत स्पॉट लाइट नहीं, कोई मल्टीमीडिया नहीं,... मुझे प्राप्त सभी विवरण आधे से ज्यादा समान लगे। घर पूरी तरह किराये पर दिया जाएगा। 10 इकाइयाँ खासकर KFW40 Förderung के कारण आईं, मैंने 6 इकाइयों से शुरू किया था और यह धीरे-धीरे बढ़ता गया, क्योंकि कंपनियों ने बताया कि ज्यादा क्षेत्रफल = प्रति वर्ग मीटर सस्ता।

यह सब गैर-पेशेवर सलाह जैसा लगता है जो मुख्यतः गैर-व्यावसायिक आवास निर्माताओं के लिए काम करने वाले सामान्य ठेकेदार देते हैं। असमान Ausstattung कोई पेशेवर नहीं करता, और कंक्रीट क्लेडिंग की लागत को अतिरिक्त शुल्क की तरह देखना भी सही नहीं है (जैसे "देखिए हमारी गुणवत्ता कितनी बेहतर है, सिर्फ थोड़ा ज्यादा खर्च आएगा")। कंक्रीट क्लेडिंग एक आर्थिक पहलू है, खासकर खुद के लिए किराये की इमारत में। मात्रा के कारण इकाई मूल्य घटने की सोच भी एक ग्रामीण सोच है। जैसा मैंने कहा, मैं खुद तुम्हारा प्रोजेक्ट नहीं लूंगा, लेकिन कम से कम विशेषज्ञों के पास जाकर उनके संदर्भ दिखवाओ - जितना अधिक निर्माण किया हो, उतना बेहतर।

क्योंकि ढलान (3.5m ऊंचाई पर 45m लंबाई) को तो क़ैद करना ही होगा,

हम यहां हाइटलाइन (ऊंचाई रेखा) की घर की अक्ष को सापेक्ष स्थिति के बारे में बात कर रहे हैं?

मैं कोशिश करता हूँ संक्षेप में बताने की, जो मैंने शायद आंशिक रूप से गलत समझा है। तो तुम्हारे पास 1.8 मिलियन का बजट है, जिस पर तुम एक मौजूदा जमीन पर एक मल्टीफैमिली हाउस बनाना चाहते हो। एक आर्किटेक्ट ने योजना के लिए इतना अधिक शुल्क माँगा, जो तुम्हारी संभावनाओं के अनुरूप मूल्य नहीं था। इसके बाद तुमने खुद एक भूमिति योजना बनाई और कुछ जनरल ठेकेदारों (GU) को प्रस्ताव देने के लिए दी। मूल रूप से तुम 6 आवास इकाइयाँ बनाना चाहते थे – मेरा अनुमान है कि एक सममित द्विपक्षीय भवन में, तीनों मंजिलें समान होंगी, और गैर-पूर्ण मंजिल की छत के कारण ऊपर की मंजिल प्रभावशाली रूप से छोटी होगी। फिर GU तुमसे प्रस्तावित किए कि बेसमेंट (UG) में केवल गैराज के बजाय एक अपार्टमेंट भी रखा जाए और प्रत्येक मंजिल पर अधिक आवास इकाइयाँ बनाई जाएँ। यह सामान्य शुरुआत होगी एक सौम्य मल्टीफ़ैमिली हाउस शुरुआती परियोजना की कहानी की, वास्तव में तुम्हें एक स्वतंत्र सलाहकार से पेशेवर मदद की आवश्यकता है। मैं तुम्हारे लिए कामना करता हूँ कि मेरे किसी सहयोगी के पास तुम्हारे लिए समय हो – मैं स्वयं अपने काम में अधिकतर अकेले घर बनाने वालों की मदद करता हूँ, और गलत और बुरी तरह शुरू की गई परियोजनाओं पर मुझे सच में कोई दिलचस्पी नहीं है, मेहनत और आनंद के संतुलन की वजह से।

यह बात लगभग सही बैठती है। लेकिन इसे ड्रॉ कराना चाहिए। किससे मदद? निर्माण परामर्श? आर्किटेक्ट? मैंने तुमसे ये पूछा था।

यह एक गलतफहमी या संक्षिप्त प्रस्तुति है। "फायरलिफ्ट" नहीं, बल्कि "अशक्तिकरण रहित पहुंच" (Barrierefreiheit) आवासों के एक हिस्से के लिए एक निश्चित आकार की आवासीय इकाई में अनिवार्य है। वहाँ के निवासियों को सामुदायिक सुविधाओं तक पहुंच होनी चाहिए, जिसे "फायरलिफ्ट" के रूप में सांकेतिक रूप में बताया गया है। एक लिफ्ट तीन मंजिलों (चाहे वे सभी पूरी हों या न हों) में स्वाभाविक रूप से आवश्यक नहीं होती है और सभी अतिरिक्त सुविधाओं के साथ यह आर्थिक रूप से भी अप्रभावी होती है।

हाँ, यह निश्चित रूप से सरल बताया गया था, लेकिन कहा गया था कि लिफ्ट को योजना में शामिल करना जरूरी है। अगर मैंने इसे ठीक समझा है, तो शाफ्ट को निश्चित रूप से बनाना होगा, कि मैं सीधे लिफ्ट लगाऊँ या नहीं, यह मेरी इच्छा पर निर्भर होगा।

यह सब बहुत हद तक गैर-पेशेवर परामर्श की तरह लगता है, जो अक्सर या लगभग पूरी तरह गैर-व्यावसायिक आवास निर्माताओं के लिए काम करते हैं। बिना भेदभाव वाली सजावट कोई पेशेवर नहीं करता, और क्लैडिंग के अतिरिक्त खर्च की बात (जैसे "देखिए, हम कितने सक्षम हैं, यह थोड़ा अतिरिक्त खर्च है") भी नहीं करता। क्लैडिंग एक आर्थिक मुद्दा है, खुद के किराये के लिए बनने वाले भवन में तो खासतौर पर। इसके अलावा, मात्रा के हिसाब से सस्ते यूनिट प्राइस का विचार एक सामान्य किसान सोच है। जैसा कि मैंने कहा, मैं खुद तुम्हारे मामले को नहीं लूँगा, पर कम से कम पेशेवरों से संपर्क करो। और उनके संदर्भ निर्माण दिखाओ – जितना अधिक बार बना हो, उतना बेहतर।

वे सभी स्थानीय फर्म, आर्किटेक्ट और निर्माण परामर्श थे जिनके पास ऐसे प्रोजेक्ट्स का अनुभव था। मेरी राय में उनके विचार लगभग समान थे। उनमें से कई अपने लिए भी ऐसे प्रोजेक्ट बनाते हैं, लेकिन आम तौर पर निजी अपार्टमेंट के लिए।

हम यहाँ घर की धुरी के सापेक्ष ऊँचाई रेखाओं की स्थिति के बारे में बात कर रहे हैं?

यह मुझे शुरुआती के रूप में भारी लग रहा है। ड्राइववे, पार्किंग और बेसमेंट की फर्श की सतह लगभग एक समान होगी। बेसमेंट धीरे-धीरे ढलान में समा जाएगा।

मैं इसे आगे यहाँ जारी नहीं रखना चाहता, मेरा सवाल तो जवाब मिल चुका है। मैं 3,000€/m² से काफी कम में नहीं बनाऊँगा और वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए मामला खत्म हो चुका है। बहुत धन्यवाद।