带有10个居住单元的多户住宅建筑成本，带完整地下室

P.S. 我提到的价格是包含了意外情况/不可预见事项缓冲的计算价格

你愿意透露这个缓冲系数是多少吗？这个系数在慕尼黑和曼海姆之间（以及2021年和2023年之间）有差异吗？
考虑到当前的政治形势（我甚至不谈新闻中的两场战争，作为投资者，三党联盟对我来说已经是保持谨慎或至少进行风险分散的充分理由），这里面肯定包含了一个相当大的波动系数……

你能透露一下这个系数吗？它在慕尼黑和曼海姆之间（以及2021年和2023年之间）有区别吗？在当前的政治形势下（我甚至不谈新闻中的两场战争，作为投资者，三党联盟对我来说已经足够让我保持谨慎或至少分散风险），这里面肯定存在相当大的波动系数……

首先，我们总是对300/400的成本预留10%的费用缓冲。但作为银行，一如既往地非常谨慎，还会通过建筑商提出的成本超支保证，再额外要求上述成本的10%作为缓冲。客户要么本身有足够的资金保障，要么必须预先缴纳这笔钱。
2021年至2023年的价格上涨大致在每平方米1000欧元至1500欧元之间。这通常是总承包商的利润，或者是材料价格的大幅上涨。更不用说从现在的角度看，买入价格远远过高的土地了。

你到底打算做什么？

出租、投资、节税方案？

你是要贷款还是有现金？

这类房产现在已经有明显的折扣了。

我自己也有类似的房产，可以给你一些建议。

我完全没预料到会有这么多回应。我没有写得很详细，因为通常人们不会认真看很长的文字，正如 已经证明的那样（2.5层）。我试着逐条回应：

有一个平面图还不是最终版，但已经提供给了所有公司用来报价。
建筑面积22.5米 x 14.5米，矩形
地下室有1套地下室公寓+设备间+储藏室，因为山坡（45米长，落差3.5米）必须要挡土，几乎所有公司都认为居住空间比地下车库更合理
一楼、二楼和阁楼各有3套住宅单元（60平方米-90平方米），其中阁楼的住房面积稍小一些
必须预留电梯，建筑师说超过6个住宅单元就必须安装电梯
大部分公司建议使用外墙保温系统，但也有2、3家公司认为相比砖石没有明显的价格优势，大部分总承包商都是从土建开始的
标准配置指的是瓷砖/地板材料不超过25欧元/平方米，不用特殊规格，简易浴室配置，无客卫，无天花板射灯，无多媒体等……我觉得我收到的建筑说明都很类似

房子要全部出租。10套住宅单元主要是因为KFW40补贴，我一开始打算做6套，后来越来越大，因为公司告诉我面积越大，单价越便宜。

按照目前的租金（非大城市），房子不含地皮，建筑面积665平方米，加上所有其他产生的费用，我说的是真正所有费用！成本在180万欧元以内，且能融资，条件是有相应的担保。地皮算自有资金，银行也都同意了，但因KFW补贴取消暂时搁置了。

也许一开始就直接找总承包商用这个平面图是错的。第一个建筑师要价12万欧元，我觉得有点贵，毕竟我想的是“建了能赚才建，不然地皮就先放着”。但那是在市场最热的时候，也可以看作是个震慑价。现在换了另一个建筑师，下周应该会有他的方案和报价。

不过我已经看出来，这好像是不现实的，这对我其实也算有帮助。那我就奇怪了，为什么公司还会给我报价呢。并不是我隐瞒预算或者突然改变住房面积、形状什么的。

有一个还未确定的平面图，但已经提供给所有公司用于报价。[…] 也许一开始直接拿着平面图去找总承包商（GU）就是错的。第一个建筑师想要12万欧元的费用，这对我来说有点多，毕竟我是“如果建造划算才建，否则土地就空着”。

我尝试总结一下，虽然可能部分理解有误。你的预算是180万欧元，打算在已有的地块上建一栋多户住宅。一个建筑师要求的设计费用比你愿意为探索可能性支付的费用还高。于是你自己设计了一个平面图，发给一些总承包商，要求报价。你最初打算建6个住宅单元——我猜是一个对称的双拼结构，三层楼完全相同，非完整层（阁楼）面积相应较小。然后总承包商建议，地下室不仅做车库，还可以设计一个住宅单元，并且增加每层的住宅数量。到这里，这基本是一个新手多户住宅项目常见的开始阶段，你实际上需要一个独立顾问的专业帮助。祝愿我认识的同事中有人能够帮你——我个人多服务于想建自住房的人，对于这些开始就混乱不堪的项目，老实说也没什么兴趣，毕竟精力与乐趣要平衡。

根据建筑师，必须设电梯，超过6个住宅单元时这是强制的。

这是误解或简化的表达。不是“电梯”，而是从住宅区规模达到一定规模时，部分住宅必须具备无障碍通行。这意味着居民必须能够使用公共设施，这里通常简化翻译为“电梯”。三层楼（不论是否完整层）时安装电梯并非强制，且考虑到成本和复杂性，电梯是一项不经济的因素。

大多数公司建议使用外墙保温系统（WDVS），但也有2、3家表示相较于贴面砖（Klinker）没有明显的价格优势，大多数总承包商原本是毛坯房建造者。 标配是地砖/地板材料不超过25欧元/平方米，不用特殊规格，简单卫生间配置，没有客卫，没有天花板射灯，没有多媒体……我觉得我收到的建筑说明都非常相似。 房子将全部出租。10个住宅单元主要是因为KFW40补贴，我最初打算6个单元，但由于厂家告诉我面积越大，单价越低，所以规模越来越大。

这听起来很像是由只为非商业住宅建设者服务的单一类型建筑商提供的非专业建议。没有专业人士会提供非差异化的配置，考虑砖面贴面仅从加价角度（比如“看我们多厉害，只多花点钱而已”）也不专业。贴面砖是一个经济性问题，尤其是自有出租项目。还有“体量越大单价越便宜”的思维，是典型的农民式思维。正如我之前说，我自己不会接你的项目，但至少你要找专业人士，并让他们展示参考案例——建的越多越好。

由于坡度（3.5米高，长45米）必须做支护，

这里说的高度等高线相对于房屋轴线的具体位置是怎样的？

我试着总结一下，希望我没有部分误解。你有180万的预算，打算在一个已有的地块上建一栋多户住宅。一位建筑师想要比你愿意为可能性的探索支付的更多的设计费。于是你自己制作了平面图，并向一些总承包商请求报价。你最初想设计6个住宅单元——我猜是对称的双拼结构，三层楼高都相同，但因为顶层不是完整层，顶层面积因此相应较小。后来总承包商建议你不要只在地下层建车库，而是也建一套住宅，每层增加更多住宅单元。这其实是多户住宅新手项目常见的开始，实际上你需要独立顾问的专业帮助。希望我的同事中有人能抽时间帮你——我自己更愿意为自建住宅者服务，说实话我不太愿意参与半途而废的项目，毕竟这关乎投入和乐趣的平衡。

这其实说得挺准确的。但是要找人画图。找谁帮忙？建筑咨询？建筑师？我不是已经问过你了吗。

这是误解或简化表述。不是“电梯”，而是住宅小区中一部分住房的“无障碍通行”在达到一定规模后是强制性的。这些住户必须能使用公共设施，这里用“电梯”来简化表达。三层楼高（无论是否全部完整层）的时候，电梯并非强制，而且安装电梯等附加设施经济上也不划算。

是的，肯定是简化表述，但有人说电梯在设计上是必须要预留的。如果我没理解错，井道无论如何必须建，可不一定非得立刻安装电梯。

这听起来很像是不专业的单一总包商咨询，他们主要为非商业性质的住宅开发商服务。专业人士不会给出不分层次的配置，也不会以额外收费推销贴砖（比如“看，我们多厉害，这费用很少”）。贴砖是一个经济效益问题，尤其是自用出租性质的建筑。认为建筑体量越大单价越低是典型的农民思维。正如我说的，我不打算帮你，但至少你得找专业人士。让他们给你看相关的参考案例——建得越多越好。

这些都是当地的公司、建筑师和建筑咨询，他们都有类似此类项目的经验。他们的说法在我看来都非常相似。很多人自己也建此类项目，但一般是产权公寓。

我们到底说的是地形高程线相对于房屋轴线的哪种相对位置？

作为新手，这让我困惑。通道、停车场和地下层底板高度差不多。地下层会逐渐埋入山坡中。

我也不想在这里继续讨论了，我的问题已经得到解答。显然建造成本低于每平方米3000欧元是不可能的，按照现有条件这事儿就算完了。非常感谢。