Costos de construcción de una casa multifamiliar con 10 unidades de vivienda, completamente sótano

P.D. Los precios que mencioné son cálculos que incluyen un margen para imprevistos/otros gastos.

¿Podrías revelar ese factor, y varía entre Múnich y Mannheim (y entre 2021 y 2023)?
Con la situación política actual (ni siquiera hablo de dos guerras en las noticias, una coalición de tres partidos ya sería para mí como inversor razón suficiente para ser cauto o al menos diversificar riesgos) tiene que haber un coeficiente de turbulencia considerable...

¿Puedes revelar el factor, y es este diferente entre Múnich y Mannheim (y entre 2021 y 2023)?
Con la situación política actual (ni siquiera hablo de las dos guerras en las noticias, una coalición de tres partidos ya sería para mí como inversor motivo suficiente para la precaución o al menos para diversificar riesgos) tiene que haber un coeficiente de turbulencia considerable ...

Primero que nada, siempre calculamos un margen de costo del 10% sobre los costos de 300/400. Como banco, como siempre, se es muy cauteloso y se exige al promotor una garantía de sobrecostos que agrega otro margen del 10% sobre los costos mencionados. O el cliente es bueno para eso per se o debe depositar el dinero.
Los aumentos de precios entre 2021 y 2023 rondan aproximadamente entre 1.000€/m² y 1.500€/m². Muchas veces esos han sido las ganancias del contratista general o los aumentos masivos en los precios de materiales. Ni hablar de los terrenos comprados hoy en día a precios demasiado altos.

¿Qué tienes exactamente planeado?

¿Alquiler, inversión, modelo de ahorro de impuestos?

¿Vas a hacer una financiación o tienes la suma en efectivo?
Estos inmuebles ya se están negociando con descuentos significativos.

Yo mismo tengo un objeto similar y podría darte algunos consejos.

No esperaba tanta repercusión. No he escrito todo porque por lo general los textos largos no se leen bien, como ya ha demostrado (2,5 pisos). Intentaré responder a todo:

Hay un plano que no es definitivo, pero que se ha puesto a disposición de todas las empresas para la elaboración de ofertas.
Superficie base 22,5 m x 14,5 m rectangular
1 apartamento en sótano + técnica + trasteros en el sótano, dado que la ladera (3,5 m sobre 45 m de largo) debe ser contenida de todos modos, casi todas las empresas encontraron que era más útil espacio habitable que por ejemplo garajes en el sótano
3 unidades de vivienda (60 m²-90 m²) en planta baja, planta alta y ático, siendo en el ático los apartamentos un poco más pequeños
Se debe prever un ascensor, según el arquitecto es obligatorio aquí con más de 6 unidades de vivienda
La mayoría de las empresas proponen SATE, pero hubo 2 o 3 donde no había una gran ventaja de precio frente al ladrillo visto, la mayoría de los contratistas generales son originalmente constructores en bruto.
El estándar significa material azulejos/revestimientos de suelo hasta 25 €/m², sin formatos especiales, equipamiento de baño sencillo, sin baños para invitados, sin focos en el techo, sin multimedia,... creo que las descripciones constructivas que he recibido fueron todas muy similares

La casa debe ser totalmente alquilada. 10 unidades de vivienda surgieron principalmente debido a la subvención KFW40, empecé con 6 unidades y fue aumentando porque me dijeron las empresas que más superficie = precio por m² más barato.

Con los alquileres actuales (no ciudad grande) la casa puede costar con 665 m² sin terreno, pero con todos los demás costes que se originan y realmente quiero decir todos! 1.800.000 €, lista para entrar a vivir. Esto también se puede financiar con las garantías correspondientes. El terreno es capital propio, todo se había acordado con el banco, pero se descartó inicialmente por la eliminación de la KFW.

Quizás simplemente fue un error ir directamente a los contratistas generales con el plano. El primer arquitecto quería 120.000 €, me pareció demasiado para “construyo si vale la pena, si no el terreno queda sin utilizar”. Pero eso fue en la época dorada y se puede ver como una oferta para asustar. Ahora hay otro arquitecto trabajando, la próxima semana debería llegar su propuesta y una oferta.

Pero ya veo que aparentemente es utópico, con eso ya me ayudas. Entonces solo me pregunto por qué las empresas me hacen ofertas en absoluto. No es que oculte el presupuesto y que de repente cambie la superficie, forma o algo así.

Hay un plano que no es definitivo, pero que se ha puesto a disposición de todas las empresas para la elaboración de ofertas. [...] Tal vez simplemente fue un error dirigirse directamente a los contratistas generales con el plano. El primer arquitecto quería 120.000 €, para mí eso era un poco mucho para "construyo si vale la pena, si no el terreno simplemente queda sin usar".

Intentaré resumir lo que espero haber entendido parcialmente mal. Entonces tienes un presupuesto de 1,8 millones, con el que quieres edificar en un terreno existente un edificio de viviendas múltiples. Un arquitecto quería honorarios por la planificación mayores de lo que para ti valía explorar tus posibilidades. Por eso mismo diseñaste tú un plano y se lo diste a algunos contratistas generales con la petición de una oferta. Originalmente querías meter 6 unidades de vivienda, supongo que en un edificio simétrico de dos partes, los tres pisos iguales, y por el ático no completo efectivo algo más pequeño. Luego los contratistas te propusieron, en vez de poner solo garajes en el sótano, también un piso ahí y poner más viviendas por planta. Hasta ahí sería el comienzo habitual de una historia lamentable de proyecto para principiantes en edificios multifamiliares; en realidad necesitarías ayuda profesional de un asesor independiente. Te deseo que alguno de mis colegas tenga tiempo para ayudarte; yo mismo estoy más orientado a proyectos para constructores particulares, y francamente no tengo ganas de proyectos mal y torpemente comenzados, por eso del equilibrio entre esfuerzo y satisfacción y esas cosas.

Se debe prever un ascensor, según el arquitecto aquí es obligatorio en más de 6 unidades de vivienda

Eso es un malentendido o una representación simplificada. No es "ascensor" sino "accesibilidad" de una parte de los pisos a partir de cierto tamaño del conjunto residencial lo que es obligatorio. Los residentes deben poder acceder a las instalaciones comunes, lo cual se traduce simplificadamente como "ascensor". Un ascensor no es obligatorio en tres plantas (ya sean todas completas) y con todos los añadidos resulta un factor poco rentable.

La mayoría de las empresas proponen aislamiento térmico exterior, pero hubo 2 o 3 en que no había mucha ventaja de precio frente al revestimiento de ladrillo visto; la mayoría de los contratistas generales son originalmente constructores de obra bruta.
El estándar significa materiales para azulejos / pavimentos hasta 25 €/m², sin formatos especiales, equipamiento básico en baños, sin baños de invitados, sin focos en techo, sin multimedia, ... me parecen que las descripciones de la obra fueron bastante similares todas las que recibí.
La casa debe estar completamente alquilada. Las 10 unidades vinieron sobre todo por la subvención KFW40, empecé con 6 unidades y fue aumentando porque las empresas me dijeron que más superficie = precio menor por m².

Esto suena mucho a asesoría poco profesional de empresas constructoras tipo “todo en uno” que trabajan mayormente o casi exclusivamente para constructores particulares no profesionales. Ningún profesional hace equipamientos no diferenciados y tampoco considera el revestimiento de ladrillo visto como un asunto de costo adicional (del tipo "mire qué eficientes somos, cuesta solo un poco más"). El revestimiento con ladrillo visto es un tema de rentabilidad, sobre todo en una construcción para alquiler propio. También la idea que el precio por unidad baja con mayor volumen es una mentalidad típicamente agrícola. Como dije, yo no me haré cargo de tu caso, pero al menos ve con profesionales. Y pide que te muestren sus construcciones de referencia: cuantos más repitan mejor.

ya que la pendiente (3,5 m en 45 m de largo) debe ser contenida de todas formas,

¿De qué posición relativa de las curvas de nivel respecto al eje de la casa estamos hablando aquí, en realidad?

Intentaré resumir lo que espero haber entendido parcialmente. Tienes un presupuesto de 1,8 millones para edificar un terreno existente con un edificio multifamiliar. Un arquitecto quiso un honorario por la planificación mayor de lo que para ti valía explorar tus posibilidades. Entonces, tú mismo hiciste un plano y lo diste a varios contratistas generales (GU) pidiendo una oferta. Originalmente querías meter 6 unidades habitacionales, supongo, en un edificio de dos entradas simétricas, con los tres pisos iguales, y el ático con altura reducida por no ser un piso completo, entonces efectivamente más pequeño. Luego, los GU te propusieron, en lugar de tener solo garajes en el sótano, también incluir un apartamento allí y aumentar las unidades por piso. Hasta ahí es el inicio típico de un proyecto de edificio multifamiliar para principiantes lamentable; en realidad necesitas ayuda técnica de un asesor independiente. Te deseo que alguno de mis colegas tenga tiempo para ti; yo prefiero dedicarme a quienes quieren construir casas unifamiliares y, sinceramente, no tengo ganas de proyectos mal empezados y mal hechos en cuanto a balance entre esfuerzo y placer.

Eso lo resume bastante bien. Pero que te lo dibujen. ¿Ayuda de quién? ¿Asesoría de construcción? ¿Arquitecto? Creo que ya te lo había preguntado.

Es un malentendido o una interpretación reducida. No es que se necesite un "ascensor", sino que la accesibilidad de una parte de los apartamentos es obligatoria a partir de cierto tamaño del edificio. Los residentes deben poder acceder a las instalaciones comunes, lo cual se traduce simplificadamente como "ascensor". Un ascensor no es obligatorio en un edificio de tres pisos (aunque sean todos completos) y con toda la parafernalia implica un factor poco rentable.

Sí, ciertamente fue una expresión simplificada, pero se dijo que el ascensor debía estar previsto en la planificación. Si entendí bien, el hueco debe construirse sí o sí; si instalo un ascensor directamente o no, queda a mi criterio.

Todo eso suena a una asesoría poco profesional por parte de contratistas genéricos que trabajan casi exclusivamente para promotores no profesionales. Un profesional no aplica equipamiento sin diferenciar, ni considera el revestimiento de ladrillo añadiendo un coste extra tipo "miren qué eficientes somos, esto sólo cuesta un poco más". El revestimiento con ladrillo es una cuestión de rentabilidad, aún más si se construye para alquiler propio. También la idea de que el precio por unidad baja con más volumen es típica mentalidad de campesino. Como te dije, yo no me haré cargo de ti, pero por lo menos ve con profesionales y pídeles que te muestren sus obras referenciales - cuanto más frecuentes mejor.

Fueron todas empresas locales, arquitectos y asesorías de construcción con experiencia en estos proyectos. En mi opinión, las respuestas siempre fueron muy similares. Muchos de ellos también construyen para ellos mismos estos tipos de inmuebles, generalmente departamentos en condominio.

¿De qué ubicación relativa de las curvas de nivel respecto al eje de la casa estamos hablando?

Eso me supera como principiante. La entrada, aparcamiento y la losa del sótano estarían aproximadamente a la misma altura. El sótano va desapareciendo poco a poco en la pendiente.

No quiero seguir mucho con esto aquí, mi pregunta ha sido respondida. No construiré por menos de 3.000€/m² y con eso se acabó para las condiciones actuales. Muchas gracias.