Coût de la demande de permis de construire seulement 40 euros en raison de la demande de dispense ?

Mais c’est justement le principe du découpé. Les ingénieurs et le maître d’ouvrage prennent la responsabilité. Si le géomètre calcule et représente les distances comme convenables, c’est correct.

Est-il possible que la question des géomètres soit traitée différemment selon les Länder ?
Notre géomètre a simplement reporté l’emplacement du bâtiment sur le terrain à partir des plans réalisés par l’architecte. Il me surprendrait qu’il ait vérifié les distances réglementaires.

Peut-être que mon point n’est pas clair non plus. Ce qui m’agace énormément, c’est qu’un voisin remblaye son terrain de 1,6 m, calcule les distances à partir de ce niveau, n’inclut pas dans les documents de planification les accès, les places de stationnement et les surfaces imperméabilisées, afin de rester dans la densité de construction autorisée, puis commence les travaux, et que ce soient les voisins, en tant que profanes, qui doivent remarquer qu’il construit beaucoup trop grand et trop près de leurs propriétés. Si les voisins eux-mêmes n’avaient pas mesuré et calculé, ce gars aurait monté son bâtiment là-bas et tous les voisins en auraient souffert. Une ordonnance d’élimination ultérieure n’aurait alors pas été proportionnée et la construction aurait dû être acceptée (le même maître d’ouvrage a procédé exactement de la même façon il y a 5 ans, à deux rues de là – construction trop haute, on a ensuite dit qu’il fallait tolérer, car un démantèlement était disproportionné).
On appelle donc l’administration locale (LRA) et on en informe. Ils se déplacent, vérifient uniquement l’altitude de la dalle béton par rapport au niveau de la rue. Puis ça continue, on demande à l’administration si les distances ont aussi été contrôlées. « Non, seulement l’altitude. » « Oui, mais les distances dépendent de l’altitude et la densité de construction n’est pas juste non plus. » « Non, il faut qu’on nous le dise… » Même scénario encore une fois. Les distances sont vérifiées, elles ne correspondent pas car elles ne sont pas mesurées à partir du terrain naturel. Le maître d’ouvrage modifie son projet (il recule le premier étage d’un mètre, le reste reste identique – 4 logements). Ça continue. Nouvelle visite à l’administration : « Qu’en est-il de la densité de construction ? Ça ne peut pas coller. 4 logements donc 8 places de parking, plus l’allée, plus les terrasses. Ça ne peut pas être correct. » « Si, c’est correct. » « Avez-vous recalculé ? » « Non, aucune vérification n’a été demandée. » « Alors veuillez recalculer. » Quatre semaines plus tard, lors de la consultation des plans au service de l’urbanisme, on apprend que le maître d’ouvrage ne prévoit plus que 3 logements dans le bâtiment car sinon il ne respecterait pas la densité de construction…
À quoi sert un plan local d’urbanisme avec ses directives s’ils ne sont pas contrôlés ? Ça n’a aucun sens. Ce n’est pas une question d’esthétique, mais de choses qui affectent d’autres personnes et leurs propriétés. Il n’est pas acceptable qu’une administration communale préfère vérifier s’il y a une clôture en planches de bois ou si la toiture est rouge au lieu de rouge-brun, au lieu de vérifier si les règles du plan local d’urbanisme sont MASSIVEMENT enfreintes. À quoi sert l’administration de l’urbanisme et un plan local si ce sont des profanes comme les voisins qui doivent contrôler le respect pour s’assurer qu’ils ne subissent pas de désavantages ? Comme je l’ai dit, je n’ai pas besoin de directives si elles ne sont pas contraignantes – et en fait elles ne le sont pas si elles ne sont ni contrôlées ni sanctionnées. Ce ne sont alors que des recommandations... ok, ça ne nous fait pas avancer, mais il fallait que ça sorte.

Eh bien, c’est toi qui as ajouté « non vérifié », je n’en ai rien dit.

C’est exact. C’est pourquoi j’ai écrit que ta déclaration sonnait comme si... . Après tout, tu as parlé d’un arrêt immédiat des travaux jusqu’à clarification.

Qui a parlé de significatif ?

Moi.

Tu changes constamment les faits.

Non. Quel fait ai-je changé ? Une infraction majeure de construction entraîne un arrêt des travaux, une infraction mineure non, indépendamment du fait qu’un permis de construire soit délivré ou qu’il y ait une exemption de permis.

Peux-tu simplement dire rapidement quelles sont les différences entre l’exemption de permis et la procédure de permis de construire pour le maître d’ouvrage ?

Je l’ai déjà fait en #21. Si les explications de en #24 ne suffisent pas, je tenterai une nouvelle fois.

Chez nous, les distances sont recalculées

Chez nous aussi, et c’est une bonne chose, car la longue expérience avec les exemptions a montré que le nombre de planificateurs incompétents ou sans scrupules est plus important que ce que le législateur avait supposé. Mais il y a aussi des maîtres d’ouvrage qui s’indignent que, suite à la constatation d’écarts, la procédure de permis de construire ait été imposée, parce que le contrôle ne serait pas du tout la tâche de l’administration.

Après la délivrance du permis de construire, une contestation par les voisins signifie un dépôt de plainte, qui N’A PAS d’effet suspensif.

C’est exact. Cependant, des faits autorisés sont remis en question et non des violations de la construction. D’où mon « aurait, aurait ». Si ton voisin avait demandé une dérogation pour le dépassement du coefficient d’occupation du sol, une procédure de permis aurait automatiquement été nécessaire. Si la dérogation avait été accordée, les voisins auraient dû poursuivre, ce qui n’aurait pas eu d’effet suspensif. Si la dérogation n’avait pas été accordée et que ton voisin obtenait le permis après modification du plan mais construisait selon les plans initiaux, ce n’est pas le permis qui doit être contesté, mais une infraction de construction signalée, ce qui entraînerait un arrêt immédiat des travaux, car la construction ne suit pas le permis.

... et les prescriptions ne comprennent pas les indicateurs pertinents du plan d’urbanisme comme le coefficient d’occupation du sol, le nombre de places de stationnement, la hauteur du bâtiment, etc. ?

Bien sûr que si. Peut-être que ma construction de phrase était ambiguë. Le planificateur doit expliquer que son projet est conforme aux prescriptions. Selon le Land, d’autres déclarations doivent être fournies (protection incendie, stabilité, attestation d’assurance,...).

et celui qui contrôle compte au mieux le nombre de pages

C’est exactement ça ! En Basse-Saxe, c’est même expressément indiqué dans le code du bâtiment régional
§62 (5) NBauO
... 2 Une obligation au-delà de cela de la part de la commune pour la vérification de la construction n’existe pas.

Peut-il être que la question des géomètres soit traitée différemment selon les Länder ?

Oui.

Une ordonnance ultérieure de démolition ne serait alors plus proportionnée et la construction aurait dû être acceptée (fait exactement de la même façon par le même maître d’ouvrage deux rues plus loin il y a 5 ans - trop haute, il a ensuite été dit que cela doit être toléré car une démolition serait disproportionnée).

Tes explications laissent effectivement supposer que chez toi travaillent au bureau des guignols, qui agissent toutefois conformément à la loi.

et de facto ils le sont s’ils ne sont ni contrôlés ni sanctionnés.

La plupart des planificateurs travaillent sérieusement et la plupart des infractions sont sanctionnées. Mais les cas isolés s’accumulent.
H.S. : Un architecte m’a raconté un jour qu’en centre-ville, on construit volontairement en dépassant les limites du permis de construire. Jusqu’à ce que le voisin le remarque, la construction est en ossature et une démolition serait disproportionnée. L’indemnisation due est généralement plus faible que le gain de surface. Pas de risque, pas de plaisir. Si ça se remarque avant, on a juste eu de la malchance. Alors la société créée spécialement fait faillite et une nouvelle acquiert à bon marché la masse insolvente ou le chantier est arrêté pendant des années. Que veux-tu faire, il y a des criminels partout.

Je me joins à ce fil, au moins ma question correspond à la question initiale.
Nous avons reçu de l'entreprise de construction une "estimation des coûts annexes de construction", répartie en "coûts annexes fixes" (architecte, étude de sol, géomètre...) et "coûts annexes individuels" (cuisine, aménagement extérieur, garage...). Les "coûts annexes fixes" semblent tous relativement plausibles, dans la bande audio il a été dit que des plafonds étaient partiellement indiqués, certains postes peuvent être nettement moins chers dans des configurations favorables ("Mieux vaut prévoir un peu plus et ensuite économiser, que de planifier à bas prix et devoir financer davantage ensuite" - une bonne attitude en soi de la part du monsieur sympathique et contraire à de nombreux autres prestataires, chez qui on a plutôt l'impression qu'ils chiffrent la maison à bas prix et qu'on a ensuite beaucoup de coûts supplémentaires non prévus).
Un point m’a toutefois beaucoup frappé lors de la vérification de plausibilité, car je ne m’en sors pas du tout avec lui : les frais de permis de construire. Ils sont estimés à environ 250 EUR. À ma question de savoir si c’était seulement la déclaration de travaux et quelles seraient les conséquences si on dérogeait d’une quelconque manière au plan local d’urbanisme, la réponse a été : "Ne vous inquiétez pas, si c’est approuvé, c’est approuvé. Personne ne peut rien réclamer".
Pour une déclaration de travaux, ce montant me paraît nettement trop élevé, pour un permis de construire beaucoup trop bas.
Après tout, il s’agit d’une maison préfabriquée conforme KfW40+ en maison à énergie positive avec un équipement haut de gamme et le prix dépasse les 300 000 euros, et pas seulement de quelques centimes.
Le taux de 5 pour mille du prix de la construction pour le permis de construire que l’on trouve sur Internet serait donc supérieur à 1500 EUR. Ou bien la taxe du permis de construire est-elle calculée autrement ?
Si pertinent : Nous voulons construire en Basse-Saxe, où existe pour les maisons individuelles la procédure dite de "permis de construire simplifié". Le barème des frais prévoit :

Autorisation d’une opération de construction ou d’un ouvrage architectural dans la procédure simplifiée de permis de construire selon l’article 63 de la loi sur la construction de Basse-Saxe

a)
par tranche commencée de 500 euros de valeur du gros œuvre

4,30,
mais au minimum 60

b)
si la valeur du gros œuvre est difficile à déterminer, par tranche commencée de 500 euros de valeur de réalisation

3,20,
mais au minimum 60

Là aussi, je n’arrive à 250 EUR que si la valeur du gros œuvre est à peine de 29 000 EUR, donc même pas un dixième du prix de la maison. Cela me paraît assez inconcevable. Est-ce possible, a-t-il raconté un total non-sens à ce sujet ou est-ce que je me trompe tellement dans mes hypothèses ?

Ça me semble assez inimaginable. Est-ce possible, a-t-il raconté des bêtises totales à ce sujet ou ai-je tellement tort avec mes suppositions ?

À ma question de savoir si ce n’était que la déclaration de construction et quelles seraient les conséquences si l’on déviait d’une quelconque manière du plan d’urbanisme, la réponse a été : "Ne vous inquiétez pas, si c’est approuvé, alors c’est approuvé. Personne ne peut s’opposer").

Comme tu l’écris, vous parlez manifestement de choses différentes. Tu as demandé au sujet des coûts et il a répondu au sujet des déviations par rapport au plan d’urbanisme.

Tu as trouvé la base de calcul. Et plus haut il y a une valeur indicatrice de 800-1000€ comme ordre de grandeur.