Construire et louer une maison pour 3 familles ?

Puisque la construction complète de la maison devrait être remboursée par les revenus locatifs après environ 15 ans.

Tu as quand même lu que tes 550k ne suffiront pas, n’est-ce pas ?
Il faut en plus couvrir les charges avec les revenus locatifs et constituer des réserves.

Je trouve que 15 ans, c’est un peu trop optimiste. Comme cela a déjà été dit, si c’était si simple, beaucoup plus de gens le feraient.

Si l’on considère les chiffres bruts (en tant que novice), cela semble très alléchant.

La réalité, tu la verras quand tu auras en main un calcul de rendement correctement établi et sans enjolivements. Si l’on combine approximativement le calcul des coûts de Bauexperte et ton évaluation du terrain, le projet/investissement s’élève à environ 900 000 € - 1 million € incluant le terrain. Tu pourrais alors apporter un peu plus de 20 % de fonds propres sous forme de terrain et les 50 000 € en liquidités, mais ce serait tout ce que tu as à investir.

Bien sûr, c’est possible, mais je ne le ferais pas. Si tu décides de conserver les trois appartements en totalité, tu devrais au moins envisager la vente d’un appartement ou même de l’ensemble de la propriété en cas d’urgence. Il faut alors examiner la situation de manière très factuelle, économique et sans émotion. Si, au mauvais moment, on ne peut pas se détacher parce qu’on n’y arrive pas émotionnellement, cela peut réellement poser problème. C’est malheureusement souvent observé et cela pourrait effectivement t’arriver, car avec un revenu de 2 500 €, tu ne pourras définitivement pas constituer, ou à peine, une réserve financière.

Cordialement
Dirk Grafe

Lorsque je lis ici 1 million d'investissement contre 2,5k [p.M.] de liquidité, je me sens confirmé dans ma déclaration ci-dessus : trop grand, risque de concentration énorme, liquidité insuffisante.
À cela s'ajoute une justification émotionnelle expliquant pourquoi le terrain ne devrait pas être vendu. Il manque alors à mon avis aussi les conditions personnelles pour agir de manière économique et rationnelle.

Quand je lis ici 1 million d’investissement contre 2,5k de liquidités mensuelles, je me sens confirmé dans ma déclaration ci-dessus : trop grand, risque de concentration énorme, liquidité insuffisante.

Comment arrives-tu à 2,5k€ de liquidités mensuelles ? À part le fait qu’il n’a pas un taux d’épargne de 2,5k€, sa liquidité mensuelle est plutôt entre 500 et 1000€. Il faut ajouter les loyers des trois appartements ou connaître le rendement brut/net de l’objet.

Mais personne ici ne le sait, car il manque des chiffres fiables, donc personne ne peut évaluer définitivement le risque.

Cordialement
Dirk Grafe

Oui, c’est exact, dans ma tête je partais plutôt de la phase de démarrage. La liquidité provenant des loyers n'existe qu'une fois que le bâtiment est terminé et occupé. Qui avance les frais d’exploitation alors qu’il n’y a pas encore de locataire ? Plus concrètement, avec quoi est payé le premier avis de taxe foncière ? En cas de malchance, il y a déjà la lumière qui est coupée... ou les acomptes pour le chauffage central.

Oui, c’est exact, je pensais plutôt à la phase de démarrage. La liquidité provenant des loyers n’est disponible que lorsque le bâtiment est terminé et occupé. Qui avance les frais de fonctionnement lorsqu’il n’y a pas encore de locataire ? Concrètement, de quoi est payé le premier avis de taxe foncière ? Il se peut malheureusement que ce soit déjà la fin... ou les acomptes pour le chauffage central.

Quelle absurdité. Le demandeur a 50 000 € de fonds propres en liquide et n’a plus à acheter de terrain ! Les taxes foncières sont déjà dues maintenant, même si le terrain n’est pas encore construit – quelqu’un doit bien les payer. Ces quelques économies sur les acomptes de chauffage, tu ne vas quand même pas sérieusement justifier de faire échouer un projet de plusieurs millions ?

Cordialement
Dirk Grafe