स्व-पूंजी रिटर्न की गणना

पूरक रूप से: अपने मार्केट में किराये का मानचित्र देखें। कुछ मामलों में, वर्तमान किराया भी प्रस्ताव में पहले से होना चाहिए, जिसमें गैर-आवंटन योग्य लागतें शामिल हों। मैं भूल गया था: व्यक्तिगत रखरखाव निधि, + किराया नुकसान जोखिम।

इसे और भी संक्षेप में कहा जा सकता है: दीर्घकालिक सफल मकान मालिक के लिए मूल नियम है: तरलता लाभप्रदता से बेहतर है।
इसलिए अपनी रिटर्न को मत सजाओ। खासकर काल्पनिक संख्याओं से बिल्कुल नहीं।

यहाँ जो आंशिक रूप से पोस्ट किया जाता है (सामग्री और शैली दोनों में), वह बस खराब है। यह मज़ाक़िया है कि यहाँ कुछ लोग मुझे रियल एस्टेट निवेश के बारे में क्या-क्या बताना चाहते हैं, जबकि उनको इस क्षेत्र की शायद ज्यादा जानकारी नहीं है। बस इतना कहना चाहता हूँ: मैं रियल एस्टेट सेक्टर में दस वर्षों से भी अधिक समय से सक्रिय हूँ। मेरी व्यक्तिगत "बैलेंसशीट राशि" / ऋण मात्रा सात अंकों के ऊपर है। (मेरे पास और भी अन्य विदेशी वित्तपोषित संपत्तियाँ हैं, जिन्हें मैंने दूसरे थ्रेड में अभी तक उल्लेख नहीं किया है, क्योंकि फिर वह थ्रेड शुरू से ही इन आपत्ति जताने वाले नकारात्मक टिप्पणियों से भर जाता)। तथ्य यह है कि मैं जो (काफी विस्तृत) सिमुलेशन कर चुका हूँ (जो यहाँ पोस्ट किये गए से कहीं ज्यादा हैं), वे वास्तविकता से पूरी तरह मेल नहीं खाते थे। क्योंकि मेरे लिए वास्तविकता - भले ही कई लोग इसे स्वीकार न कर सकें या न मानना चाहें - उस उदाहरण की तुलना में काफी बेहतर है, क्योंकि वास्तविक रियल एस्टेट कीमतें 4% की दर से काफी अधिक बढ़ी हैं। उदाहरण के लिए, मैंने लगभग 10 साल पहले एक संपत्ति खरीदी थी, जिसका मूल्य अब लगभग दोगुना हो चुका है। (और जब मैंने ऋण लिए थे, तो किराये की आय सामान्यतः 4% से ऊपर थी। (अब ऐसा नहीं है, यह स्पष्ट है)।

सभी के लिए स्पष्ट बात:
यह उदाहरण अब खरीदने वाली संपत्ति की सटीक रिटर्न कैलकुलेशन नहीं है, बल्कि इसे उपयोगकर्ता Tassimat को मोटे तौर पर यह दिखाने के लिए बनाया गया था कि लगभग 20% की इक्विटी रिटर्न कैसे संभव होती है। वास्तविक स्थिति अब ऐसी है कि किराये की आय अभी कम है, पर उम्मीद की जाने वाली मूल्य वृद्धि अधिक है।

@ ghost:
सभी परिचालन लागत इस मोटे हिसाब-किताब में शामिल हैं। लगता है आपने मेरा पोस्ट ठीक से नहीं पढ़ा। यदि आप 100 वर्गमीटर खरीदते हैं, तो 80% का अनुपात संभव नहीं होगा। मुझे एक्सेल कैल्कुलेटर बनाने की जरूरत क्या है? किराये की आय दिमाग में ही निकाल सकते हैं, और जो नहीं कर सकता वह कैलकुलेटर का इस्तेमाल कर सकता है। आपको पता होना चाहिए कि संपत्ति की कीमत क्या है (सभी अतिरिक्त खर्चों सहित), और अपेक्षित किराये की अनुमानित राशि क्या है। फिर आप उस आधार पर बैंक को बताने के लिए ऋण किश्त या पुनर्भुगतान दर निकाल सकते हैं। इससे ज्यादा शुरू में किसी अन्य आंकड़ों पर ध्यान देने की जरूरत नहीं है।

लेकिन यह संख्या गणना रियल एस्टेट निवेश के लिए सब कुछ नहीं है, भले ही ज्यादातर लोग इस पर अपना समय बर्बाद करते हैं और क्षेत्रफल मूल्य निकालते हैं और खुद को महान निवेशक समझते हैं, क्योंकि उन्होंने एक बार किराये की आय निकाली। बहुत ज़रूरी है "सॉफ्ट-स्किल्स" को समझना, जैसा मैं कहता हूँ। अर्थात् सार्वजनिक परिवहन की पहुँच, ट्रैफिक जाम, शॉपिंग सेंटर की निकटता, ट्रैफिक शोर आदि – संक्षेप में जगह, जगह, जगह – (संभावित भविष्य के) नवीनीकरण लागत जो उपयोग किए गए निर्माण सामग्री पर निर्भर करती है और सबसे महत्वपूर्ण डेमोग्राफ़िक विकास को समझना। यह रियल एस्टेट निवेश की कठोर और समय लेने वाली प्रक्रिया है, न कि ये सैद्धांतिक संख्यात्मक गणनाएँ, जहाँ आप किराये की आय या कुछ भी निकालते हैं। क्योंकि ये गणनाएँ आपको तब काम नहीं आएंगी, जब आप संपत्ति को सही से किराए पर नहीं दे पाते या अप्रत्याशित मरम्मत लागत सामने आती है।

@ chand:
सामान्य लक्ष्य होना चाहिए:
रिटर्न अधिकतम करना, इस सख्त शर्त के साथ कि नकदी प्रवाह निरंतर सुरक्षित हो। अत्यधिक नकदी होना, लेकिन कम रिटर्न पाना उपयुक्त नहीं है।
मेरी वित्तपोषण स्थिति लगभग नकदी प्रवाह-संतुलित है। यदि कभी किसी साल कुछ हजार नकदी जोड़नी पड़े, तो वह महत्वपूर्ण नहीं है। क्योंकि जितनी ज्यादा संपत्ति होगी, किराया न मिलने या बड़ी मरम्मत खर्चों की विभिन्नता पोर्टफोलियो स्तर पर काफी कम हो जाती है, इसलिए एक संपत्ति में अचानक नकदी की जरूरत दूसरों की बचत से सेटल की जा सकती है। इसके अलावा, मेरे पास छह अंकों के मूल्य का तरल प्रतिभूतियाँ भी हैं, जिससे उच्चतम खर्चों को भी संभाला जा सकता है। और अगर इतना भी पर्याप्त न हो, तो मुझे विश्वास है कि मैं एक माह के अंदर केंद्रीय स्थानों पर स्थित संपत्ति का उचित दाम पर खरीदार ढूँढ लूँगा (शायद सबसे अधिक नहीं, पर उचित दाम पर जरूर)।

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यह कैलकुलेशन अधिकांश लोगों (हाल ही में आपको भी) स्पष्ट नहीं थी (कम से कम इससे पहले जब मैंने उनसे बात की थी), वे आश्चर्यचकित हो जाते हैं कि कैसे वास्तव में रिटर्न क्षेत्र स्टॉक्स और अन्य दल के मुकाबले बहुत अलग हो सकते हैं। लेकिन मुझे खुशी है कि मैं कम से कम एक व्यक्ति की मदद कर पाया।

30-40 वर्गमीटर के बारे में:
यह पूर्व उदाहरण से सम्बंधित नहीं था, बल्कि जो मुझे चाहिए उसका वर्णन था। मैं 500,000 € की संपत्ति खरीदना या इतना ऋण लेना नहीं चाहता।
कल्पना करें कि 100 वर्गमीटर का एक अपार्टमेंट है। कैलकुलेशन वही रहेगा, तब यह अत्यधिक किराया नहीं होगा।
जो मैं 30-40 वर्गमीटर के जरिए स्पष्ट करना चाहता था, वह यह है कि कम क्षेत्रफल की वजह से इमारत के हिस्से की लागत कम होती है, इसलिए सामान्य घर की मरम्मत में इसका हिस्सा तुलनात्मक रूप से छोटा होता है। उल्लेखनीय, म्यूनिख में 30 वर्गमीटर के लिए 2,000 € से ऊपर का किराया देनादर है। चाहे वह ज्यादा हो या कम, मेरे लिए कोई फर्क नहीं पड़ता। मेरे लिए मुख्य बात यह है कि समान संपत्तियों का बाजार मूल्य क्या है और मैं सामान्यतः उन्हें बाजार मूल्य से थोड़ा कम पर पेश करता हूँ, जिससे जल्दी किराएदार मिल सके (अर्थात खाली समय कम हो) और किराएदार के साथ बेहतर संबंध बन सके, जिससे वह हर छोटी शिकायत पर किराये में भारी कटौती मांगने न लगे। इसलिए किराया ऊँचा या अत्यधिक होना केवल तुलनात्मक स्तर पर निर्भर करता है, और म्यूनिख में एक 30 वर्गमीटर का अपार्टमेंट 2,000 € में सस्ता भी हो सकता है।

तो FFM में कुछ 30-40 वर्गमीटर के अपार्टमेंट 250,000 - 300,000 € के बीच हैं। वहाँ 700-1,000 € के किराया की उम्मीद कर सकते हैं। मैंने एक 35 वर्गमीटर का अपार्टमेंट 260,000 € में देखा है।

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आप भले ही कर संबंधित विचार को विस्तार से न देखें, पर यह मोटे हिसाब में 80% नेट किराये के रूप में पहले से शामिल है, जिसमें कर का हिस्सा भी शामिल है। मेरे अनुभव में, कर मामूली ही होता है, कई बार नकारात्मक आय होती है जब ज्यादा मरम्मत करनी पड़ती है या खाली पड़ता रहता है। खासकर खरीद पर, अक्सर नकारात्मक कर आय होती है जिससे औसत कर बोझ कम होता है। और जिस तरह की कम किराये की आय वाली संपत्तियाँ हैं, उनमें कर भी कम लगता है।

इस बात से मैं पूरी तरह असहमत हूँ:
इक्विटी रिटर्न में रियल एस्टेट मूल्य वृद्धि को भी ध्यान में रखना जरूरी है। यह वैसा ही है जैसे स्टॉक्स की परफॉर्मेंस में केवल डिविडेंड को देखना और कीमत बढ़ोतरी को नहीं देखना (तो अमेज़न की परफॉर्मेंस 0% हो जाएगी?)। खुले रियल एस्टेट फंड्स के मूल्यांकन में भी संपत्ति की बढ़ोतरी/घटौंद शामिल होती है।
स्वयं उपयोग की गई संपत्ति में कीमत वृद्धि ध्यान देने लायक नहीं होती (जब तक आप बेच नहीं रहे होते), लेकिन किराये वाली संपत्तियों में कीमत वृद्धि इक्विटी रिटर्न में हमेशा शामिल होती है, यहाँ तक कि विक्री से पहले भी। (Vonovia, Deutsche Wohnen जैसी कंपनियों की बैलेंस शीट देखें)।

यह सच है कि संपत्ति की कीमतें गिर सकती हैं। यह किसी भी निवेश में हो सकता है, और यह विशेष रूप से रियल एस्टेट का ही मुद्दा नहीं है।
साधारणतः:
दीर्घकाल में संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं, क्योंकि महंगाई के कारण नए निर्माण की लागत बढ़ती है और पुराने और नए निर्माण के बीच का अंतर ज्यादा नहीं होता, वरना लोग केवल पुराने मकान खरीदते। कीमत की वृद्धि स्थानीय आपूर्ति और मांग, रोजगार स्थिति, जनसंख्या वृद्धि, और नए निर्माणों की संख्या से प्रभावित होती है। निवेश से पहले सभी पहलुओं की अच्छी तरह जाँच करना आवश्यक है। मैं छुट्टियों में भी संभावित स्थानों की कामकाजी समय में यात्रा करता हूं, और सार्वजनिक परिवहन का परीक्षण करता हूं।
मुझे चिंता नहीं कि एक साल में डसेलडोर्फ में मूल्य थोड़े गिर सकते हैं। मेरे लिए मध्यम अवधि की संभावनाएँ ज्यादा मायने रखती हैं और मैं डसेलडोर्फ को अभी भी दिलचस्प मानता हूँ। जब मैंने NRW में रहने वालों से पूछा, तो ज्यादातर ने डसेलडोर्फ को पसंद किया। इसलिए वहाँ कीमतें पूरी तरह से नहीं गिरेगी। प्रायः जब संपत्ति की कीमतें स्थिर होती हैं या थोड़ी बढ़ोतरी धीमी होती है, तो किराये की आय बढ़ती है। बड़ी मंदी के बाद भी कीमतें फिर बढ़ती हैं। अमेरिका में तो घरों की कीमतें फिर लगभग मंदी से पहले के स्तर पर आ गई हैं।
हाँ, मरम्मत लागत होंगी। ये सभी पहले से शामिल हैं। कई बार किराएदार सीधे अंदर आ जाते हैं बिना दीवारें रंगवाए या कुछ नया करवाए। प्रत्येक निर्माण तत्व के लिए मानक अनुभव होता है कि कब उसे बदलना पड़ेगा (जैसे फ़साड हर 20 साल)।
यह बिंदु मैं समझ नहीं पाया।

मैं बार-बार कह चुका हूँ: मैं मानता हूँ कि आने वाले 2-3 सालों में कीमतें बढ़ेंगी काफी। फिर ब्याज दरें थोड़ी बढ़ेंगी, जिससे ऋण की माँग कम होगी, पर केंद्रों में किराये की माँग बढ़ेगी। इसलिए मैं इस विकास को चिंता का विषय नहीं मानता बल्कि इसे सकारात्मक समझता हूँ, क्योंकि किराये की बढ़ोतरी से नकदी प्रवाह सुधरेगा। पर मैं मानता हूँ कि हम अब एक लंबे समय तक चलने वाली कीमत वृद्धि के अंत के बस पास हैं।
जैसा कि कहा, अच्छी लोकेशन वाले प्रॉपर्टी को आप जल्दी और अच्छी कीमत पर बेच सकते हैं। (यह हर जगह लागू नहीं होता और विशेषकर "हरी घास" वाली नई जमीन वाली संपत्तियों पर लागू नहीं होता)।

मुझे पहली बार तुम्हारे साथ पूरी तरह असहमत होना पड़ेगा:
इक्विटी रिटर्न के लिए निश्चित रूप से रियल एस्टेट मूल्य विकास को भी ध्यान में रखना चाहिए। यह ऐसा होगा जैसे शेयरों में केवल डिविडेंड को ध्यान में रखा जाए, लेकिन मूल्य वृद्धि को नहीं, (तो क्या अमेज़न की परफॉर्मेंस 0% होगी?). खुले रियल एस्टेट फंड्स में भी मूल्यांकन में बदलाव, जो कि रियल एस्टेट मूल्य वृद्धि/घटाव से उत्पन्न होते हैं, को कीमत में शामिल किया जाता है।
एक स्व-निवासी संपत्ति के मामले में मूल्य विकास पर विचार करना ज्यादा मायने नहीं रखता (जब तक कि आप स्थानांतरित नहीं होना चाहते और तब बेचने का मन न हो), लेकिन किराए पर देने वाली संपत्तियों में हमेशा इक्विटी रिटर्न के लिए मूल्य विकास को शामिल किया जाता है, और वह भी केवल बिक्री के समय नहीं, बल्कि बही-खातों में पहले से ही दर्ज किया जाता है। (Vonovia, Deutsche Wohnen आदि के बैलेंस शीट देखें)।

यदि तुम्हें उतनी ही बड़ी जानकारी होती, जितनी तुम लिखते हो, तो मेरे मन में ये सवाल उठते हैं:
- यदि तुम इतने ज्ञानी हो और अपनी रिटर्न पहले से ही दिमाग में निकाल सकते हो, तो फिर तुम यहाँ फोरम में क्यों पूछते हो (असली रिटर्न जो तुम्हारे पर्स में महसूस होती है या अगले 20 सालों की कल्पित रिटर्न)?
- क्या तुम केवल कागजों में अमीर हो या असल में भी? असली जीवन में तुम्हें वास्तविक रिटर्न तभी मिलेगी जब तुम "कागजी रिटर्न" को असली पैसे में बदलो।

माफ़ करना, मैं अब तुम्हारे पोस्ट्स को समझना बंद कर चुका हूँ।

यहाँ जो कुछ आंशिक रूप से पोस्ट किया जाता है (सामग्री और शैली दोनों में), वह बस भयानक है। यह मज़ेदार है कि कुछ लोग मुझे यहाँ रियल एस्टेट निवेश के बारे में क्या बताना चाहते हैं, जिन्हें स्पष्ट रूप से इस विषय की ज्यादा समझ नहीं है।
बस इतना ही: मैं रियल एस्टेट सेक्टर में दस वर्ष से अधिक समय से सक्रिय हूँ। मेरी व्यक्तिगत "बिलान्ज़सुम" / क्रेडिट वॉल्यूम सात अंकों के दायरे में है। (मेरे पास और भी क्रेडिट-फाइनेंस्ड प्रॉपर्टीज़ हैं, जो मैंने दूसरे थ्रेड में अभी तक उल्लेखित नहीं की हैं, क्योंकि ऐसा करने पर थ्रेड शुरू से ही मदद-मेहरबानी आदि जैसे विनाशकारी नफरत भरे कमेंट्स से भर जाता)।
तथ्य यह है कि मैंने जो (यहाँ पोस्ट की तुलना में काफी व्यापक) सिमुलेशन की हैं वे वास्तविकता से पूरी तरह मेल नहीं खातीं। क्योंकि मेरे लिए वास्तविक स्थिति – भले ही कई यहाँ इसे स्वीकार न कर सकें या मानना न चाहें – उस उदाहरण से कहीं अधिक उज्जवल दिखती है, क्योंकि असली रियल एस्टेट कीमतों का विकास 4% से काफी ऊपर रहा है। उदाहरण के तौर पर, मैंने लगभग 10 साल पहले एक संपत्ति खरीदी थी, जिसका मूल्य अब तक लगभग दोगुना हो चुका है। (और जब मैंने लोन लिए थे, तो किराया रिटर्न भी सामान्यतः 4% से ऊपर था। (यह अब ऐसा नहीं है, यह स्पष्ट है)।

सबके लिए बिल्कुल स्पष्ट:
यह उदाहरण अभी मेरे द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्ति के लिए सटीक रिटर्न कैल्कुलेशन नहीं है, बल्कि इसे user Tassimat को मोटे तौर पर बताने के लिए था कि कैसे लगभग 20% की इक्विटी रिटर्न हो सकती है। वर्तमान स्थिति में असली स्थिति यह है कि किराये की रिटर्न कम हैं, लेकिन उम्मीद की जा रही कीमतों में वृद्धि ज्यादा है।

@ ghost:
इस मोटे हिसाब में सभी प्रबंधन लागत शामिल हैं। स्पष्ट रूप से तुमने मेरा पोस्ट ठीक से नहीं पढ़ा। अगर तुम 100 वर्ग मीटर लेते हो, तो 80% की गणना ठीक नहीं होगी।
मुझे एक्सेल के लिए क्या कैलकुलेटर बनाना चाहिए??? किराया रिटर्न दिमाग में ही निकाल लेना चाहिए, जो नहीं कर सकता वह टेबल कैलकुलेटर की मदद ले सकता है। तुम्हें पता होना चाहिए कि प्रॉपर्टी की कीमत क्या है (साथ ही अतिरिक्त खर्च), अनुमानित किराया कितना होगा। इससे तुम बैंक को बताए जाने वाले ऋण किस्त या पुनर्भुगतान दर की गणना कर सकते हो। इसके अलावा शुरुआत में ज्यादा नंबर देखने की जरूरत नहीं है।

हालांकि यह नंबर गणना रियल एस्टेट निवेश में सबसे अहम चीज़ नहीं है, पर अधिकांश लोग अपनी समय इसी में बर्बाद करते हैं और प्रति वर्ग मीटर कीमत निकालते हैं और खुद को जब एक बार किराए की रिटर्न निकाल लेते हैं तो महान निवेशक समझते हैं। असली महत्वपूर्ण बात यह है कि "सॉफ्ट-स्किल्स" को समझना (जैसा मैं कहता हूँ)। जैसे सार्वजनिक ट्रांसपोर्ट का कनेक्शन/जाम, शॉपिंग सेंटर करीब होना, ट्रैफिक शोर, आदि - यानी रियल एस्टेट का लोकेशन – (भविष्य की संभावित) मरम्मत खर्च, इस्तेमाल किए गए निर्माण सामग्री के अनुसार लागत, और खासकर जनसंख्या विकास को समझना। यह रियल एस्टेट निवेश में कठिन और समय लेने वाला काम है, न कि ये साधारण टोटल नंबर का हिसाब जो बंद कमरे में बैठकर निकाला जाता है, क्योंकि ये कैलकुलेशन तब काम नहीं आता जब प्रॉपर्टी अच्छी तरह किराए पर न लग पाये या अप्रत्याशित मरम्मत लागत सामने आएं।

@ chand:
सामान्य लक्ष्य होना चाहिए:
लिक्विडिटी की निरंतर सुरक्षा की अनिवार्य शर्त के साथ रिटर्न को अधिकतम करना। हमेशा बहुत अधिक लिक्विडिटी रखना लेकिन कम रिटर्न लेना उपयुक्त नहीं है।
मेरी फाइनेंसिंग लगभग कैश-फ्लो न्यूट्रल है। अगर कभी एक साल में कुछ हजार का अतिरिक्त लिक्विडिटी की जरूरत पड़ती है, तो वह मामूली बात है। एक तो, अधिक प्रॉपर्टीज के कारण किराया न मिलने, अधिक मरम्मत लागत आदि का जोखिम पूरी पोर्टफोलियो पर कम हो जाता है, यानी एक प्रॉपर्टी की तरलता समस्या को दूसरे की बचत से पूरा कर सकते हैं। दूसरा मैं छह अंक की राशि की तरल सिक्योरिटीज रखता हूँ, जिससे बड़े आकस्मिक खर्च भी झेल सकता हूँ। यदि यह सब भी पर्याप्त नहीं तो मुझे भरोसा है कि एक महीने में केंद्रीकृत जगहों पर उचित कीमत पर खरीदार मिल जाएगा (हां, शायद अधिकतम नहीं, लेकिन उपयुक्त)।

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यह गणना अधिकांश लोगों (हाल ही में तुम्हारे भी) लिए स्पष्ट नहीं है (वे इसके बारे में असल में अनजान थे जब तक मैंने बात नहीं की), वे आश्चर्यचकित होते हैं कि वे स्टॉक्स और अन्य निवेशों से बिलकुल अलग रिटर्न क्षेत्र कैसे प्राप्त कर सकते हैं। लेकिन मुझे खुशी है कि मैं कम से कम एक की मदद कर सका।

30-40 वर्ग मीटर के बारे में:
वे पिछले उदाहरण से संबंधित नहीं थे, बल्कि उस दिशा में जहाँ मैं भाग्यशाली हूँ। मैं 500,000 यूरो की प्रॉपर्टी नहीं खरीदना चाहता और न ही इतना ऋण लेना चाहता हूँ।
मान लो 100 वर्ग मीटर का फ्लैट। गणना वही रहेगी, तब यह उच्च किराया नहीं होगा।
मैं 30-40 वर्ग मीटर के साथ यह दिखाना चाहता था कि कम निर्माण भाग के कारण मरम्मत में सामान्य हिस्सेदारी तुलनात्मक रूप से कम होती है। म्यूनिख में 30 वर्ग मीटर के फ्लैट के लिए कभी-कभी 2,000 यूरो से अधिक किराया देना पड़ता है। यह ज्यादा है या कम या महंगा है, मेरे लिए मायने नहीं रखता। मेरे लिए महत्वपूर्ण है कि समान वस्तुओं का बाजार मूल्य क्या है, और मैं आम तौर पर किराया बाजार से थोड़ा कम रखता हूँ जिससे जल्दी किराएदार मिल जाए (कम खालीपन रहे) और किराएदार के साथ बेहतर संबंध बनें, जिससे वे हर छोटी समस्या पर किराया कटौती की मांग न करें। इसलिए किराया अधिक या महंगा होना मात्रा की नहीं बल्कि तुलना की बात है, और 30 वर्ग मीटर का फ्लैट म्यूनिख में 2,000 € सस्ता हो सकता है।

तो एफएफएम में 30-40 वर्ग मीटर के कुछ फ्लैट 250,000 - 300,000 € में मिलते हैं। वहां 700-1,000 € किराया अपेक्षित होता है। मैंने 35 वर्ग मीटर का एक 260,000 में देखा था।

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तुम कर संबंधी विस्तार से नहीं देख रहे हो, पर यह मोटे हिसाब में 80% नेट किराया के रूप में पहले ही शामिल है, जिसमें पहले से कर का हिसाब है। मेरे साथ ज्यादातर मामूली कर था या कभी-कभी नकारात्मक आय भी होती थी, जब बहुत मरम्मत करनी होती या खालीपन होता। खासकर खरीद के समय उच्च नकारात्मक कर होता है, जिससे औसत कर भार कम होता है। और कम किराया रिटर्न वाली संपत्ति के साथ यह लाभ है कि कर लगभग नहीं लगते।

मुझे तुमसे स्पष्ट विरोध करना होगा:
इक्विटी रिटर्न में रियल एस्टेट मूल्य विकास को भी शामिल करना चाहिए। यह वैसा ही है जैसे स्टॉक्स में केवल डिविडेंड देखें और मूल्य वृद्धि को न देखें (तो अमेज़न की परफॉर्मेंस 0% हो जाती?) खुले रियल एस्टेट फंड में भी मूल्य परिवर्तनों को कीमत में माना जाता है।
स्वयं रहने वाली संपत्ति में कीमत विकास का ज्यादा मतलब नहीं (सिवाय तब जब बेचने का मन हो), लेकिन किराए पर दी गई संपत्ति में इक्विटी रिटर्न के लिए कीमत विकास शामिल होता है, और यह बिक्री के समय नहीं, बल्कि पहले से ही बही खाते में दर्ज होता है। (वोनोविया, डॉयचे वूहन आदि की रिपोर्ट देखो)।

रियल एस्टेट कीमतें गिर सकती हैं। यह हर निवेश में हो सकता है। यह रियल एस्टेट का खास मुद्दा नहीं है।
संक्षेप में:
दीर्घकाल में रियल एस्टेट कीमतें आम तौर पर बढ़ती हैं क्योंकि मुद्रास्फीति के कारण नई निर्माण लागत बढ़ती रहती है, और पुरानी व नई इमारत के दाम बहुत दूर नहीं जाते, नहीं तो केवल पुरानी इमारत की मांग होती। एक विशेष प्रॉपर्टी की कीमत सप्लाई और मांग की स्थिति पर निर्भर होती है। काम, जनसंख्या और नई निर्माण की संख्या को समझना जरूरी है। मैंने यहां तक कि छुट्टियों में संभावित वस्तुओं की जाँच काम के समय की ट्रैफिक आदि के लिए की है। एक साल में डसेलडॉर्फ में कीमतें थोड़ी गिरती या नहीं, मेरे लिए उतना महत्वपूर्ण नहीं है। मध्यकालीन नजरिए से मैं डसेलडॉर्फ को अभी भी दिलचस्प मानता हूँ। NRW के निवासियों से पूछा जाए तो वे डसेलडॉर्फ को पसंद करते हैं, इसलिए कीमतें ज़मीन के नीचे नहीं जाएंगी। जब कीमतें स्थिर हो जाती हैं या घटती हैं, तो किराये की रिटर्न बढ़ जाती है। भारी संकट के बाद भी कीमतें आमतौर पर फिर बढ़ती हैं। अमेरिका में भी घरों के दाम लगभग पूर्व संकट स्तर पर आ गए हैं।
हाँ, मरम्मत लागत होती है। वे सभी शामिल हैं। कई किरायेदार बिना किसी मरम्मत या पेंट की मांग के सीधे चले आए। प्रॉपर्टी के हर हिस्से के लिए अनुभव होता है कि कब बदलाव चाहिए (जैसे मुखौटा 20 साल में)।
यह सवाल मुझे समझ नहीं आया।

मैंने कई बार लिखा है: मूल तौर पर मुझे लगता है कि अगला 2-3 साल में कीमतें और बढ़ेंगी, काफी स्पष्ट रूप से। फिर हमें उच्च ब्याज दर देखने को मिलेंगे, जिससे ऋण की मांग कम होगी, लेकिन शहरों में किराए की मांग बढ़ेगी। इसलिए ऐसी स्थिति मुझे चिंता में नहीं डालती, बल्कि मैं इसका समर्थन करता हूँ क्योंकि इससे किराया बढ़ने से तरलता सुधार होगी।
हालाँकि मुझे मानना होगा कि हम लंबे समय के मूल्य वृद्धि के अंत में हैं।
जैसा मैंने लिखा, खोजे गए स्थानों में आप प्रॉपर्टी को फिर से जल्दी और अच्छी कीमत पर बेच सकते हैं। (सभी के लिए नहीं, खासकर नए विकास वाले इलाकों के लिए नहीं)।

तो मैं तुम्हारा "मितलिड" थ्रेड समझ नहीं पा रहा हूँ। मेरी सिर्फ 1,500 € आय है और मुझे फाइनेंसिंग नहीं मिल रही। अगर तुम एक रियल एस्टेट मोगुल होते जैसा तुम कहते हो तो: 1) स्पारकास के निदेशक तुम्हें बिना शर्त लोन देते 2) तुम्हें फाइनेंसिंग की जरूरत ही नहीं पड़ती क्योंकि तुम फ्री कैशफ्लो से सब कुछ चुकाते। माफ़ करना, मेरे लिए तुम एक इंटरनेट ट्रोल हो।

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तुम्हारा पहला सवाल बहुत आसान है जवाब देने के लिए, लेकिन तुम्हारा दूसरा सवाल काफी जटिल है।
मैं यहां क्यों पोस्ट करता हूं, मैंने दूसरे थ्रेड में इसका जवाब दिया है। एक विषय (बैंक के अंदर की KDF-निर्देशावली) का (लगभग) बिल्कुल भी संबंध दूसरे से नहीं है (कौन सी चुकौती दर, कौन सी अवधि, कौन सा ऑब्जेक्ट, कैसे इक्विटी रिटर्न की गणना करते हैं आदि)।

सबसे पहले:
मैं दिमाग में इक्विटी रिटर्न की गणना नहीं करता (यह मैं स्वाभाविक रूप से नहीं कर पाता); मैं अब बिल्कुल भी ऐसा नहीं करता। शुरुआत में जो गणना मैंने की थी, वो मैंने पहली निवेश से पहले कई वेरिएशनों में खेली थी (कभी ज्यादा इक्विटी निवेश, कभी कम, कभी उच्च किराया, कभी कम, कभी ज्यादा मूल्यवृद्धि, कभी कम, कभी ज्यादा चुकौती, कभी कम आदि और उनके संयोजन)। यहां तक कि अपेक्षाकृत अनुकूल नहीं मानने पर भी, इक्विटी रिटर्न (जब ऋण का हिस्सा अधिक हो) पारंपरिक संपत्ति वर्गों जैसे स्टॉक्स, बांड, इक्विटी-फाइनेंस्ड रियल एस्टेट, गोल्ड आदि की अपेक्षित रिटर्न से काफी ऊपर रहती है। यह मूल ज्ञान मानते हुए, अब सवाल केवल यह रहता है कि वास्तव में किस संपत्ति में निवेश करना चाहिए।
दिमाग में मैं - अगर करता भी हूँ तो - सरल किराया रिटर्न की गणना करता हूँ, और वास्तव में एकमात्र सही गणना जो मैं अब करता हूँ वह है: अनुमानित बकाया किराए का 80% लेना (यह मैं दिमाग में करता हूँ)। यह लगभग बैंक में क्रेडिट किस्त के बराबर होना चाहिए। मैं अधिक गणना नहीं करता, क्यों? निवेश में (सैद्धांतिक) इक्विटी रिटर्न 18.7% हो या 21.3%, मुझे शुरू में फर्क नहीं पड़ता। मैं मूल्यवृद्धि को सक्रिय रूप से प्रभावित नहीं कर सकता (मुझे उन चीज़ों पर ध्यान केंद्रित करना होता है जिन्हें मैं प्रभावित कर सकता हूँ)। मुझे विभिन्न संपत्तियों की मूल्यवृद्धि का पूर्व अनुमान पर्याप्त रूप से करना होता है और इसके लिए जरूरी हैं "सॉफ्ट स्किल्स", जैसे कि जनसंख्या वृद्धि बनाम नई बनी संपत्तियां आदि (स्वीकार करता हूँ, मैंने पहले गलत अनुमान लगाया था, यानी कि मैंने कम मूल्यवृद्धि मान ली थी)। प्रदर्शन उन्हीं के द्वारा तय होता है, न कि सैद्धांतिक किराया रिटर्न के तुलना से।
सटीक कहें: यह इक्विटी रिटर्न तुलना के बारे में है, लेकिन इसके लिए आवश्यक इनपुट पैरामीटर हैं मूल्यवृद्धि। और मैं कहता हूँ: एक मॉडल हमेशा उतना ही अच्छा होता है जितने अच्छे इसके इनपुट पैरामीटर होते हैं, इसलिए मैं इनपुट पैरामीटर पर ज्यादा फोकस करता हूँ, बजाय एक (सही) मॉडल पर, जो खरोंखी इनपुट मानों की वजह से फिर खराब परिणाम देगा।
इसलिए मुझे एक केंद्रीय, नवीनीकृत अपार्टमेंट सबसे ऊपरी मंजिल पर दक्षिण की तरफ, सार्वजनिक परिवहन से जुड़ा, यातायात से शांत जिसकी 3.6% किराया रिटर्न हो, बेहतर लगता है बजाए नवीनीकरण की जरूरत वाले अपार्टमेंट के 5.2% किराया रिटर्न वाले के, जो माटी मंजिल पर मुख्य सड़क के किनारे और सबसे नजदीकी U-/S-Bahn स्टेशन से दूर हो। मैं ऐसे निवेशकों को जानता हूं जो 7% किराया रिटर्न वाली संपत्तियां खरीदते हैं, लेकिन बाद में आश्चर्य करते हैं कि किराएदार नहीं मिलते या फफूंदी की मरम्मत करनी पड़ती है आदि। समय के साथ यह अहसास हो जाता है कि कौन सी संपत्ति दिलचस्प है और कौन सी कम, बिना कोई गणना किए।

अब वह असली अधिक रोचक सवाल कि मैं असल में या केवल कागजों में कितना अमीर हूँ? मैं इस सवाल का स्पष्ट जवाब नहीं दे सकता क्योंकि मुझे नहीं पता कि तुम्हारे लिए "असल में" का मतलब क्या है। क्या ट्रम्प जो अरबों के कर्ज़ में हैं, वह असल में या केवल कागजों में अमीर है?
मैं कोई मल्टीमिलियनयर नहीं हूं जिसके पास 10 मिलियन आर्थिक इक्विटी हो। मेरी वित्तीय स्थिति पूरी तरह चिंता मुक्त नहीं है, लेकिन मैं अपनी सम्पूर्ण वित्तीय स्थिति पर शिकायत भी नहीं करता। मैं मूलतः पूंजी निर्माण चरण में हूँ।
मान लीजिए मैं लॉटरी में 1 मिलियन यूरो जीत लूं। तो शायद तुम्हारी परिभाषा में मैं असल में अमीर हो जाऊं। लेकिन मैं वह धन पूरी समय अपने पास नहीं रखता, बल्कि उसे निवेश करता हूं कुछ रिटर्न पाने के लिए, तो फिर मैं असल में अमीर नहीं रहूंगा। यदि हम (सुपर-) अमीरों के पोर्टफोलियो देखें, तो उनकी विभाजन लगभग इस तरह है: 40% स्टॉक्स, 30% रियल एस्टेट, 10% बांड, 10% सोना, 5% गैर-परम्परागत (जैसे कला, आभूषण, वाइन, क्रिप्टोकरेंसी आदि) और 5% नकदी। तो क्या वे असल में अमीर हैं? आर्थिक मंदी में आधे से अधिक पोर्टफोलियो का पूर्ण नुकसान हो सकता है। मेरा इक्विटी मुख्यतः रियल एस्टेट में लगा है (औसत से बहुत अधिक), इसमें इक्विटी रिटर्न के अलावा एक और कारण भी है, जिस पर मैं आगे आता हूँ।
स्पष्ट है कि सঙ্কट में संपत्ति पर कर हो सकता है, लेकिन यह लगभग सभी संपत्ति वर्गों में हो सकता है। रियल एस्टेट की तुलना में शेयरों की तुलना में अधिक स्थिरता होती है। लोगों को हर हाल में कहीं रहना होता है (सब पुल के नीचे नहीं रह सकते), जबकि फेसबुक जैसे कंपनी की ज़रूरत जीवन-निर्वाह के लिए नहीं होती।

अब एक और बिंदु है जो मेरे अनुसार महत्वपूर्ण है: हमें दो संपत्ति वर्ग अलग करने होंगे: इक्विटी-फाइनेंस्ड रियल एस्टेट और ऋण-आधारित रियल एस्टेट। ज्यादातर लोग सोचते हैं कि दोनों समान हैं, जो पूरी तरह गलत है। कारण है कि वे पूरी तरह अलग दृष्टिकोण से सोचते हैं। अधिकांश लोग सोचते हैं "मुझे इतना वेतन मिलता है, मुझे x€ वेतन बढ़ोतरी मिली, और बैंक पर 4% ब्याज मिलता है"। जो बात वे आमतौर पर नहीं समझते वह है महंगाई। तथ्य है कि औसत नेट वेतन वृद्धि महंगाई से कम है, यानी लोग पैसा कमाते हुए धीरे धीरे गरीब होते हैं, और इसलिए निवेश की ज़रूरत होती है। अब मानिए कोई व्यक्ति पूरी तरह अपनी पूंजी से घर खरीदता है और किराया देता है। वह 6% किराया रिटर्न हासिल करता है, घर का मूल्य स्थिर रहता है, खालीपन होता रहता है, वास्तव में किराया रिटर्न 4% के करीब रहता है, फिर 1% मरम्मत खर्च आता है, गैर-ट्रांसफरेबल खर्च, टैक्स आदि रहते हैं जिससे वास्तविक किराया रिटर्न लगभग 2% रह जाती है। आधिकारिक महंगाई 2% होने पर यह उसका मूल्य सुरक्षित रख रही होती है। अधिकांश संपत्ति निवेशकों के साथ ऐसा ही होता है (कई को असल में नुकसान होता है)।
ऋण-आधारित संपत्ति पर महंगाई घटाने के बाद भी अधिक रिटर्न रहता है, इसे दोहराने की ज़रूरत नहीं। जरूरी बात यह है कि हमें छोटी मंदी या आर्थिक सुस्ती के लिए नहीं, बल्कि बड़ी आर्थिक मुसीबतों जैसे 1920 के अंत या तेल संकट के लिए तैयार रहना चाहिए। वहां महंगाई और आर्थिक गिरावट साथ आते हैं। इन हाइपरइन्फ्लेशन काल में शेयर मूल्य बढ़ते हैं, लेकिन वास्तविक अर्थव्यवस्था में वे महंगाई का संरक्षण नहीं करते क्योंकि महंगाई शेयर मूल्यों से अधिक तेज़ बढ़ती है (जो वास्तविक क्षति के बराबर है)। पूरी तरह इक्विटी से खरीदी गई संपत्ति भी मूल्य खो सकती हैं, लेकिन बहुत महत्वपूर्ण अंतर है इक्विटी-और ऋण-आधारित संपत्ति में: ऋण-आधारित संपत्ति में लिया गया स्थिर ब्याज वाला कर्ज़ हाइपरइन्फ्लेशन में असली मूल्य खो देता है, इसका तात्पर्य है कि यह जल्दी चुकाया जा सकता है, और तब संपत्ति पूरी तरह आपका हो जाता है, जबकि नकद आपातकालीन फंड लगभग बेकार हो जाते। साफ है, हाइपरइन्फ्लेशन चरम उदाहरण है, पर यह सिद्धांत समझाता है।

मैं सामान्य धारणा के विरोध में हूं जिसमे बैंक डिपॉजिट सुरक्षा फंड की दृष्टि से "जोखिम-रहित" केवल बचत खाते सुरक्षित माने जाते हैं। यह केवल गारंटी की दृष्टि से सही हो सकता है कि पैसा बैंक दिवालिया हुआ तो मिलेगा, पर वास्तव में ये निवेश जोखिमपूर्ण हैं क्योंकि निवेशक अप्रत्यक्ष रूप से डिफ्लेशन या मुद्रा स्थिरता पर दांव लगाते हैं, जहां पैसा वास्तविक रूप में अधिक मूल्यवान होता है (जैसे जापान में हाल ही में)। वास्तविकता यह है कि पिछले 100 सालों में लगभग हमेशा महंगाई रही है और डिफ्लेशन काल कम थे। ऋण आधारित संपत्ति निवेश स्थिर ब्याज पर महंगाई पर दांव है। स्वीकारोक्ति है कि अगर कठोर डिफ्लेशन हो तो ये निवेश हानि में होंगे (जो सही है); पर इतिहास दिखाता है कि महंगाई डिफ्लेशन से कहीं अधिक संभावित है; डिफ्लेशन खतरे को मैं स्वीकार करता हूँ। मैं इसे न के बराबर मानता हूँ क्योंकि केंद्रीय बैंक महंगाई लक्ष्य लगभग 2% पर रखते हैं। अधिकांश देशों का कर्ज इतना अधिक है कि ऋण सेवा केवल राजनीतिक रूप से अर्थव्यवस्था में महंगाई पैदा करने से संभव लगता है, यानी ऋण महंगाई के जरिए घटाए जा सकते हैं।

निष्कर्ष:
यह हमेशा देखने की बात है कि आप जोखिम क्या मानते हैं। मैंने कहा कि नकदी (बचत, AAA बांड) को मैं अत्यंत जोखिम भरा संपत्ति वर्ग मानता हूँ, पर ऋण आधारित संपत्ति महंगाई से एक हेज़ प्रदान करती है (साधारण शब्दों में: महंगाई पर लीवरेज)। मेरे ज्ञान में सोना (जो महंगाई लगभग एक के अनुपात में सहन करता है) के अलावा कोई संपत्ति वर्ग ऐसा सुरक्षित महंगाई संरक्षण नहीं देता। ऋण आधारित संपत्ति महंगाई से लाभान्वित होती है।
एक सावधान निवेशक को ऋण आधारित संपत्ति में निश्चित हिस्सा रखना चाहिए। लेकिन विविधता के लिए अन्य संपत्ति वर्गों में भी निवेश करना चाहिए। यह हमेशा व्यक्तिगत आर्थिक और आर्थिक परिदृश्य के मूल्यांकन पर निर्भर करता है। (वास्तविक अर्थव्यवस्था के हिसाब से) पूरी तरह जोखिम-रहित निवेश (सामान्य बचत में रखे धन सहित) मुझे नहीं पता और संभव भी नहीं; यह इस बात पर निर्भर करता है कि हमें महंगाई मिलेगी या डिफ्लेशन, कोई ऐसा निवेश जो हर स्थिति में स्थिर रहे, ऐसा नहीं है (सोना भी डिफ्लेशन में मूल्य खो देता है)।
इसलिए मेरे लिए साफ नहीं है कि "असल में अमीर" होना संभव कैसे है?
मेरे पास नकदी, स्टॉक और बॉन्ड के साथ कुछ सोना है, और चूंकि मैं कला में दिलचस्पी रखता हूँ, मेरे पास कुछ मूल्यवान वस्तुएं भी हैं। कुल मिलाकर मेरा पोर्टफोलियो ऋण आधारित संपत्ति पर हावी है, मैं मध्य अवधि में ऋण कम करने और पूरी तरह वित्तीय निर्भरता खत्म करने की योजना बना रहा हूँ, लेकिन मेरे पास इतना इक्विटी भी नहीं है कि पूरी तरह से ऋण से बच सकूं।
मुझे उम्मीद है कि मैंने तुम्हारा सवाल ठीक से जवाब दिया है।

@HilfeHilfe:
बार-बार तुम्हारी गंभीर अभिव्यक्ति समस्याओं के अलावा:
मेरी वित्तीय स्थिति लगभग नकद-प्रवाह-तटस्थ है! मेरे पास कोई अतिरिक्त किराये की आय नहीं है जो खर्चों के बाद ऋण किस्त से ऊपर जाए और सैद्धांतिक 6% वार्षिकी के बराबर हो।