Prêts à échéance unique et prêts amortissables combinés - est-ce judicieux ?

Bonjour, je ne travaille pas le week-end comme ça ))

Cela devrait être une offre directe de Schwäbisch Hall (responsable régional) ou d’une Volksbank

3 éléments ne sont pas tout à fait inhabituels. Dans la situation actuelle du marché (les taux sont vraiment au plus bas !) c’est OK !

quelque chose de comparable ? Je regarde...

Exact - Volksbank + Schwäbisch-Hall-Ver

bon, j’ai regardé les conditions ailleurs, je ne trouve plus la construction ci-dessus "bonne" mais plutôt satisfaisante à suffisante !!!
Par exemple, pour les prêts remboursables en totalité (n° 3), je l’obtiens à moins de 1 % pour une durée de 10 ans ! Question alors : si c’est terminé dans 10 ans, pourquoi alors un remboursement anticipé de 10 % ??? Totalement

autre question :
pourquoi commencez-vous les 9,5 premières années avec une mensualité de plus de 2 000 EUR, puis ça descend ??? (1373 - 682 EUR)
ne vaudrait-il pas mieux avoir une mensualité constante.
ou une augmentation seulement dans 10-15 ans (puisque l’on peut supposer que l’on pourra gagner plus dans 10-15 ans)

si je calcule comme ça :
9,5 ans avec 2002 EUR = 228 228 EUR
6 ans avec 1373 EUR = 98 856 EUR
puis 57 mois (près de 21 ans) avec 682 EUR par mois = 38 874 EUR
9x 7000 EUR de remboursement anticipé = 63 000 EUR
Remboursement total : 428 958 EUR
Coûts totaux env. 78 958 EUR

quelque chose cloche ici...

donc si je calcule :
1. Prêt in fine 100 000 € basé sur un crédit KfW à 0,75 % + épargne-logement Schwäbisch Hall.
16 ans et 7 mois. Taux annuel effectif fixe pour la construction totale : 1,18 %
(est-ce un crédit KFW ou juste un crédit bancaire à 0,75 % ????)
Frais de dossier : 1 000 EUR
Intérêts pour 16,6 ans : env. 6 500 EUR
mensualité à 540 EUR

2. Prêt in fine 150 000 € basé sur épargne-logement Schwäbisch Hall.
Durée : 21 ans et 3 mois. Taux annuel effectif fixe pour la construction totale : 0,97 %
Frais de dossier : 1 500 EUR
Intérêts env. 15 000 EUR
Charge : 21 ans avec 658 EUR mensuel

3. Prêt amortissable 100 000 € incluant 10 % de remboursement anticipé
Durée : 9 ans et 5 mois. Taux annuel effectif fixe pour la construction totale : 1,57 %
Coûts totaux : env. 8 000 EUR d’intérêts !
Charge mensuelle 365 EUR
+7000 EUR annuels de remboursement anticipé

donc les mensualités ne correspondent pas ? ou les intérêts ne correspondent pas ? ))

ou le remboursement des 2 002 EUR mensuels intègre déjà le remboursement anticipé ???

c’est quand même très compliqué

Les 2002 € comprennent déjà les remboursements anticipés. Donc 7000 € / 12 = 583 € sont déjà inclus.
Voici mon plan d’amortissement - j’ai repris les chiffres directement des documents que la banque m’a fournis. Sauf les 7000 € de remboursement anticipé que j’ai simplifiés en les répartissant dans une mensualité sous la rubrique "Raiffeisenbank". Aux mensualités s’ajoutent encore les frais de dossier mentionnés et les soi-disant frais de sûreté (je crois que ce sont les frais pour l’inscription de l’hypothèque correspondante). Ces frais, incluant les intérêts, constituent le coût total à la fin.

1er - 113e mois	113 mois
KFW		426,38 €
SH		619,25 €
Raiffeisenbank		957,30 €
Total :		2 002,93 €
114e - 120e mois	7 mois
KfW		426,38 €
SH		619,25 €
Total :		1 045,63 €
121e - 199e mois	79 mois
KfW		691,00 €
SH		682,00 €
Total		1 373,00 €
200e - 255e mois	56 mois
SH		682,00 €

alors,

je commence à y voir plus clair.

donc les 9,5 premières années correspondent aux 2.002 EUR mensuels avec le remboursement exceptionnel de 7.000 EUR par an ?
c’est-à-dire que la mensualité réelle est alors de 1.419 EUR ?
puis 6 ans avec 1.373 EUR mensuels.
puis encore presque 5 ans avec 682 EUR mensuels ?

alors le remboursement total est :
les 9,5 premières années à 161.766 EUR + 63.000 EUR de remboursement exceptionnel
puis 6 ans à 98.856 EUR
puis encore presque 5 ans à environ 40.000 EUR ?
j’arrive quand même à environ 363.000 EUR ; et non pas 385.000 EUR !

où est mon erreur de raisonnement ??? résous-le s’il te plaît...

Ok, c'est clair...

alors le remboursement est de 380.303 EUR si je survole ça comme ça... donc seulement 30.000 EUR de frais (OK, probablement que les 5.000 EUR de subvention de remboursement de la KfW sont pris en compte !).

Les frais de clôture pour la SH sont-ils inclus dans la mensualité ???
ou les 2 500 EUR s'ajoutent-ils en supplément ?

Bonjour, en ce qui concerne les remboursements anticipés, c'est une belle hypothèse. En réalité, ils sont souvent suspendus parce que d'autres achats arrivent. Ce sont donc plutôt pour moi des calculs modèles qui ne doivent pas nécessairement correspondre.

S'agit-il vraiment de taux fixes jusqu'à l'échéance finale ? Ou de suppositions calculées ?

Je demanderais une offre pour un prêt classique à échéance finale + des fonds KfW. Sinon, avec trop de composants, tu as le problème du refinancement et du rang dans le registre foncier. Personne ne veut être en subordination.

Oui, ce sont des taux fixes et non des suppositions.

Les frais de dossier pour la SH sont-ils inclus dans la mensualité???
ou bien les 2 500 EUR s'ajoutent-ils en supplément ?

Ils s'ajoutent en supplément. Coûts :
KfW : intérêts débiteurs : 9 565,66 € + autres coûts (frais de dossier + coûts de sûreté + redevances annuelles) : 1 317 € - produit des intérêts : 212,43 € = 10 670,23 €
SH : intérêts débiteurs : 14 518,13 € + autres coûts (frais de dossier + coûts de sûreté + redevances annuelles) : 1 975 € - produit des intérêts : 334,89 € = 16 158,24 €
Raiffeisenbank : intérêts débiteurs : 7 902,30 € + autres coûts (coûts de sûreté) : 273,00 € = 8 175,30 €

Cela fait au total des coûts globaux de : 35 003,77 €

Pour la KfW, un montant de prêt de 95 000 € est indiqué, puisque la subvention a déjà été déduite. Est-ce que cela vous convient ainsi ?

1) KfW : Intérêts débiteurs : 9565,66€ - autres coûts (frais de dossier + coûts de garantie + frais annuels) : 1317€ - revenus d’intérêts : 212,43€ = 10670,23€
2) SH : Intérêts débiteurs : 14518,13€ - autres coûts (frais de dossier + coûts de garantie + frais annuels) : 1975€ - revenus d’intérêts : 334,89€ = 16158,24€
3) Raiffeisenbank : Intérêts débiteurs : 7902,30€ - autres coûts (coûts de garantie) : 273,00€ = 8175,30€

Cela fait au total des coûts globaux de : 35003,77€

donc ce que l’on pourrait faire, à titre comparatif :
1) KfW : Intérêts débiteurs : 6.182 EUR + 195 (registre foncier) + 2337 SH (1838 intérêts moins 161 épargne + 660 frais de dossier) = 8.714 EUR
2) Coopérant avec SH = 9.555 intérêts + SH 5.324 (intérêts : 4.190 moins 366 EUR + frais de dossier 1.500 EUR) = 14.879 EUR
3) Coopérant avec remboursement anticipé de 10 % (0,87 % effectif !) = 4.700 EUR d’intérêts + 295 EUR de garantie = 4.995 EUR
pour SH les intérêts nominaux après 10 ans sont de 1,40 %
Coûts totaux : env. 28.600 EUR

mensualité un peu plus élevée
1 an (libre de remboursement KfW) donc modéré avec 1.165 EUR mensuels (à quoi s’ajoute le remboursement anticipé, soit 1.748 EUR)
2-10 ans à 1.422 EUR (à quoi s’ajoute le remboursement anticipé, soit 2.005 EUR)
11-16/17 ans à 1.728 EUR jusqu’en 05/2035
puis encore 1.200 EUR mensuels jusqu’en 03/2036
et c’est fini.
donc en 17 ans au lieu de 21 ans

autre alternative :
si vous prévoyez de toute façon de dépenser plus de 2.000 EUR par mois (les 10 premières années !)
alors 250.000 EUR remboursement total en 20 ans (0,96 % nominal, 0,98 % effectif), KfW 0,75/0,77 %
Charge : 20 ans avec 2.104 EUR par mois.
puis de la 11e à la 20e année avec 1.145 EUR par mois.
Coûts totaux aussi : 28.600 EUR
ici, il n’y a pas de caisse d’épargne construction, où le point d’attribution pourrait changer dans 10 ans. Donc risque 0,0 %.

avec la variante caisse d’épargne construction, il faut toujours s’en occuper soi-même, c’est-à-dire appeler après 5 ans et demander si l’attribution est possible au 30.06.2029, sinon il faut épargner plus pour que cela fonctionne.
On doit s’attendre à ce que dans 10 ans plus de personnes utiliseront les caisses d’épargne construction qu’aujourd’hui, ainsi les points d’évaluation pour l’attribution devraient être relevés, contrairement aux calculs d’exemple que font aujourd’hui les banques/caisses d’épargne construction !