Préstamos bullet y préstamos de anualidades combinados - ¿tiene sentido?

Buenos días, el fin de semana no trabajo ))

eso debería ser una oferta directamente de Schwäbisch Hall (jefe de distrito) o de un Volksbank

3 componentes no son nada inusual. ¡Con la situación actual del mercado (los intereses están por los suelos!) está bien!

¿algo comparable? Voy a mirar...

Exacto - Volksbank + Schwäbisch-Hall-Ver

bien, he mirado las condiciones en otro lugar, entonces encuentro que la estructura anterior no es "buena" sino más bien satisfactoria o suficiente!!!
Por ejemplo, para los préstamos con amortización total (número 3) lo consigo por debajo del 1% para un plazo de 10 años! Pregunta entonces: si termina en 10 años, ¿para qué sirve el 10% de amortización anticipada??? Totalmente

otra pregunta:
¿por qué empiezan los primeros 9,5 años con una cuota mensual de más de 2.000 EUR, y luego baja??? (1373 - 682 EUR)
¿no sería mejor tener una cuota constante?
o primero en 10-15 años un aumento (ya que se puede suponer que uno puede ganar más en 10-15 años)

si lo calculo así:
9,5 años con 2002 EUR = 228.228 EUR
6 años con 1373 EUR = 98.856 EUR
luego 57 meses (casi 21 años) con 682 EUR mensual = 38.874 EUR
9x 7000 EUR amortización anticipada = 63.000 EUR
Reembolso total: 428.958 EUR
Costes totales aprox.: 78.958 EUR

algo no encaja aquí...

entonces si calculo:
1. Préstamo con vencimiento final 100.000€ basado en crédito KfW con 0,75% de interés + Schwäbisch Hall Bausparer.
16 años y 7 meses. Tasa fija efectiva anual para toda la estructura: 1,18%
(¿es crédito KFW o solo crédito bancario con 0,75%????)
Coste de apertura: 1.000 EUR
Intereses para 16,6 años: aprox. 6.500 EUR
Cuota mensual de 540 EUR

2. Préstamo con vencimiento final 150.000€ basado en Schwäbisch Hall Bausparer.
Plazo: 21 años y 3 meses. Tasa fija efectiva anual para toda la estructura: 0,97%
Coste de apertura: 1.500 EUR
Intereses aprox. 15.000 EUR
Carga: 21 años con 658 EUR mensual

3. Préstamo con cuotas constantes 100.000€ incluyendo 10% amortización anticipada
Plazo: 9 años y 5 meses. Tasa fija efectiva anual para toda la estructura: 1,57%
Costes totales: aprox. 8.000 EUR en intereses!
Carga mensual 365 EUR
+7000 EUR p.a. amortización anticipada

¿entonces las cuotas no cuadran? ¿o los intereses no? ))

¿o ya están incluidas las amortizaciones anticipadas en la cuota mensual de 2.002 EUR???

muy complicado

En los 2002€ ya están incluidas las amortizaciones anticipadas. Así que 7000€ / 12 = 583€ ya están contabilizados.
Aquí mi plan de amortización - los números los he tomado directamente de los documentos que me dio el banco. Excepto los 7000€ de amortización anticipada, que por simplicidad los convertí en una cuota mensual bajo el punto "Raiffeisenbank". A las cuotas mensuales se suman también los costes de apertura que mencionaste y los costos de la garantía (creo que son los costes de la inscripción correspondiente de la hipoteca). Estos costes junto con los intereses forman al final el coste total.

1. - 113. mes	113 meses
KFW		426,38 €
SH		619,25 €
Raiffeisenbank		957,30 €
Suma:		2.002,93 €
114. - 120. mes	7 meses
KfW		426,38 €
SH		619,25 €
Suma:		1.045,63 €
121. - 199. mes	79 meses
KfW		691,00 €
SH		682,00 €
Suma		1.373,00 €
200. - 255. mes	56 meses
SH		682,00 €

vale,

ya voy entendiendo poco a poco.

entonces los primeros 9,5 años son los 2.002 EUR mensuales con la amortización especial de 7.000 EUR anuales?
es decir, la cuota real sería entonces de 1.419 EUR mensuales?
después 6 años con 1.373 EUR mensuales.
luego casi 5 años más con 682 EUR mensuales?

entonces el reembolso total sería:
primeros 9,5 años con 161.766 EUR + 63.000 EUR amortización especial
otros 6 años con 98.856 EUR
casi otros 5 años con aprox. 40.000 EUR?
¡entonces llego a aprox. 363.000 EUR; y no a 385.000 EUR!

¿dónde está mi error de cálculo??? por favor acláralo...

Ok, así es manejable...

entonces la devolución es de 380.303 EUR si lo reviso por encima... es decir, solo 30.000 EUR de gastos (OK, probablemente se consideran los 5.000 EUR de subsidio de amortización de la KfW).

¿Están incluidos los gastos de cierre para la SH en la cuota???
¿O los 2.500 EUR vienen además?

Hola, con los pagos anticipados especiales es una suposición bonita. En la realidad, a menudo se suspenden porque siempre surgen adquisiciones. Para mí, por lo tanto, son más bien cálculos modelo que no tienen por qué ser correctos.

¿Son realmente tasas fijas hasta el vencimiento final? ¿O son suposiciones calculadas?

Yo pediría que me ofrecieran un préstamo clásico con vencimiento final + fondos KfW. De lo contrario, tienes el problema de la refinanciación y del rango en el registro de la propiedad con demasiados componentes. Nadie quiere el suborden

Sí, son intereses fijados y no suposiciones

¿Las tarifas de cierre para la SH están incluidas en la cuota???
¿O los 2.500 EUR vienen por separado?

Estos vienen por separado. Costos:
KfW: intereses devengados: 9565,66€ + otros costos (tarifas de cierre + costos de la garantía + tarifas anuales): 1317€ - ingresos por intereses: 212,43€ = 10670,23€
SH: intereses devengados: 14518,13€ + otros costos (tarifas de cierre + costos de la garantía + tarifas anuales): 1975€ - ingresos por intereses: 334,89€ = 16158,24€
Raiffeisenbank: intereses devengados: 7902,30€ + otros costos (costos de la garantía): 273,00€ = 8175,30€

Al final, costos totales de: 35003,77€

Para KfW se indica un monto del préstamo de 95 000€, ya que el subsidio ya ha sido deducido. ¿Está bien hasta ahora?

1) KfW: Intereses deudores: 9565,66€ - otros costos (comisiones de apertura + costos de garantía + cuotas anuales): 1317€ - rendimiento por intereses: 212,43€ = 10670,23€
2) SH: Intereses deudores: 14518,13€ - otros costos (comisiones de apertura + costos de garantía + cuotas anuales): 1975€ - rendimiento por intereses: 334,89€ = 16158,24€
3) Raiffeisenbank: Intereses deudores: 7902,30€ - otros costos (costos de garantía): 273,00€ = 8175,30€

Hace al final un costo total de: 35003,77€

así que lo que se podría hacer, como comparación:
1) KfW: Intereses deudores: 6.182 EUR + 195 (Registro de la propiedad) + 2337 SH (1838 intereses menos 161 saldo + 660 apertura) = 8.714 EUR
2) Cooperativa con SH = 9.555 intereses + SH 5.324 (intereses: 4.190 menos 366 EUR + apertura 1.500 EUR) = 14.879 EUR
3) Cooperativa con amortización especial del 10% (0,87% efectivo!)= 4.700 EUR en intereses + 295 EUR garantía = 4995 EUR
con SH los intereses nominales después de 10 años son del 1,40%
Costos totales: aprox. 28.600 EUR

cuota mensual más ajustada
1 año (sin amortización KfW) por lo tanto moderado con 1.165 EUR mensuales (a esto se suma la amortización especial, es decir 1.748 EUR)
años 2-10 con 1.422 EUR (a esto se suma la amortización especial, es decir 2.005 EUR)
años 11-16/17 con 1.728 EUR hasta 05/2035
luego 1.200 EUR mensuales hasta 03/2036
y listo.
es decir en 17 años en lugar de 21 años

otras alternativas serían:
si de todos modos planean gastar más de 2.000 EUR mensuales (los primeros 10 años!)
entonces 250.000 EUR pago total en 20 años (0,96% nominal, 0,98% efectivo), KfW 0,75/0,77%
Carga: 20 años con 2.104 EUR mensuales.
después años 11-20 con 1.145 EUR mensuales.
Costos totales también: 28.600 EUR
pero aquí no hay caja de ahorros para construcción, donde posiblemente el punto de asignación pueda cambiar en 10 años. Es decir, 0,0% riesgo.

en la variante con cajas de ahorros uno siempre debe ocuparse por sí mismo, es decir, llamar después de 5 años y preguntar si para el 30.06.2029 está listo para asignación, si no, hay que ahorrar más para que funcione.
Se debe asumir que en 10 años más personas usarán las cajas de ahorros para construcción que hoy, por lo tanto los puntos de evaluación para la asignación probablemente se aumentarán, comparado con los cálculos de ejemplo que hacen hoy los bancos/cajas de ahorro para construcción!