802k€ pour une maison incluant les frais annexes d'achat avec un crédit de 600k€ - Financable ?

Bonjour à tous,

pour nous s’est présentée la possibilité d’acquérir une maison jumelée dans mon village natal de particulier à particulier (environ 35 km au sud de Stuttgart).
Nous attendons cela depuis 2 ans (il y a eu 3 opportunités, mais les prix étaient bien au-delà du possible).

Informations générales sur vous :
Nous sommes Andreas et Melanie. Comme tout ce qui touche à « l’augmentation de l’argent » est particulièrement mon hobby, j’ai une vue très précise (par ex. un cahier de comptes pour chaque € depuis 2018) de nos finances.
On peut nous qualifier de « souabe » dans la manière de dépenser l’argent (par ex. nous n’avons plus payé de lessive depuis des années, on trouve toujours des échantillons gratuits à tester ; chaque année le fournisseur d’électricité/gaz/internet/assurance est changé ; etc.).
Pour les vacances et les sorties, cependant, nous ne regardons pas autant les dépenses.
Nous explorons ici un terrain nouveau en ce qui concerne le financement d’un bien immobilier – en effet, personne dans notre cercle d’amis n’a encore construit ou acheté une maison.

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Qui êtes-vous ?
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[*]Andreas et Melanie, mariés depuis 2020


[*]Quel âge avez-vous ?


[*]34 & 31 ans


[*]Avez-vous des enfants ?


[*]Aucun


[*]Envisagez-vous d’avoir des enfants ?


[*]Prévu sûrement 1 enfant (2022, au plus tard 2023 ; éventuellement un second rapidement après)


[*]Que faites-vous professionnellement ?


[*]Chef de projet et responsable marketing


[*]Êtes-vous salariés, indépendants, à la retraite, au foyer, etc. ?


[*]Salariés en CDI, tous deux diplômés


[*]Combien d’heures travaillez-vous ?


[*]Hors convention (environ 40h/semaine) & 37,5h/semaine

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Situation des revenus et du patrimoine :

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Quels sont vos revenus (brut/net) ?
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[*]Du travail : net (classe d’imposition 4/4) : 2.800 € & 2.000 €
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[*]Ma femme reçoit encore annuellement : 1,5 salaires bruts mensuels en prime Noël/vacances
[*]Pour ma part, selon évaluation : prime jusqu’à 2 salaires bruts mensuels max


[*]Voici les moyennes de l’année 2020 --> tendance nettement à la hausse (en décembre la somme était de 1.400 € net, janvier 1.550 €, février env. 1.900 €)


[*]Dividendes (net) : 260 € / mois
[*]Prêts P2P (net) : 188 € / mois
[*]Options d’actions (net) : 220 € / mois
[*]TOTAL net : 660 € / mois

[*

Combien de allocations familiales percevez-vous ?


[*](encore) aucune


[*]Autres prestations (allocation parentale, indemnités maladie, etc.) ?


[*]Non


[*]Combien de capital propre possédez-vous ?


[*]env. 210.000 € (+ 2 véhicules totalement remboursés, selon Mobile.de : véhicule 1 vaut encore env. 25.000 €, véhicule 2 env. 8.000 €)
[LIST]
[*]sur les 210.000 €, env. 30.000 € sont une « cagnotte de secours » sur le compte épargne, le reste est investi


[*]Les parents apportent en tout env. 130.000 € pour l’achat de la maison

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Combien de capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ?


[*]env. 130.000 € des parents + env. 70.000 € de capital propre = 200.000 €

Situation des dépenses :

Frais de logement :

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Loyer actuel sans charges
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[*]559 € (incl. eau + charges ; toujours dans l’ancien logement étudiant)


[*]Electricité


[*]59 €


[*]Gaz


[*]54 €


[*]Téléphone, internet, mobile, redevance audiovisuelle


[*]70 €

Frais de mobilité :

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Assurance
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[*]81 €/mois pour les deux véhicules


[*]Taxes


[*]17 €/mois pour les deux véhicules


[*]Carburant


[*]200 €/mois pour les deux véhicules


[*]Réparations & usure


[*]env. 80 €/mois pour les deux véhicules


[*]Contrôle technique & entretien pour les deux véhicules


[*]135 €/mois

Frais d’assurance :

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Assurance santé privée (y compris complémentaire santé, indemnités journalières maladie, etc.)
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[*]payée par les parents


[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux)


[*]7,5 € / mois


[*]Assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.)


[*]Nous utilisons tous deux une BA via l’employeur - déjà pris en compte dans le net perçu
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[*]Elle : 150 €/mois
[*]Moi : 100 €/mois

[*

Autres assurances (ex. assurance voyage, assurance obsèques)


[*]10 €/mois

Coûts de la vie courante :

[*
Alimentation + droguerie
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[*]220 €/mois


[*]Restaurant & loisirs


[*]150 € / mois


[*]Vêtements


[*]100 € / mois


[*]Autres


[*]200 € / mois

Épargne :

[*
Vacances
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[*]400 € / mois


[*]Autres


[*]500 € par mois sur le compte bancaire
[*]tout l’argent restant est investi

Total des revenus et dépenses :

[*
Revenus nets totaux :
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[*]Salaires : 4.800 €
[*]Dividendes etc. : 668 € (moyenne des 6 derniers mois : 1.200 € / mois net)
[LIST]
[*]Total : 5.468 €

[*

Dépenses totales


[*]2.342 € (les 500 € mis sur le livret ne sont pas pris en compte)


[*]Solde


[*]3.162 €

Informations générales sur le bien immobilier :

[*
Quelle est la surface du terrain ?
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[*]415 m²


[*]Quel est le prix au mètre carré ?


[*]550 €


[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ?


[*]Maison jumelée, 1983


[*]Garages ?


[*]1 garage
[*]1 place de parking


[*]Quelle est la surface de la maison ? (surface habitable / surface utile)


[*]140,72 m²
[LIST]
[*]dont 29,11 m² un appartement annexe avec entrée séparée de l’extérieur, actuellement non loué

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Coûts de construction ou d’achat :

[*
Prix d’achat
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[*]750.000 €


[*]Frais annexes (notaire, tribunal, taxe foncière, courtier)


[*]7 % (BaWü, pas de courtier)


[*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état


[*]Le bien est « prêt à emménager » et est encore habité par le propriétaire & constructeur
[*]au lieu de moquette dans les chambres, on souhaite du parquet (démontage + pose faits par nous-mêmes)
[*]éventuellement nouvelles fenêtres


[*]Coût total


[*]802.500 €

Autres coûts :

[*
Coûts cuisine
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[*]nous la conservons pour le moment


[*]Mobilier, lampes, déco


[*]budget d’env. 12.000 € --> payé par les parents, donc non pertinent

Résumé des coûts :

[*
Coût total
[LIST]
[*]802.500 €


[*]Capital propre déductible


[*]202.500 €


[*]Montant du financement


[*]600.000 €

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Informations nécessaires sur le crédit :
(en cas de plusieurs modules, indiquer pour tous, en cas de plusieurs variantes, bien distinguer) :

Jusqu’à présent nous n’avons consulté aucun fournisseur et avons d’abord lu ce qu’il faut prendre en compte


[*]Montant du crédit
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[*]600.000 €


[*]Type de crédit (ex. prêt à annuités, prêt in fine, etc.)


[*]Prêt à annuités

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Nous avons nous-mêmes fait quelques calculs :

Frais mensuels annexes de la maison : env. 400 € (ramoneur, assurance habitation, assurance biens mobiliers, ordures, eau/assainissement, provisions 1€/m²/mois, etc.).
Notre solde sera réduit à 2.762 € (+ loyer non plus nécessaire de 559 €) = 3.321 €
Femme en congé parental (65 % du net moyen) + allocations familiales font 481 € de moins + coûts supplémentaires d’environ 200 €/mois pour l’enfant. Quand la femme reprendra le travail, ce sera à 50 % soit 30h/semaine --> env. 65 % du salaire d’origine.
Notre solde sera réduit à 2.081 € (+ loyer non plus nécessaire de 559 €) = 2.640 €

Aujourd’hui, nous nous autoriserions une mensualité d’au minimum 1.500 € / mois + « remboursement anticipé autant que possible » (en évaluation de ce qui sera à ce moment-là plus rentable : amortissement vs investissement)

Ce qui n’est pas encore évalué ici :


[*]Par le déménagement, j’aurai droit à une voiture de fonction incluant un contrat de télétravail pour l’imposition des kilomètres
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[*]En conséquence, env. 25.000 € seront « libérés » par la vente de mon véhicule, et des frais mensuels disparaîtront.


[*]Une promotion est prévue l’année prochaine --> au moins 300 € net de plus pour moi


[*]À terme, éventuellement un autre emploi ailleurs, car dans la région de Stuttgart les salaires sont aussi différents de ceux du lieu de résidence actuel – même chose pour ma femme


[*]La maison possède un appartement annexe


[*]nous prévoyons donc 2 financements pour pouvoir imputer les intérêts etc. sur l’appartement loué
[*]assurances, ordures, etc. peuvent être partiellement refacturés au locataire
[*]le loyer pour un appartement comparable est de 400-500 €
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[*]300 €/mois est une hypothèse réaliste

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Informations qui n’intéresseront pas la banque et que nous ne voulons absolument pas prendre en compte ni valoriser (mais qui sont quand même présentes dans un coin de notre tête et nous rendent heureux) :
- Mes parents (retraités) me lègueront dans les prochaines décennies une somme de moyenne à haute six chiffres en respectant les règles de donation
- Autre soutien des beaux-parents (encore 9 ans avant la retraite), mais en bien moindre mesure (montant moyen à 4 chiffres pour participer au remboursement anticipé)

Voilà, c’était beaucoup :)

Ce qui nous intéresserait particulièrement, c’est votre avis sur la mensualité et si nous pourrions éventuellement en faire trop, trop peu ou si nous avons oublié des coûts
- 1.500 € par mois (1 % d’intérêt ; 2 % d’amortissement supposés) signifie un remboursement complet en 41 ans sans remboursement anticipé – aucune banque n’acceptera cela : plus de capital propre / mensualité plus élevée ?
Avec 8.000 € de remboursement anticipé par an, cela donne 26 ans

Merci
Melanie & Andreas

Alors, nous avons des revenus comparables mais à environ 500k, notre banque aurait arrêté le crédit.
C’est pourquoi je trouve 600k assez douteux chez vous.
Le dividende ne nous a pas vraiment intéressés comme revenu. Je ne sais pas comment les banques voient cela en général.

Je ne comprends pas du tout non plus, dans ce contexte, pourquoi vous ne voulez pas apporter 140k de fonds propres ?
Nous n’avons gardé qu’environ 10k comme réserve d’urgence pour une machine à laver cassée ou autre, dans des conditions de départ à peu près comparables.

Vous avez déjà bien économisé et les parents ajoutent encore une belle somme.
La situation des revenus pourrait cependant être meilleure pour un tel projet.
Moins de 3k€ pour 40h AT ne semble pas idéal pour ce volume.

La banque ne considérera probablement pas "die zockerei" comme un revenu.
Il serait sans doute plus raisonnable, à mon avis, d'apporter plus de fonds propres, mais il est évidemment difficile d'évaluer à quel point les revenus sont/sauront être sûrs et durables.
Les prêts P2P et compagnie me semblent aussi au premier abord très risqués?!

Toujours aussi cool, étudie pour devenir chef de projet et gagne ensuite moins net qu’un ouvrier à la chaîne chez Daimler... Ne le prends pas mal, mais la banque ne vous prêtera probablement pas 600000 euros, surtout que ta femme sera bientôt en arrêt plus longtemps.

Toujours cool, études de gestion de projet et puis moins de net qu’un ouvrier à la chaîne chez Daimler... Pas fâché, mais la banque ne vous prêtera sûrement pas 600000 euros, surtout que ta femme sera bientôt en arrêt plus long.

Toujours cool, ces comparaisons. Quel rapport y a-t-il entre le gestionnaire de projet diplômé chez Krauter ou dans cette boîte et le colleur de joints de porte surpayé (grâce à l’IGM) chez Daimler ? C’est vraiment cette mentalité typique des cadres des grands groupes. Avec leur gros contrat AT à 120k, ils ne peuvent même pas imaginer quels salaires sont la réalité en dehors du “Disneyland” IGM, même dans le domaine AT.

Au fait : si le gestionnaire de projet travaillait en 3x8, il aurait sûrement un peu plus de sous.

Tu devrais absolument te souvenir de cela pour l’avenir, les tantièmes, bonus, indemnités de vacances et de Noël sont de belles positions qui doivent servir à un remboursement anticipé ou à couvrir des dépenses imprévues. Rien de plus. Tu as actuellement un revenu mensuel de 4800€. C’est avec cela qu’on vit et qu’on paie la mensualité, pas avec des moyennes annuelles quelconques.

4800€ sans enfants semble correct. Un fictif 3800€ avec enfant paraît par contre faible vu le montant du prêt, non ? Que se passe-t-il si ta femme ne travaille plus qu’à temps partiel ou si un deuxième enfant arrive ? Tu ne sais pas non plus combien coûtent les enfants.

Désolé mais vous pouvez être aussi radins que vous voulez, 600k€ ne correspondent pas à votre futur revenu avec enfant.

EDIT : Je me fiche de combien gagne un ouvrier à la chaîne. Les PL sont de toute façon des pauvres types. Pression, stress, devoir occuper un PM, mais ne rien décider. Ce serait le dernier boulot que je voudrais faire durablement.