¿Construirían ustedes mismos de nuevo o contratarían a un promotor?

Hola a todos,

debido a una herencia anticipada, conseguimos un terreno en Fráncfort por 140.000 €. Nuestro constructor general (GU) había calculado en 2020 la construcción de la casa por 450.000 €. Con un poco de margen hicimos la financiación basada en eso.

Ahora ha comenzado la fase de obra en bruto y ya estamos 40.000 € por encima de lo calculado. Con los precios de hoy, probablemente serán 80.000 - 90.000 € de sobrecostos, si además se suman las áreas exteriores y las conexiones de red/agua. Tendremos que solicitar una financiación adicional. Lamentablemente no conocemos a nadie en nuestro círculo que haya construido a través de un GU, solo con promotores.

La construcción de la casa nos costará entonces aproximadamente 700.000 €. Nuestro capital propio era de 200.000 €.

Sé que es relativamente barato construir aquí en Fráncfort, donde las nuevas construcciones comienzan a partir del millón de euros, pero desde una tasa inicial de amortización de 1.300 € llegaríamos tras la financiación adicional a 1.800 €.

Con unos 4.000 € netos de ingresos del hogar, estamos llegando lentamente a nuestros límites, mientras mi esposa no sea funcionaria.

Ahora me pregunto constantemente si vale la pena la construcción de nuestra casa, cuando pienso que con esa tasa de amortización también podría vivir cómodamente en un piso más grande sin estar atado a nada. Además, todo el estrés con la oficina de construcción, la inspección de obra, los vecinos y los proveedores, que nos ha obligado a hacer muchos compromisos durante la planificación.

En realidad encargamos al GU para que organizara todo, pero al final seguimos siendo nosotros el primer contacto (estudio geotécnico, prospección de material explosivo, conexiones de red/agua, cierre de calles, baño portátil).

Lo que más me gustaría sería vender la casa en 3 años y empezar de nuevo, comprando directamente al promotor. Ya no tengo ganas del estrés de ser dueño de obra.

No construiría de nuevo, sino que compraría una casa existente, para luego renovarla o rehabilitarla.

¿Seguro que vais con un GU y no con un arquitecto o similar?
Con un GU uno tiene prácticamente el paquete completo, salvo el terreno.
Con alguna modificación por deseos especiales pueden surgir aumentos de precio, pero si el presupuesto es ajustado, simplemente se omiten.

¿Cómo puede ser que la estructura básica sea 40.000 € más cara con un GU?

No he construido, pero he renovado por mi cuenta de manera laboriosa. También fue estresante, tal vez incluso más estresante que construir con un contratista general. Para responder a tu pregunta principal: lo volvería a hacer.

Creo que vuestro problema es el largo desfase temporal: planificación en 2020, construcción en 2021/22 junto con los aumentos de precios extremados, que no se pueden compensar tan bien con el salario.

Si hubieras comprado directamente al [BT] habría salido igual de caro. Los precios pedidos te habrían desanimado en 2020, y en 2022 aún más. Él también tiene que incluir todos los costos. Y también con el promotor hay que encargarse de muchas cosas y hacer compromisos. Igual que en una renovación o igual que en un piso de alquiler o una casa de alquiler.

Cuando termines, seguro que podrás relajarte un poco más, no te preocupes demasiado.

¿Seguro que están construyendo con un GU y no con un arquitecto o algo así?
Con un GU normalmente ya tienes el paquete completo menos el terreno.
Con algún añadido por deseos especiales, claro que pueden surgir aumentos de precio, pero si el presupuesto es ajustado, simplemente se omiten.

¿Cómo puede ser que la estructura básica sea 40.000 € más cara con un GU?

El GU solo ofrece un precio fijo para la casa.
Los costes adicionales de construcción, como trabajos de tierra, exteriores y conexiones, ya no son responsabilidad del GU. Estos costes fueron estimados demasiado bajos.

Puedo entenderte, porque al fin y al cabo después de la construcción la calidad de vida debería ser mejor que antes. Sin embargo, no creo que puedas resolver este tema solo ni con un contratista general ni sin él. Antes tuvimos una casa y en algún momento todo estaba terminado (mucho más caro, especialmente por caprichos propios), pero entonces también se sentía bien. Más adelante, viví temporalmente de alquiler, pero no me gustaba que los propietarios o administradores de fincas rara vez mostraban interés en mantener o mejorar la calidad, incluso cuando nosotros podíamos financiarlo. Me faltaba la libertad de hacer en mi casa lo que quería. Pero eso tiene un precio: debe ser propiedad propia (mejor una casa unifamiliar); eso te lleva a decidir entre un contratista general, un promotor o la autoconstrucción. Una buena preparación, conciencia de tus propias prioridades/necesidades y un poco de suerte pueden influir decisivamente en el proyecto. Tuvimos que decidir con bastante poco tiempo y cuando al inicio de la pandemia nos quitaron dos casas ya reservadas, decidimos construir por nuestra cuenta. Fuimos supuestamente cuidadosos, pero solo dentro de las posibilidades, que debido a la falta de tiempo, limitación espacial y proveedores saturados eran bastante restringidas. Ahora hemos construido con un pequeño contratista general, lo que muchas veces se considera una buena decisión, pero en realidad fue un gran error. Mi construcción por cuenta propia hace muchos años fue un juego de niños en comparación, o al menos eso me dice mi memoria. Quiero decir: la seguridad que deseas probablemente no exista, aquí también se aplica: no hay riesgo, no hay diversión. Tengo un conocido en Suecia que ya está harto solo de tener que ocuparse de la casa a veces. Para él (esperemos) ha aprendido que nunca más quiere tener una propiedad; eso dice al menos... ahora :D Creo que más bien deberías buscar dentro de ti cuál paquete es el mejor para ti y qué estrés no quieres volver a tener. No me parece que sea decisivo si contratista general o autoconstrucción. Si alguien es idiota, da igual de dónde venga, dijo un antiguo jefe mío. Como siempre, es una decisión individual y en cada proyecto puede ser mejor para ti de una u otra manera. Conozco malas historias de promotores, puedo contarte una desagradable de un contratista general, y también conozco malas historias de casas de segunda mano. No hay un bien o mal general. Es como en una relación de pareja, la pareja adecuada para ti puede hacer la vida bonita y sencilla. Para otro, esa pareja no encajaría en absoluto.