Contrato de obra con contratista general - preguntas sobre la oferta

Pues supongo que depende de lo convencidos que estén de la empresa y si también estarían dispuestos a esperar más tiempo para el ingreso. Conozco exactamente estas formulaciones y para mí serían demasiado vagas. Incluso si dice "Inicio de la construcción 2 meses después de la aprobación, finalización 6 meses después del inicio". Por supuesto, el contratista solo puede comenzar cuando la construcción haya sido aprobada. Pero ¿qué lo obliga a completar la solicitud de construcción a tiempo y no demorarse desde el principio?
Yo primero solo firmaría un contrato para la planificación de la presentación. Cuando esté la aprobación, el contrato real.
Considero que el aumento de precios por un aislamiento más caro es una tontería. Al menos si se refiere a que las exigencias aumentan. Eso no es el caso si hacen una solicitud de construcción este año y tampoco creo que sea el caso si se retrasara hasta 2018. ¿O hay una razón concreta y comprensible? Por ahora, suena como un típico discurso de vendedor para lograr un cierre rápido.

Yo firmaría primero solo un contrato para la planificación de la entrada.

Eso es lo que hicimos. Hasta ahora se ha acordado un contrato para la fase de servicio 1-3. En caso de que posteriormente firmemos un contrato de construcción de la casa, no se emitirá factura por ello, ya que eso está incluido en el precio de la casa. Si no cerramos un pedido de construcción, recibiremos la factura del arquitecto.

La solicitud de construcción fue firmada por nosotros ayer y está en camino al ayuntamiento.

Considero que el aumento de precio debido a un aislamiento más caro es una tontería. Al menos si se refiere a que los requisitos aumentan.

Aquí solo se trataba de la evolución del precio. Los fabricantes supuestamente han notificado aumentos de precio. Por supuesto, puede ser una táctica. No lo sé con certeza.

Por otro lado, si se espera ahora hasta la aprobación de la solicitud de construcción, se pierde tiempo entre la aprobación y la construcción para la planificación de ejecución, que solo comienza después de la firma del contrato.

Al principio suena a un típico discurso de vendedor para que cierren rápido.

También lo sospecho. De todos modos, sería un camino ideal firmar ahora un contrato para que la planificación de ejecución comience de inmediato. El contrato incluirá de todos modos la cláusula de que será nulo en caso de que el ayuntamiento no otorgue la aprobación.

Aquí solo se trataba de la evolución de los precios. Supuestamente los fabricantes han notificado aumentos de precios. Por supuesto, puede ser una táctica. No lo sé con certeza.

Nuestros arquitectos también han notado un aumento de precios en materiales de aislamiento en el pasado y lo han previsto. Al parecer, actualmente hay grandes clientes que acaparan todo el mercado.

La buena noticia es que el material de aislamiento como partida individual no encarece tanto el asunto.

Interesan las valoraciones de otros usuarios sobre los siguientes puntos.

Sobre 1.
Me gustaría que me mostraran qué dispone concretamente(!) el Código de Construcción cuando se excede el plazo de construcción acordado en X unidades de tiempo. Sería mejor llegar ahora a un acuerdo sobre una regulación adecuada y así evitar disputas costosas y prolongadas en caso de que ocurra. Es una lástima que el contratista general lo rechace.

Sobre 2.
La retención es suficiente y, que yo sepa(!), realmente corresponde al cliente incluso sin una regulación explícita en el contrato. Sin embargo, en un contrato con un promotor vinculante a la ordenanza de corredores y promotores, se prevé un pago final del 3,5 %. Aquí habría potencial para negociar.

Sobre 3.
No se debe poner al zorro a cuidar el gallinero. Lógicamente no entiendo por qué el contratista general necesita/ofrece una supervisión pagada por el cliente. El contratista general es un experto y debe asegurarse por sí mismo de que su trabajo esté libre de defectos. Por supuesto, como constructor (normalmente no experto y sin tiempo) se busca un asesoramiento cualificado a su lado. A costa propia y responsable solo ante el constructor. Por lo tanto, independientemente del contratista general desde el punto de vista contractual. Con el contratista general se debe aclarar de antemano (en el sentido de buenas costumbres) que el constructor y su representante tengan acceso a la obra (los detalles se pueden acordar).

Sobre 4.
Entiendo ambos argumentos. Una solución podría ser la tarificación por volumen. Es decir, se acuerda directamente en qué rango o bajo qué criterio se calcula un precio adicional — en relación con los trabajos de tierra —.

Nuestros arquitectos también han notado un aumento de precios en materiales de aislamiento en el pasado y lo han previsto. Actualmente parece que hay grandes clientes que absorben todo en el mercado.

Creo que hace algún tiempo hubo problemas de suministro (fuerza mayor para MDI, una materia prima para aislantes de PU en mayo de 2017). Esto, por supuesto, no excluye otros efectos.

Sobre el punto 1.
Me gustaría que me mostraran qué establece concretamente(!) la ley de construcción cuando se supera el plazo de construcción acordado por X unidades de tiempo. Sería mejor llegar ahora a un acuerdo razonable y así evitar una disputa costosa y prolongada en caso de que ocurra. Es una pena que el contratista general lo rechace.

Indemnización comprobable y adecuada.

Tampoco sabría qué acordar concretamente allí además del doble alquiler.

Sobre el punto 2.
La retención es suficiente y, hasta donde sé(!), corresponde al cliente incluso sin estipulación explícita en el contrato. Sin embargo, en un contrato con promotor inmobiliario bajo la regulación de corredores y promotores está prevista una cuota final del 3,5 %. Aquí habría potencial para negociar.

Con la regulación de corredores y promotores incluso veo cuotas finales del 5 %.

La fianza de finalización, dicen, está regulada en la ley de construcción. Sin embargo, se lee que también debe incorporarse al contrato y revisarse cuidadosamente de antemano. ¿Tiene un contratista general acaso una fianza de exención permanente que ya se pueda consultar?

Sobre el punto 3 - el perito:
No quisieron en absoluto prescindir de él. Seguramente tendré que exigirlo claramente otra vez. Probablemente hayan tenido malas experiencias con peritos que luego hostigaron a los jefes de obra. Pero tampoco estoy dispuesto a tirar €4.000 por la ventana ni a renunciar ahora al perito en quien he confiado durante los pasos de asesoramiento anteriores. Estoy curioso si lo conseguiré. En el peor de los casos, aún tengo dos empresas más a la mano que construirían la casa, pero primero tendría que negociar precios y, siendo honesto, no tengo ganas porque ambas se están demorando con ofertas alternativas confiables.

Sobre el punto 4.
Entiendo ambos argumentos. Una solución podría ser fijar el precio según volumen. Es decir, acordar directamente en qué rango o bajo qué criterio se calculará un precio adicional -- con respecto a los trabajos de tierra --.

Eso tendría que negociarlo explícitamente el perito, asociado a costos, porque me excede en lo técnico. ¿Realmente vale la pena? ¿O mejor concentrarse en los puntos fecha de finalización, plan de pagos y retención, así como prescindir del perito?