Hola,
Claro que tenemos que pagar este servicio. Se nos ofrece por 38.500,- € incluyendo medición, estática, arquitectura y dirección de obra. Una de nuestras preguntas es si esta cantidad está bien o si este concepto está sobrevalorado.
Este precio es - lógico, ya que veo que los costes calculados están muy bajos - también demasiado bajo. Partiendo de TEUR 219 en costes puros de construcción, se suman aproximadamente TEUR 35,8 por los honorarios del arquitecto. ¡Los TEUR 2,7 no cubren seguramente los costes de un topógrafo para las 4 fases!
Para comparar: según mi precio estimado, se generan honorarios para el arquitecto - para las 9 fases del proyecto - de TEUR 41,08, más costes del ingeniero topógrafo y zona de honorarios III.
¿Cómo se planifica el presupuesto en un contrato exclusivo con el arquitecto? ¿No se tienen cifras exactas sino hasta que se licitan los oficios individuales, verdad?
Una casa unifamiliar con un arquitecto, o con arquitecto y adjudicación individual de oficios, es una buena opción porque permite la máxima individualidad. Sin embargo, desde mi punto de vista esto significa necesariamente que debe haber suficiente capital propio - lamentablemente no dices nada sobre esto -
disponible para cubrir la desviación permitida del 20% (según la estimación de costes del arquitecto), así como para implementar algún que otro deseo extra. Porque lo has descrito correctamente: seguridad en cuestiones de costes sólo se obtiene con la documentación de licitación.
¿Cómo llegas, por ejemplo, a esos TEUR 255 para la casa incluyendo la losa de cimentación? ¿Lo calculas con base en la superficie habitable, el volumen construido o alguna otra base?
Experiencia, intuición y muchos años en este trabajo. Normalmente para Renania parto de € 1.500,00/m²/superficie útil; en Baden-Württemberg son más realistas € 1.600,00/m²/superficie útil (en el norte más bien € 1.400,00/m²/superficie habitable, en Baviera algo más). Con estas cantidades/m²/superficie útil/región debería poder evaluarse, según el sentido común, una casa unifamiliar construída según KfW 70 de forma aproximada. Sin embargo, en la variante “llave en mano”, es decir, sin trabajos de pintura y revestimientos de suelo fuera del alcance acordado y más los costes adicionales de obra y extras, como por ejemplo sistemas centrales de ventilación o persianas venecianas en lugar de persianas enrollables, etc.
Entonces, ¿para ti estaría bien planificar con el precio del terreno y un contrato exclusivamente con el arquitecto, si se presupuestara un total de TEUR 433 como escribiste más arriba?
Si sólo quieres estar razonablemente seguro: sí.
Sobre el tema del impuesto de transferencia de bienes inmuebles en terreno o casa unifamiliar + terreno, aparentemente sigues siendo ingenuo. Echa un vistazo a esto:
En tu caso, la oficina fiscal responsable de ti seguro que
no renunciará a su parte. El conocimiento de un profano - la suposición - siempre es también un conocimiento a medias peligroso.
Saludos, experto en construcción