Nueva construcción de casa bifamiliar - ¿Qué costos calcular?

¿Y qué estiman los expertos sobre cuánto tiempo tardará en recuperarse estos 22.000€?

¿Vale una cuenta sencilla que si 200.000€ están subvencionados por KfW (es decir, al 0,75%), en principio ahorro 2.000€ de intereses al año, y por lo tanto en 10 años serían 20.000€? Entonces esto casi valdría la pena, ¿o lo veo mal? Si luego se incluyen los costos de energía (espero que) ahorrados, ¿debería hacerse esta inversión, no?

¿Cómo llegas a los valores para la losa de cimentación y el techo, etc.?

Mi suposición era que la losa de cimentación más grande y el techo más grande causan aproximadamente los mismos costos que un forjado intermedio correspondiente y la estabilidad adicional necesaria en la estática que sería necesaria en la construcción en altura. ¿Aparentemente lo ves de manera bastante diferente?

Me interesaría el camino hacia los 356.000 o 411.000€, es decir, desglosado un poco más detalladamente, para poder reconocer mejor el potencial de ahorro. En Kern-Haus (espero que nadie me regañe por publicidad ajena) he visto, por ejemplo, una casa estupenda que está planificada llave en mano en unos 347.000€, con 222 m². Aunque es solo una unidad habitacional, es tan grande que con 1-2 paredes adicionales prácticamente ya se podría construir lo que tenemos en mente. Por eso me interesa tu cálculo.

¡Muchas gracias de antemano!

¿Cómo llegas a los valores para la placa de suelo y el techo, etc.?

Mi suposición era que la placa de suelo más grande y el techo más grande causan aproximadamente los mismos costos que un techo intermedio correspondiente y la estabilidad adicional de la estructura que sería necesaria en la construcción vertical. ¿Aparentemente lo ves claramente diferente?

¿Un techo intermedio no tiene que ser más grande si el edificio obtiene más superficie base?

En la casa unifamiliar clásica, tengo un máximo de superficie base de quizás 12,00 x 12,00; rara vez más grande; en promedio es probablemente 8,00 x 10,00 m. Así que tengo una placa de suelo de tamaño correspondiente, movimientos de tierra en un área de 10,00 x 12,00 m dependiendo del ángulo de talud, y una superficie de techo correspondiente. Entre ellos se alojan todas las habitaciones que prefieren los propietarios; usualmente en 2, a veces en 3 niveles.

Ahora los propietarios quieren poner todo eso en un solo nivel. Significa (en el ejemplo TEUR 411) que se necesita hacer una placa de suelo de tamaño 18,00 x 12,00 m, incluyendo sala de máquinas 20,00 x 14,00 m de movimientos de tierra requeridos; la superficie del techo también crece en consecuencia. Construir a nivel del suelo requiere por lo tanto una inversión considerablemente mayor que construir hacia arriba sobre una placa de suelo comparativamente normal.

Me gustaría conocer el camino hacia los 356.000 o 411.000 €, es decir, desglosado un poco más detalladamente, para poder reconocer mejor un posible potencial de ahorro.

Estos son mis valores de experiencia; estimados, también basados en proyectos realizados.

Por ejemplo, en Kern-Haus he visto una casa genial, que está planificada llave en mano en aproximadamente 347.000 € para 222 m². Eso es sólo una unidad residencial, pero es tan grande que con 1-2 paredes adicionales uno podría construir casi lo que nosotros tenemos en mente.

Entonces pregunta al proveedor cuánto te costaría "solo" levantar esas 1-2 paredes; dejando aparte que un búnker de concreto no sería lo mío.

Estás buscando sumas globales, estas no las vas a encontrar; tampoco puedes comparar cada proveedor con cada otro proveedor. Kern-Haus construye según el principio Lego, nuestra construcción clásica piedra sobre piedra. Kern-Haus vierte hormigón en poliestireno, nosotros apilamos monolíticamente sin ningún aislamiento exterior, el costo del estudio de suelo tienes que sumarlo, en nuestro precio fijo está incluido, tú tienes que pagar todos los movimientos de tierra adicionalmente, en nuestro caso la excavación y almacenamiento lateral (incluso para sótano) es estándar, el alisado de juntas de techo cuesta adicionalmente, en nuestro caso es parte del contrato de obra, incluso la instalación del sitio de construcción - salvo la valla de obra - tienes que pagarla adicionalmente... etc.; hay innumerables diferencias entre sus condiciones y las nuestras. Entre nuestras condiciones hay mundos de diferencia; por consiguiente resultan otros precios.

Así que compara sólo manzanas con manzanas.

Saludos, experto en construcción

Un techo intermedio ya no es necesario si la casa tiene más superficie en la planta que lo sostiene todo, ¿o estoy cometiendo un error de pensamiento?

Pero está claro que la excavación, la losa y el tejado más grande serán considerablemente más caros que si todo es "más pequeño" y tengo que poner un techo intermedio.

¿Cuáles son los "valores orientativos" del costo por metro cuadrado de la losa? ¿Y cuánto cuesta un metro cuadrado de tejado? ¿Y cuánto cuesta construir una pared por metro?

No puedo imaginarme los precios. En el interior ya tengo "números aproximados". 200 metros cuadrados de calefacción por suelo radiante cuestan, digamos, 10.000€. Un baño normal con ducha, lavabo, WC y bañera unos 10.000€. Una cocina que nos sirva unos 6.000€ aproximadamente... Son inversiones que ya tuvimos en la casa vieja. Pero si tengo un terreno libre frente a mí, no puedo calcular los costos que se avecinan hasta que haya algo donde se pueda "entrar" y que tenga un techo y, digamos, ventanas, ¿entiendes mi problema?

Mi "sueño" era un bungalow de 80-100 m² a la derecha, otro bungalow de 80-100 m² a la izquierda, una cochera doble en medio y, prácticamente en el centro de todo, otro piso de 50-100 m² para los dormitorios y habitaciones de los niños de uno de los bungalows. De modo que la cochera forme casi el centro de todo. Dicho de otra manera, quizás una casa doble donde las cocheras están en el medio y el piso superior es solo para una casa.

¿Entiendes lo que quiero decir o tengo que expresarlo artísticamente?

Pero según tus explicaciones, probablemente estaré en rangos de precios que son más allá de lo razonable, ¿verdad?

Pero tampoco quiero ir corriendo a un arquitecto, que me haga el plan y luego decir "Ah no, cuesta 250.000€ más de lo que esperaba, vuelvo la próxima semana" ^^

¿No es ya innecesario un techo intermedio si la casa tiene más superficie en planta donde cabe todo, o estoy cometiendo un error de pensamiento?

¿No se necesita también un techo sobre la planta baja en una construcción a nivel del suelo?

¿Cuáles son los "valores indicativos" de cuánto cuesta la losa de cimentación por metro cuadrado? ¿Y cuánto cuesta un metro cuadrado de techo? ¿Y cuánto cuesta, digamos, levantar un muro por metro?

De nuevo: no puedes generalizar la construcción de una casa ni dividirla en porcentajes. Cada proveedor tiene diferentes costos fijos, que se reflejan tanto en los salarios como en los precios de los gremios. En Hamburgo, el metro lineal de muro cuesta menos que en Baviera; en SL el metro cuadrado de techo es más caro que en TH; en cada estado federado hay una estructura de precios diferente.

Mi "sueño" era un bungalow de 80-100m² a la derecha, otro de 80-100m² a la izquierda, en medio un garaje doble, y más o menos en el centro sobre todo eso, otro piso superior de 50-100m² para las habitaciones y dormitorios infantiles de uno de los bungalows. De modo que el garaje sería más o menos el centro de todo. Dicho de otra manera, quizás una casa doble donde los garajes estén en medio y la planta alta sea sólo para una casa.

Entonces el garaje debe estar cubierto a la derecha y a la izquierda para que a) quede una imagen armoniosa y b) puedan acceder a sus dormitorios.

Pero según tus explicaciones, probablemente estaría en rangos de precio que están fuera de toda lógica, ¿no?

Dependiendo de la forma del techo elegida, estimadamente desde 500.000 euros para arriba, más, más, más.

Pero tampoco quiero ir corriendo con un arquitecto, que me haga el proyecto y luego decir "Ah no, cuesta 250.000 € demasiado, vuelvo la próxima semana" ^^

Deberías decirle tu presupuesto y ver qué tan cerca está de la apariencia que deseas.

Saludos, experto en construcción

¿Pero nadie planea algo así sin un objetivo concreto, verdad?

Quiero decir, estoy al principio de todas las preguntas. Ahora mismo estoy intentando aclarar la financiación para saber qué sería realizable dadas mis condiciones financieras. Cuando conozca el volumen de capital, los precios de los terrenos y varios otros costes, podré decir qué queda para la construcción nueva.

Ahora mismo quiero de alguna manera dar el tercer paso antes que el primero, o más bien hacerlos paralelamente.

Al menos ya sé que probablemente no tiene sentido seguir soñando con el "sueño" de arriba, al menos no hasta que alguien me ofrezca 650.000€ con condiciones imbatibles.

¿Y qué estiman los expertos, cuánto tiempo tarda en recuperarse esos 22.000€?

¿Vale un cálculo simplista que si 200.000€ están subvencionados por KfW (es decir, al 0.75%), en principio ahorro 2.000€ de intereses al año, y por lo tanto en 10 años serían 20.000€? ¿Entonces casi vale la pena, o lo veo mal? Si luego se incluyen los costes de energía (esperemos) ahorrados, ¿debería hacerse esta inversión, no?

¿Volviendo a esta pregunta...?

En Kern-Haus (espero que nadie se enoje por publicidad) ...

Cuéntame sobre tus experiencias, también por mensaje privado si quieres.

Actualmente estamos planeando algo similar, una casa unifamiliar con un apartamento anexo para los suegros.
Como no soy fan de los bungalows, nunca fue una opción. Tampoco construir todo en un solo nivel era una solución para nosotros. Intenta encontrar un terreno adecuado para eso. Además, la casa rápidamente toma dimensiones de un "nave industrial".

Las condiciones exactas del KfW a partir del 1 de abril de 2016 aún no se conocen. Seguramente también habrá expectación por la tasa de interés para 20 años. Parece seguro que entonces habrá 100.000 euros por unidad de vivienda. Como se dijo, están abiertas las tasas de interés y posiblemente subvenciones para la amortización.

Por experiencia propia, solo puedo aconsejarles que tarde o temprano consideren a un arquitecto. Como muy tarde cuando también piensen en un apartamento anexo adicional, es decir, planeen 3 unidades de vivienda.