Cambio posterior del valor de préstamo - ¿Qué sucede?

Hola a todos,

Tengo una pregunta sobre el valor de préstamo simplificado (importe del préstamo / costos de la construcción), que es decisivo para las condiciones del financiamiento.

Estamos construyendo con un arquitecto y aún no tenemos todas las ofertas para los distintos oficios. Por lo tanto, gran parte del desglose de costos ha sido estimado hasta ahora por el arquitecto. Actualmente estamos en la planificación financiera y ya hemos tenido las primeras conversaciones con algunos bancos. Resultó, sin sorpresa, que el límite del 60% para el valor de préstamo simplificado (VP) es bastante decisivo para las condiciones. Según los costos estimados, ahora mismo estamos un poco por encima del 60%. Por eso llego a mi pregunta.

¿Cómo maneja el banco la situación si, después de la construcción y presentando la factura final, resulta que el VP asumido para el financiamiento no es correcto?

Para los lectores diligentes, aquí una versión detallada de mi pregunta con ejemplo:

Según mi información, en el cálculo del VP simplificado no se incluyen los costos de inventario (como lámparas o cocina), pero sí los costos de las áreas exteriores (como el empedrado). Supongamos que se sabe con certeza qué costos se tendrán, se puede influir en el VP mediante la estimación de los costos. Ejemplo numérico con costos totales de 570.000 €:

Costos de construcción: 500.000 €
Costos estimados de las áreas exteriores: 50.000 €
Costos estimados de inventario: 20.000 €
Importe del préstamo: 325.000 €
VP simplificado: 59,1% [=325.000 / (500.000+50.000)]

Costos de construcción: 500.000 €
Costos estimados de las áreas exteriores: 40.000 €
Costos estimados de inventario: 30.000 €
Importe del préstamo: 325.000 €
VP simplificado: 60,2% [=325.000 / (500.000+40.000)]

Al desplazar los costos estimados entre la parte incluida en el cálculo del VP (áreas exteriores) y la que no se incluye (inventario), el VP cambia por encima o por debajo del límite relevante del 60%. Asumamos aquí que no hay zona intermedia y que las condiciones cambiarían bruscamente.

Supongamos que en la planificación se indica la variante 1 como estimación de costos para llegar a un VP por debajo del 60%. Pero tras la construcción, los costos resultan exactamente los de la variante 2. ¿Cómo maneja el banco esto? Puedo imaginar lo siguiente:

a) Recibo solo el 59,1% (VP original) sobre los costos finales (500.000+40.000), es decir, 319.140 € en vez de los planeados 330.000 €
b) Recibo los 330.000 € pero debo pagar un recargo de interés adicional porque el VP según los costos finales es 60,2% y no 59,1%.

Esto lleva a la pregunta de cómo actuaría el banco en el caso contrario, es decir, si el VP tras la construcción cae por debajo del 60%.

Los números son solo ejemplos y sirven para ilustrar la pregunta. Agradezco mucho sus indicaciones y disculpen la pregunta tan larga.

Saludos cordiales

Robin

Entonces recopilas todos los comprobantes para césped, etc. Si superas el 60%, el banco podría ajustar el interés.

Algo similar me ha pasado justo ahora. Debido a un mayor aporte propio inesperado, los costos Bs se han reducido y al mismo tiempo el valor ha aumentado. Al mismo tiempo, podemos invertir más capital propio en instalaciones exteriores, lo que a su vez incrementa el valor. Si lo hubiéramos sabido antes de firmar el financiamiento, las condiciones habrían sido mejores. Ahora tenemos "mala suerte".

Lo que significa lo que está en el contrato de financiamiento, eso es lo que cuenta.

Algo similar me acaba de pasar. Debido a un esfuerzo propio inesperadamente mayor, los costos de construcción se redujeron y el valor aumentó al mismo tiempo. Al mismo tiempo, podemos invertir más capital propio en las instalaciones exteriores, lo que a su vez aumenta el valor. Si lo hubiéramos sabido antes de la firma del financiamiento, las condiciones habrían sido mejores. Ahora tenemos "mala suerte".

Significa que lo que está en el contrato de financiamiento, eso cuenta.

A menos que empeores... entonces el banco podría ajustar.

No te compliques tanto la vida, introduce un aporte personal ficticio de 5-10k€ para la zona exterior, así reducirás tu porcentaje de préstamo, si luego quieres asumirlo es otra cosa. Aquí hablo explícitamente de la zona exterior. Eso es algo que conviene evitar en los costos de construcción de la casa, porque entonces realmente falta dinero.

Yo, entre otras cosas, también lo hice así. Con 3k€ de aporte personal llegué al 79% de préstamo.

Supongamos que en la planificación se indica la variante 1 como estimación de costos para mantener el valor de préstamo (BW) por debajo del 60%. Sin embargo, después de la fase de construcción, los costos son exactamente como en la variante 2. ¿Cómo maneja el banco esto? Me imagino lo siguiente:

a) Recibo un préstamo solo del 59,1% (valor de préstamo original) sobre los costos finales establecidos (500.000+40.000), es decir, 319.140 € en lugar de los planificados 330.000 €
b) Recibo los 330.000 € pero debo pagar un recargo adicional sobre los intereses, ya que el valor de préstamo basado en costos finales es del 60,2% y no del 59,1%.

Después sucede exactamente una cosa: ¡Nada! Ni positivo ni negativo para ti. Una vez firmado el contrato, este es válido para ambas partes (salvo lo mencionado en el post de HilfeHilfe - pero para eso tendría que pasar algo muy grave y tampoco se ajustan los intereses, sino que el banco tiene derecho a mejorar las garantías o a rescindir el contrato).

El valor de préstamo no se modifica posteriormente. El banco ya se ha refinanciado y te ha proporcionado un contrato de préstamo basado en esta base. Tienes que aceptarlo. El valor de préstamo es un valor sostenible que no se cambia tan fácilmente por unos pocos euros.