Compra de bienes raíces en el régimen de gananciales

Hola,

estaría muy agradecido por indicaciones y valoraciones sobre el siguiente caso:
La señora F y el señor M están casados en régimen de gananciales y compran un inmueble. Por razones emocionales, la señora F insiste en que el inmueble se adquiera con participaciones de propiedad de un 50% cada uno.

Patrimonio prematrimonial: M tiene 600.000 €, F tiene 200.000 €, el patrimonio total es de 800.000 €. Por simplicidad no hay ganancia de patrimonio.

El inmueble cuesta 800.000 € y se paga con el patrimonio, y se inscribe en el registro de la propiedad con participaciones de propiedad del 50% cada uno.

En caso de divorcio, M y F tendrían cada uno un patrimonio de 400.000 €, y se producirían las siguientes ganancias patrimoniales:
M: -200.000 € -> se pone a cero, ya que no existe "ganancia de patrimonio negativa"
F: +200.000 €
Compensación de ganancia patrimonial: F debe pagar 100.000 € a M.

Patrimonio tras la compensación:
M: 500.000 € (es decir, pérdida de 100.000 €)
F: 300.000 € (ganancia de 100.000 €)

Si el inmueble se hubiera adquirido con una participación del 75% para M y del 25% para F, no se produciría este desplazamiento. Pero F quiere poseer obligatoriamente el 50% del inmueble - ¿qué regulaciones o posibilidades proponen para equilibrar este desequilibrio? Idealmente sin un contrato matrimonial notarial.

Lo que se me ocurre de inmediato:

[*] M vigila que las futuras ganancias patrimoniales estén siempre en una cuenta o depósito a su nombre. Solo así se protege contra la ganancia patrimonial negativa que le perjudica.
[*] M y F firman un contrato de préstamo (¿sin intereses y sin obligación de devolución?) por los 200.000 € que F "gana" al adquirir el inmueble. ¿Qué requisitos formales debe cumplir este contrato de préstamo para que funcione en la compensación de ganancia patrimonial como un "pagaré" de F a M?
[*] Contrato matrimonial notarial, por el cual, en desviación de la regulación legal, también se compensan las ganancias patrimoniales negativas. Pero esto supone riesgos si uno de los cónyuges contrae deudas importantes.
[*] ¿Qué más se les ocurre?

¡Estaría muy agradecido por indicaciones y consejos!

En caso de un divorcio, M y F tendrían cada uno un patrimonio de 400.000€, y con ello existen las siguientes ganancias por incremento patrimonial

No, existe un patrimonio conjunto de 800.000€, de eso se deduce el patrimonio inicial y la ganancia se divide a la mitad.

No, hay un patrimonio común de 800.000 €, de los cuales se resta el patrimonio inicial y la ganancia se divide por la mitad.

Eso no corresponde a la situación legal, las ganancias negativas de una parte definitivamente no se compensan.

De lo contrario, no habría hecho la pregunta, sino que el caso estaría resuelto definitivamente con la inscripción del 50 %.

No, hay un patrimonio común de 800.000€, de ese se resta el patrimonio inicial y la ganancia se divide por la mitad.

No lo entiendo. ¿Cómo se supone que funciona eso? ¿Qué se resta de qué?
Además, no hay un patrimonio común. La casa pertenece a cada uno de los dos socios por mitades.

Para mí solo hay dos opciones. 1. La propiedad no se compra. Entonces la mujer emocional tendrá mala suerte. 2. Contrato matrimonial notarial.

las ganancias negativas en un lado definitivamente no se compensan.

¿Quién dice eso? Véase el artículo 1375 del Código de Construcción.

Lamentablemente, eso no se corresponde con la situación legal, las ganancias negativas de una parte definitivamente no se compensan.

De lo contrario, no habría hecho la pregunta, sino que el caso se habría resuelto definitivamente con un asiento del 50%.

¡Aquí no hay ninguna ganancia negativa!

Ellos tienen 1) 800k de patrimonio, dividido en M=600k, F=200k
2) compran por 800k una propiedad, la participación es 50/50 en la propiedad, pero como fue adquirida con capital propio ANTES del matrimonio, a F no le sirve tener ahí el 50%.

En caso de divorcio:
La propiedad se vende por 800k = 0,00 ganancia/pérdida = no hay ganancia matrimonial = M recibe 600k reembolsados, F recibe 200k reembolsados
La propiedad se vende por 600k = 200k de pérdida, ya que pertenece 50/50, M recibirá 500k, F solo 100k
La propiedad se vende por 1000k = 200k de ganancia, así que cada uno gana 100k (gracias a la ganancia matrimonial) por lo tanto M recibe 700k, F 300k

Por supuesto, se debería hacer un contrato óptimo donde el capital propio anterior al matrimonio esté desglosado exactamente.
Así ambas partes estarían aseguradas.
Ver arriba (pérdida de 200k, cada uno asume 50%; ganancia de 200k = cada uno se queda con el 50% en su propio bolsillo).

PD. En la sociedad de gananciales solo se considera al 50/50 el patrimonio generado durante el matrimonio. Lo anterior al matrimonio se deduce en consecuencia.

PD2. Si F no acepta este contrato modificado, se procede así:
M paga 200k, F paga 200k, esos 400k se "financian externamente" donde la casa y ambos cónyuges son deudores.
¡M mantiene la mayor parte de 400k para sí!
(Si algo falla aquí, y M paga los 400k al banco, luego puede recuperar esa parte apropiadamente al vender).