Minitrump
13.04.2019 01:15:55
- #1
Hola,
se trata de la siguiente situación:
Poseo un inmueble completamente libre de deudas y habitado por mí mismo, con un valor de mercado de aproximadamente 450.000 €. Hace unos años adquirí otra propiedad a crédito en un banco, la cual he alquilado. El precio de compra en ese momento fue algo más de 300.000 €, y el valor actual de mercado es aproximadamente 380.000 €. Actualmente la deuda restante de este crédito es de aproximadamente 275.000 €. Esta propiedad fue financiada casi en su totalidad y está garantizada en partes iguales con el inmueble alquilado y la propiedad que habito personalmente (aproximadamente 150.000 € de hipoteca cada uno); me asignaron la mejor solvencia posible y se acordó en consecuencia una baja tasa de interés del crédito. El flujo de caja de los ingresos por alquiler, el pago de la cuota del crédito y los costos de administración (reparaciones, gastos accesorios no imputables, vacancias, impuestos, etc.) se calcula en promedio en más o menos 0.
Ahora quisiera adquirir un inmueble adicional, con el objetivo de alquilarlo y obtener un flujo de caja (ingresos por alquiler - cuota del crédito y costos de administración) que también sea aproximadamente 0. Este inmueble tendría un precio de compra de aproximadamente 270.000 €. Yo aportaría los gastos adicionales y una pequeña parte del capital propio, de modo que se necesitaría financiar alrededor de 260.000 €. Como garantía se utilizaría la nueva propiedad a comprar, así como las hipotecas no utilizadas aún sobre mi vivienda propia (es decir, 150.000 € ya están comprometidos para el primer inmueble de alquiler, pero quedaría hasta el valor de mercado una suma de 300.000 € (y si fuera necesario, también otras partes del inmueble alquilado ya existente). Así tendría una deuda bancaria total de aproximadamente 535.000 € con un valor de mercado disponible para garantía de aproximadamente 1.100.000 €, por lo que el importe del crédito representaría menos de la mitad del valor de mercado actual.
También podría aportar otros bienes pignorables como seguros de vida, oro, valores, etc., por un valor de aproximadamente 200.000 € como garantía.
En mi opinión no debería haber problemas con la garantía. Debería ser clasificado en la mejor categoría crediticia.
¿O no es así?
Ahora viene el problema real:
Si bien antes, cuando tomé el primer crédito, ganaba mucho (aproximadamente 5.000 € netos), ahora estoy (al menos temporalmente) incapacitado para trabajar (certificado médico) y actualmente recibo una pensión por invalidez de un poco menos de 1.500 €. Apenas me alcanza para vivir. Ocasionalmente debo recurrir a los ahorros (abundantes). Estos ahorros deberían ser suficientes, SIN contar la pensión por invalidez, para financiar entre 7 y 8 años.
Ahora mis preguntas:
1.
¿Un banco concede un crédito bajo esta configuración (con unos ingresos corrientes que apenas alcanzan para vivir, pero con una garantía extremadamente alta)?
Esta pregunta debería responderse claramente con un sí para que tenga sentido que yo consulte al banco. De lo contrario, me arriesgaría a perjudicar innecesariamente mi puntuación de crédito (Schufa).
2.
Quiero tomar el crédito en el banco donde ya obtuve el primer préstamo. ¿Solicitan de nuevo mis últimos 3 recibos de sueldo? ¿O debo informar nuevamente sobre mi estatus laboral y de ingresos actuales? ¿O es común en los bancos que los clientes que hace aproximadamente 3 años completaron el proceso exhaustivo de autoevaluación y obtuvieron un crédito, no necesiten realizarlo de nuevo?
3.
¿Qué recargo en la tasa de interés podría esperarse aproximadamente en mi situación? No me refiero al nivel absoluto de la tasa, sino si se obtiene la tasa de interés para la mejor categoría crediticia, por ejemplo, si la propiedad estuviera financiada con más del 50% de capital propio y la persona fuera funcionario público. ¿O se añade un recargo por riesgo debido al bajo ingreso actual? En caso afirmativo, ¿cuántos puntos base de recargo podrían esperarse aproximadamente? ¿10? ¿50? ¿100?
Conclusión:
La pregunta clave es:
¿Importa un ingreso bajo a la hora de conceder un crédito o en la cantidad de la tasa de interés, si el crédito está más que suficientemente garantizado (sobregarantizado)?
Por ejemplo, en Interhyp en sus simulaciones sólo importa el capital propio (= garantía) aportado. Los ingresos no tienen ninguna relevancia en sus simulaciones.
Por favor, respondan sólo personas que realmente conozcan las prácticas de concesión de créditos en la práctica y no sólo emitan suposiciones generales.
se trata de la siguiente situación:
Poseo un inmueble completamente libre de deudas y habitado por mí mismo, con un valor de mercado de aproximadamente 450.000 €. Hace unos años adquirí otra propiedad a crédito en un banco, la cual he alquilado. El precio de compra en ese momento fue algo más de 300.000 €, y el valor actual de mercado es aproximadamente 380.000 €. Actualmente la deuda restante de este crédito es de aproximadamente 275.000 €. Esta propiedad fue financiada casi en su totalidad y está garantizada en partes iguales con el inmueble alquilado y la propiedad que habito personalmente (aproximadamente 150.000 € de hipoteca cada uno); me asignaron la mejor solvencia posible y se acordó en consecuencia una baja tasa de interés del crédito. El flujo de caja de los ingresos por alquiler, el pago de la cuota del crédito y los costos de administración (reparaciones, gastos accesorios no imputables, vacancias, impuestos, etc.) se calcula en promedio en más o menos 0.
Ahora quisiera adquirir un inmueble adicional, con el objetivo de alquilarlo y obtener un flujo de caja (ingresos por alquiler - cuota del crédito y costos de administración) que también sea aproximadamente 0. Este inmueble tendría un precio de compra de aproximadamente 270.000 €. Yo aportaría los gastos adicionales y una pequeña parte del capital propio, de modo que se necesitaría financiar alrededor de 260.000 €. Como garantía se utilizaría la nueva propiedad a comprar, así como las hipotecas no utilizadas aún sobre mi vivienda propia (es decir, 150.000 € ya están comprometidos para el primer inmueble de alquiler, pero quedaría hasta el valor de mercado una suma de 300.000 € (y si fuera necesario, también otras partes del inmueble alquilado ya existente). Así tendría una deuda bancaria total de aproximadamente 535.000 € con un valor de mercado disponible para garantía de aproximadamente 1.100.000 €, por lo que el importe del crédito representaría menos de la mitad del valor de mercado actual.
También podría aportar otros bienes pignorables como seguros de vida, oro, valores, etc., por un valor de aproximadamente 200.000 € como garantía.
En mi opinión no debería haber problemas con la garantía. Debería ser clasificado en la mejor categoría crediticia.
¿O no es así?
Ahora viene el problema real:
Si bien antes, cuando tomé el primer crédito, ganaba mucho (aproximadamente 5.000 € netos), ahora estoy (al menos temporalmente) incapacitado para trabajar (certificado médico) y actualmente recibo una pensión por invalidez de un poco menos de 1.500 €. Apenas me alcanza para vivir. Ocasionalmente debo recurrir a los ahorros (abundantes). Estos ahorros deberían ser suficientes, SIN contar la pensión por invalidez, para financiar entre 7 y 8 años.
Ahora mis preguntas:
1.
¿Un banco concede un crédito bajo esta configuración (con unos ingresos corrientes que apenas alcanzan para vivir, pero con una garantía extremadamente alta)?
Esta pregunta debería responderse claramente con un sí para que tenga sentido que yo consulte al banco. De lo contrario, me arriesgaría a perjudicar innecesariamente mi puntuación de crédito (Schufa).
2.
Quiero tomar el crédito en el banco donde ya obtuve el primer préstamo. ¿Solicitan de nuevo mis últimos 3 recibos de sueldo? ¿O debo informar nuevamente sobre mi estatus laboral y de ingresos actuales? ¿O es común en los bancos que los clientes que hace aproximadamente 3 años completaron el proceso exhaustivo de autoevaluación y obtuvieron un crédito, no necesiten realizarlo de nuevo?
3.
¿Qué recargo en la tasa de interés podría esperarse aproximadamente en mi situación? No me refiero al nivel absoluto de la tasa, sino si se obtiene la tasa de interés para la mejor categoría crediticia, por ejemplo, si la propiedad estuviera financiada con más del 50% de capital propio y la persona fuera funcionario público. ¿O se añade un recargo por riesgo debido al bajo ingreso actual? En caso afirmativo, ¿cuántos puntos base de recargo podrían esperarse aproximadamente? ¿10? ¿50? ¿100?
Conclusión:
La pregunta clave es:
¿Importa un ingreso bajo a la hora de conceder un crédito o en la cantidad de la tasa de interés, si el crédito está más que suficientemente garantizado (sobregarantizado)?
Por ejemplo, en Interhyp en sus simulaciones sólo importa el capital propio (= garantía) aportado. Los ingresos no tienen ninguna relevancia en sus simulaciones.
Por favor, respondan sólo personas que realmente conozcan las prácticas de concesión de créditos en la práctica y no sólo emitan suposiciones generales.