Compra de propiedad - ¿Riesgo de una "operación vinculada"?

Hola querido foro,

planeamos en breve la compra de un terreno para construir y próximamente también la edificación del mismo con una casa prefabricada.
Aquí en el foro y en otras fuentes he oído que puede suceder que se cobre el impuesto de transmisión patrimonial tanto sobre el precio del terreno como sobre el de la casa, si la oficina de hacienda considera que es una “operación vinculada”. Por ello me gustaría conocer vuestra opinión sobre si veis este riesgo aquí.

Nuestra situación:

[*]Primer contacto con el director regional de ventas de la empresa de casas prefabricadas, quien nos facilitó el contacto con el propietario del terreno (persona privada).
En principio no existe relación económica entre ambos. Según entiendo, el propietario del terreno inicialmente contactó él mismo con el director de ventas / empresa de casas prefabricadas, ya que se van a vender varios terrenos aún sin urbanizar y el director de ventas coordina en cierta medida la urbanización. Como externo no puedo saber con certeza si existen acuerdos contractuales entre las dos partes.
[*]Posteriormente contactamos nosotros mismos directamente con el propietario del terreno.
Según lo dicho hasta ahora no hay obligación de construir finalmente con el proveedor de casas prefabricadas mencionado (aunque nosotros lo hemos planeado); por lo tanto se asume que en el contrato de compra del terreno no se menciona a dicho proveedor.
[*]La venta del terreno se realizará a través de una GbR, es decir, dado que como se mencionó se trata de varios terrenos, estos serán adquiridos conjuntamente por los compradores y más tarde divididos en consecuencia.

Actualmente todo se maneja únicamente de forma verbal, pero en las próximas semanas iniciaríamos la planificación concreta de la casa con el proveedor de casas prefabricadas y el arquitecto que él proponga, para poder presentar la solicitud de construcción antes de la compra del terreno (la edificabilidad del terreno aún no está completamente aclarada).
Por supuesto firmaríamos el contrato de construcción solo tras la compra del terreno, pero el proveedor de casas prefabricadas desea al menos tener firmado un contrato preliminar, para poder eventualmente reclamar los costos de planificación en caso de que no se materialice la construcción.

¡Gracias por vuestra valoración!

Si lo que escribes corresponde así a los hechos, veo un riesgo bajo. Pero como profano, claro que tampoco puedo juzgarlo de manera definitiva. Seguridad tendrás probablemente solo si preguntas antes en la [Finanzamt], con el riesgo de que así despiertes perros dormidos...

El riesgo tiende a 0, ya que en realidad no hay compromiso con la empresa constructora. Hagamos que se incluya en el contrato de compraventa que el terreno se vende sin compromiso y eso es todo.

sin embargo, el proveedor de casas prefabricadas al menos quiere tener firmado un contrato preliminar

hm....a los experimentados: ¿no les parece sospechoso?

Contrato preliminar antes de la planificación huele bien.
Contrato preliminar antes del contrato de compraventa del terreno huele mal.

la edificabilidad del terreno aún no está completamente aclarada).

En ese caso dejaría el riesgo en él. El proveedor de casas prefabricadas puede hacer una consulta previa de construcción para aclarar la edificabilidad, no cuesta mucho. Por supuesto, vosotros pagáis los costos si el resultado es positivo. A un proveedor que no sabe si los terrenos son edificables no le confiaría nada al principio. No veo riesgo por la Administración Tributaria, para nosotros fue igual en su momento. Si llega el caso, mantente tú mismo en contacto con la oficina de urbanismo, revisa el permiso de construcción. No cedas nada al constructor de casas prefabricadas para que solo él pueda tratar con la oficina de urbanismo. No le des derecho a impedir que vosotros ingreséis a vuestro terreno. Ya ve a un perito que acompañe la construcción, que revise los contratos y si los pagos a cuenta son apropiados en su cuantía, en caso de que no tengáis que pagar todo al final. El perito también verifica si los costos corresponden a la ejecución o si hay irregularidades en la factibilidad.