Financiación - ¿su opinión? ¿Realista?

Cuando les hago esos cálculos a la gente, no lo hago para presumir de lo buena que es mi financiación,

En el otro hilo escribes que los primeros 10 años pagáis unos 1100 €/mes y los 8 años restantes 850 €/mes. Si lo calculo de cabeza, nunca llegas a 250k € de costes totales. Tal vez deberías calcular bien antes de hacer cálculos para alguien.
Y sé honesto, ¿los 130k de capital propio no los has ahorrado tú mismo?

En el estudio de Postbank todavía estamos en el área positiva en cuanto al desarrollo.

Pero ante todas estas consideraciones uno realmente se pregunta cómo los demás lo logran. Quizás ellos son también menos cautelosos.

Estoy interesado en ver cómo nos irá. Gracias de todas formas por todos los comentarios.

Entiendo vuestras preocupaciones, yo también soy siempre muy cuidadoso. Pero si miráis lo que habéis pagado hasta ahora de alquiler y además no gastáis el dinero a manos llenas, debería funcionar bien. Sí, los niños cuestan dinero, pero no hay que gastar una fortuna, sobre todo en los primeros años se puede hacer de manera bastante económica.

En el otro hilo escribes que durante los primeros 10 años pagáis aproximadamente 1100 € al mes y durante los siguientes 8 años 850 € al mes. Si hago el cálculo mental, nunca llegas a un coste total de 250.000 €. Quizás deberías calcularlo bien antes de mostrarle algo a alguien.
Y seamos sinceros, ¿los 130.000 € de capital propio no los habéis ahorrado vosotros?

Vale, claro que tienes razón, realmente hay algo que no encaja. He vuelto a revisar y aquí vuelvo a listar correctamente mis costes y mi financiación:
Coste del terreno: aprox. 63.000 €
Coste de la casa: 267.000 €
Coste de las áreas exteriores: 19.000 €
En los costes está todo incluido. En el terreno todos los costes adicionales incluidos medición, en la casa todas las elecciones de materiales, incluso mosquiteras, lámparas y muebles, cocina, suelos, detectores de humo...
En las áreas exteriores (todo hecho por nosotros con ayuda profesional) también está todo incluido, desde el césped en rollos, pasando por el pavimento, revestimiento de terraza, tierra vegetal, setos, alquiler de maquinaria, sistema de riego, toldo de más de 3500 €)
Esto da un total, como ya dije, de aprox. 350.000 €.

La financiación se sostiene sobre varios pilares:
1. Crédito del banco de ahorros para vivienda de 120.000 € que se amortiza después de 10 años con el ahorro asociado. Tipo de interés 0,7 %, es decir 70 € al mes, ahorro paralelo en el banco de ahorros 440 € al mes. Después de 10 años se habrán ahorrado unos 50.000 € y quedarán 70.000 € como préstamo con un interés del 2,95 % para pagar.
2. Préstamo bancario de 100.000 € con tipo de interés del 1,45 % y posibilidad de amortización extraordinaria máxima de 9000 € anuales (hecho una vez), aquí posiblemente hubo un error de cálculo antes, ya que no se consideró en el capital propio. Se pagan 377 € mensuales.
3. Banco de ahorros existente de más de 40.000 € que se alimenta mensualmente con 100 € + 40 € de subvención salarial (la subvención salarial la excluyo en mi cálculo porque ya se descuenta del salario). Este banco de ahorros se usará para amortizar parte del préstamo bancario restante después de 10 años. Ahorro entonces unos 24.000 €, por lo que quedan 16.000 € de préstamo con un tipo de interés del 1,95 % (solo se usa si los intereses son mayores, de lo contrario solo se saca el saldo).
4. Otro banco de ahorros que ya está en marcha, al que se aporta 100 € al mes y del que solo se extrae el saldo, ya que el tipo de interés del préstamo es peor. Cuando acabe el vínculo del préstamo bancario, ahí habrá unos 16.000 €.
5. En efectivo de acciones, bancos de ahorros y el pago de la cocina por el suegro, aprox. 100.000 €.

La deuda restante del préstamo bancario después de 10 años, sin más amortizaciones extraordinarias, es aprox. 61.000 €. De los bancos de ahorros de los puntos 3 y 4 queda una diferencia de aprox. 5.400 €, que no veo realmente como un problema. Posiblemente se pueda pagar en efectivo si fuera necesario o amortizar antes.
Por lo tanto, para los primeros 10 años se pagan: 70 € + 440 € + 377 € + 100 € + 100 € = 1087 €
Después queda así: amortización del préstamo del banco de ahorros 500 € y amortización del banco de ahorros de 40.000 € con 360 € mensuales, que se paga en unos 3,5 años y luego se añaden al otro préstamo. Así que cada mes solo hay que pagar 860 €, aunque puedo variar esa cantidad al alza si quiero. Si pago más en el préstamo del banco de ahorros, terminaré más rápido...

Ves que el esquema es relativamente complicado, por eso en el otro hilo solo lo calculé de manera aproximada. Pero no me gusta que me digan que no sé calcular, especialmente porque para mi caso escribí un programa complejo en Excel, en el que moví los parámetros durante días para obtener el máximo, lo que creo que al final me salió bastante bien y me ahorró mucho dinero.

Según mi programa, al final habré pagado algo más de 31.000 € en intereses. Para el crédito del banco de ahorros aprox. 8.400 €, y para el préstamo posterior aprox. 11.500 €, para el préstamo bancario aprox. 10.700 €, para el banco de ahorros de 40.000 aprox. 600 €. Paralelamente, también recibo aprox. 3.000 € en intereses de todos los bancos de ahorros, lo que puedo compensar.

Así que, querido señor Bierkuh, espero que puedas seguir todo esto...

En el estudio de Postbank aún estamos en la zona positiva en cuanto al desarrollo.

Con todas estas consideraciones, uno realmente se pregunta cómo otros lo logran. Tal vez ellos sean menos cautelosos.

Estoy ansioso por ver cómo nos irá. Gracias de todas formas por todos los comentarios.

Por favor, no me malinterpretes, quizás soy demasiado cauteloso, pero siempre preferiría tener la certeza de no tener una deuda pendiente al final del plazo, especialmente porque, como dije, ya habrá reparaciones y remodelaciones por hacer. Ustedes tendrán entonces 55 años. Si la casa está completamente pagada, pueden descorchar un champán y mirar hacia un futuro excelente. Otra vez la comparación de lo que pagarían por la misma casa si aumentan la cuota a 1350€ (suponiendo intereses del 2,05% cada uno). Entonces habrían pagado 405.000€ para el crédito + 22.000€ de capital propio + 5.000€ de deuda pendiente = 432.000€ por la misma casa, por la que en el otro caso pagarían 339.000€ para el crédito + 22.000€ de capital propio = 361.000€ y 90.000€ de deuda pendiente, incluso si pudieran pagar los 90.000€ de una vez, serían 451.000€. Pero como ese probablemente no sea el caso, se añadirán más intereses de crédito a tasa desconocida. Esa es una diferencia de 19.000€ sin contar más intereses. Esos podrían ir, por ejemplo, a una nueva calefacción. Y en el primer caso, pueden eliminar la deuda pendiente de 5.000€ con algún que otro pago especial más fácil que los 90.000€ en el caso 2.

Esos 220€ más al mes deberían ser posibles con su sueldo... Personalmente, me gustaría mucho más esa opción.

Ustedes seguramente también lograrían hacerlo de otro modo, he visto ejemplos de financiación peores, pero yo sería demasiado tacaño y temeroso para ello.

Espero al menos poder hacer que alguien reflexione sobre lo que quizás se podría cambiar para maximizar la financiación o para reconsiderar realmente si construir es lo correcto para uno mismo.

De todas formas, les deseo lo mejor, seguro que harán lo correcto.

¡Una consideración muy razonable! Karsten