thorstenp
01.11.2020 18:49:46
- #1
Hola a todos,
mi madre y yo queremos construir un edificio de viviendas como proyecto conjunto.
El terreno está disponible y pagado. Es llano, urbanizado y está directamente junto a la calle en una zona antigua de construcción.
Mi madre quiere un departamento adaptado para discapacitados de unos 120 m² en la planta baja como residencia para su jubilación. El plan original era construir con sótano, alternativamente con un cuarto técnico en la planta baja.
En el primer piso y el ático deberían crearse 3-4 departamentos de alquiler.
2 en el primer piso con unos 60 - 65 m² cada uno; y 1-2 en el ático, dependiendo de lo que permita la inclinación del techo y las ventanas de techo, que tendrían juntos entre 85 y 100 m².
Los departamentos de alquiler servirán para financiar la casa a largo plazo y para asegurar una pensión adicional para mi madre. Es decir, los dos del primer piso para mí, para pagar el préstamo, y los del ático para mi madre como pensión.
Mi objetivo es reducir el precio por m² lo más posible para que los préstamos puedan ser cubiertos con los alquileres y no nos ahoguemos en deudas. Creo que a la mayoría en el foro les pasa lo mismo.
Es decir, en total hablamos de unos 325 – 350 m² de superficie habitable (dependiendo de la inclinación del techo y el tamaño del cuarto técnico, si no hay sótano).
Estamos en conversaciones preliminares con varios promotores que construyen a precio fijo.
He leído en otro tema sobre una casa unifamiliar que los costos son de 1.700 € / m² (con trabajo propio). Una oferta aproximada para nosotros (sin detalles de qué cuesta cuánto) incluyendo todos los costos adicionales y con sótano está en 2.900 € / m² de superficie habitable. En otras plataformas de información encontré precios aproximados de 1300 – 2000 € / m² todo incluido. Seguro que varía mucho según la región.
Habría esperado que en una construcción sin "lujos" el precio por m² bajara hasta cierto punto (significativamente) cuanto más m² se consiga sobre la misma superficie, ya que no necesito más techo y la losa del suelo no cuesta tres veces más porque son tres pisos, etc.
¿Consideran ustedes que el precio de 2.900 € / m² es razonable?
¿Tienen también "consejos para ahorrar" sin que yo haya dado más detalles?
El trabajo propio es solo posible de manera limitada. Aunque aprendí un oficio, mi trabajo me exige un promedio de 12 h diarias, por lo que en realidad no podré hacer mucho.
Puedo prescindir del sótano si es necesario.
¿Sale más barato si se contratan los oficios por separado?
¿Alguien tiene experiencia en la construcción de un edificio de viviendas y puede contarme algo sobre los costos?
Mi meta es haber pagado los préstamos con los alquileres hasta mi jubilación. Es decir, en 28 años. Si son 30 tampoco pasa nada. Naturalmente, también se aporta una buena cantidad de capital propio al proyecto.
Por el momento no he incluido en la capacidad de amortización la depreciación (AfA), las deducciones por intereses ni posibles aumentos de alquiler, porque prefiero planear conservadoramente, ya que un alquiler puede dejar de pagarse, o ser necesario pagar reparaciones, o quizá se imponga el tope de alquileres de Berlín...
Con eso no necesitaría 28 años para financiar, sino 50...
Con AfA, intereses y aumentos moderados de alquiler serían seguramente unos 40 años, sin reparaciones.
Si quiero que el proyecto funcione, el precio tiene que bajar considerablemente. Por eso agradecería sugerencias y también críticas, si me equivoco gravemente en algo, dentro de lo posible con la información que he dado.
Muchas gracias por leer.
mi madre y yo queremos construir un edificio de viviendas como proyecto conjunto.
El terreno está disponible y pagado. Es llano, urbanizado y está directamente junto a la calle en una zona antigua de construcción.
Mi madre quiere un departamento adaptado para discapacitados de unos 120 m² en la planta baja como residencia para su jubilación. El plan original era construir con sótano, alternativamente con un cuarto técnico en la planta baja.
En el primer piso y el ático deberían crearse 3-4 departamentos de alquiler.
2 en el primer piso con unos 60 - 65 m² cada uno; y 1-2 en el ático, dependiendo de lo que permita la inclinación del techo y las ventanas de techo, que tendrían juntos entre 85 y 100 m².
Los departamentos de alquiler servirán para financiar la casa a largo plazo y para asegurar una pensión adicional para mi madre. Es decir, los dos del primer piso para mí, para pagar el préstamo, y los del ático para mi madre como pensión.
Mi objetivo es reducir el precio por m² lo más posible para que los préstamos puedan ser cubiertos con los alquileres y no nos ahoguemos en deudas. Creo que a la mayoría en el foro les pasa lo mismo.
Es decir, en total hablamos de unos 325 – 350 m² de superficie habitable (dependiendo de la inclinación del techo y el tamaño del cuarto técnico, si no hay sótano).
Estamos en conversaciones preliminares con varios promotores que construyen a precio fijo.
He leído en otro tema sobre una casa unifamiliar que los costos son de 1.700 € / m² (con trabajo propio). Una oferta aproximada para nosotros (sin detalles de qué cuesta cuánto) incluyendo todos los costos adicionales y con sótano está en 2.900 € / m² de superficie habitable. En otras plataformas de información encontré precios aproximados de 1300 – 2000 € / m² todo incluido. Seguro que varía mucho según la región.
Habría esperado que en una construcción sin "lujos" el precio por m² bajara hasta cierto punto (significativamente) cuanto más m² se consiga sobre la misma superficie, ya que no necesito más techo y la losa del suelo no cuesta tres veces más porque son tres pisos, etc.
¿Consideran ustedes que el precio de 2.900 € / m² es razonable?
¿Tienen también "consejos para ahorrar" sin que yo haya dado más detalles?
El trabajo propio es solo posible de manera limitada. Aunque aprendí un oficio, mi trabajo me exige un promedio de 12 h diarias, por lo que en realidad no podré hacer mucho.
Puedo prescindir del sótano si es necesario.
¿Sale más barato si se contratan los oficios por separado?
¿Alguien tiene experiencia en la construcción de un edificio de viviendas y puede contarme algo sobre los costos?
Mi meta es haber pagado los préstamos con los alquileres hasta mi jubilación. Es decir, en 28 años. Si son 30 tampoco pasa nada. Naturalmente, también se aporta una buena cantidad de capital propio al proyecto.
Por el momento no he incluido en la capacidad de amortización la depreciación (AfA), las deducciones por intereses ni posibles aumentos de alquiler, porque prefiero planear conservadoramente, ya que un alquiler puede dejar de pagarse, o ser necesario pagar reparaciones, o quizá se imponga el tope de alquileres de Berlín...
Con eso no necesitaría 28 años para financiar, sino 50...
Con AfA, intereses y aumentos moderados de alquiler serían seguramente unos 40 años, sin reparaciones.
Si quiero que el proyecto funcione, el precio tiene que bajar considerablemente. Por eso agradecería sugerencias y también críticas, si me equivoco gravemente en algo, dentro de lo posible con la información que he dado.
Muchas gracias por leer.