Garaje subterráneo de una casa multifamiliar debajo de una casa unifamiliar independiente

Hola nirmalts,

es totalmente posible que nadie (excepto el residente de la casa unifamiliar) tenga el derecho de entrar en la parte azul del terreno.

Sin embargo, esto se puede regular mediante un llamado derecho de uso especial.

Yo, en tu lugar, pediría por escrito al vendedor que confirme que existe una división real y que efectivamente serás inscrito en el registro de la propiedad como propietario de la correspondiente parcela (el número de la parcela debería estar incluido en la confirmación).

Si realmente llegara a convertirse en una comunidad de propietarios, en el futuro deberás pagar también los gastos de administración y tendrás que obtener el consentimiento de los demás propietarios para cada decisión importante.

Saludos,

Dirk

Estamos en proceso de comprar una casa unifamiliar independiente (terreno de 475m2 / superficie habitable de 172m2) bajo la cual se encuentra parcialmente un garaje subterráneo (aprox. 130 m²) (ver adjunto). En este hay una plaza de aparcamiento que también adquirimos. La casa y el terreno pasarán al comprador. El garaje subterráneo (excepto nuestra parte) es utilizado por el edificio de viviendas múltiples. La casa y el edificio de viviendas múltiples están actualmente en fase de construcción.

Ahora mis preguntas:

1. ¿Debo otorgar un derecho de uso especial al edificio de viviendas múltiples porque mi terreno se utiliza para construcción?
2. ¿Es esta configuración común o mejor no meterse? El precio de compra es 795,000€ sin posibilidad de negociación. Tengo que decir que la ubicación es simplemente excelente.
3. ¿Puedo tener problemas al revender?
4. ¿Puedo tener algún problema legal en el futuro?
5. Si alguno de los dos edificios debe ser demolido en algún momento, ¿puede haber problemas porque están conectados bajo tierra?
6. ¿Puedo usar esta desventaja como motivo para negociar el precio? Por ejemplo, posible ruido del garaje subterráneo, terreno no utilizable para construcción, etc.]

No soy un experto legal, por lo que solo puedo responder a tus preguntas basándome en mi intuición o en lo que he leído.
1. Creo que aquí será necesaria una inscripción en el registro de la propiedad para crear seguridad jurídica para ambas partes.
2. Nunca he oído hablar de una regulación así. Varios edificios de viviendas múltiples suelen tener garajes comunitarios. ¿Pero casa unifamiliar y edificio de viviendas múltiples? Probablemente sea una cuestión de oferta y demanda en vuestra zona.
3. Más o menos. A nadie le gustaría saber que una propiedad potencial está gravada de esa manera. También limita al propietario en cuanto al uso. Por otro lado, si la demanda en vuestra zona (Stuttgart) es tan alta: "En la necesidad, el diablo come moscas."
4. Probablemente no si hay una inscripción en el registro de la propiedad. Sin embargo, esto no te protegería de otros riesgos. Por ejemplo, un garaje subterráneo que se inunde. ¿Quién asumiría los costos de limpieza y restauración? ¿Cuál sería vuestra parte? Si el garaje subterráneo se inunda, ¿podría afectar a vuestra sala de servicios u otro espacio? En comparación con un sótano "normal", también podría haber un mayor riesgo de robo en vuestro sótano/casa.
5. Me lo puedo imaginar, aunque la empresa de demolición sería responsable, ya que debe informarse sobre las condiciones existentes y actuar en consecuencia.
6. Puedes hacerlo. ¿Tiene sentido? Bueno, volvemos a la oferta y la demanda.

Si vosotros mismos construís un edificio allí (es decir, no junto con el edificio de viviendas múltiples ni con la misma empresa constructora), podrían surgir costes adicionales relacionados con la estática, materiales, etc. Al fin y al cabo, se construye sobre un sótano ya existente.

Hola,

¿Por qué motivo la cochera subterránea debería llegar hasta debajo de tu propiedad? Como tus fotos lamentablemente no tienen dimensiones, solo puedo “suponer”, pero me parece que la parte de terreno del edificio plurifamiliar es lo suficientemente grande para contener completamente los cuartos del sótano y los espacios de estacionamiento requeridos.

¿O es más bien que la entrada del garaje también marca tu acceso a la propiedad? Eso explicaría esta solución poco común.

1. ¿Debo conceder un derecho de uso exclusivo al edificio plurifamiliar porque se utiliza mi terreno para la construcción?

De hecho, tendrás que hacerlo y también querrás; probablemente se tendrá que imponer un derecho de paso. No puedo decir si esto se maneja dentro del régimen de propiedad por pisos (WEG), ya que no he tratado un caso así personalmente. En la escritura notarial debe quedar claro quién es responsable del mantenimiento y la conservación de la cochera bajo tu casa unifamiliar.

2. ¿Es común esta situación o mejor mantenerse alejado? El precio de compra está en 795.000 € sin posibilidad de negociar. Debo decir que la ubicación es simplemente excelente.

No es común, pero las restricciones de acceso pueden hacer que se proceda como está ofertado.

3. ¿Puedo tener problemas con la reventa?

Depende de la ubicación del terreno y los acuerdos notariales. El edificio plurifamiliar frente a tu casa unifamiliar no es del gusto de todos.

4. ¿Puedo tener problemas legales en el futuro?

No, siempre y cuando todo esté regulado de manera vinculante en la escritura notarial.

5. Si alguna vez uno de los dos edificios debe ser demolido, ¿pueden surgir problemas porque están conectados bajo tierra?

No, solo será “más caro”.

6. ¿Puedo usar esta desventaja como motivo para negociar el precio? Por ejemplo, posible ruido de la cochera subterránea, terreno no utilizable para construcción, etc.

No – ¿por qué? Eres libre de rechazar la oferta sabiendo que hay una cochera bajo tu terreno.

Saludos, experto en construcción

Hola f-pNo,

gracias por tu respuesta detallada.

2. Nunca he oído hablar de una reglamentación así. Varias viviendas multifamiliares suelen tener garajes comunitarios. Pero ¿una casa unifamiliar y una vivienda multifamiliar? Probablemente sea una cuestión de oferta y demanda en vuestra zona.

También le pregunté al vendedor por qué no construyó un segundo edificio multifamiliar en el terreno aunque hubiera cabido fácilmente. Él dijo que la empresa quería construir una bonita casa unifamiliar y no solo pensar en el dinero. ¿Debería aceptarse esto?

Si vosotros mismos construís un edificio allí (es decir, no junto con la vivienda multifamiliar o con la misma empresa constructora), podrían surgir costes adicionales relacionados con la estructura, materiales, etc. Al fin y al cabo, se construye sobre un sótano existente.

La casa será construida llave en mano por la misma empresa constructora.

Lo que me parece genial es el gran jardín.

Saludos

Hola,

¿Por qué la cochera subterránea debería extenderse hasta debajo de tu propiedad? Como tus imágenes lamentablemente no están dimensionadas, solo puedo "suponer", pero me parece que la parte del terreno del edificio multifamiliar es lo suficientemente grande como para alojar completamente las habitaciones del sótano y los lugares de estacionamiento requeridos.

Aquí se puede ver quizás mejor.

¿O es más bien que la entrada del garaje también marca la entrada a tu propiedad? Eso hablaría a favor de esta solución inusual.

La entrada del garaje está en el lado derecho y la acera en el izquierdo.

Saludos

Me parece genial que al menos la mitad izquierda de la casa multifamiliar 3,4,5 partidos(?) pueda saludarme por la mañana en la terraza durante el desayuno.

O bien existe una servidumbre extensiva a favor de la parcela de la casa multifamiliar, o es una comunidad de propietarios, por ejemplo con las unidades económicas casa unifamiliar (solo vosotros) y SNR para la mayor parte del jardín, casa multifamiliar (solo los propietarios de las viviendas) junto con el jardín delantero y una unidad económica de garaje subterráneo (vosotros y todos los demás propietarios de plazas de garaje subterráneo) incluyendo la entrada.

Sinceramente, considero que esta variante es la más realista.