Propiedad la segunda - Por favor, evalúe

Quizás tampoco un edificio multifamiliar, creo que serán casas adosadas individuales y en cuanto al terreno habrá algún tipo de declaración de división o derecho de uso, donde cada propietario recibe la tierra bajo su casa + jardín asignada. Las alturas están claramente definidas: 13,5 m a aprox. 16 m de distancia de tu terraza. Hmm, están construyendo con garaje subterráneo, por lo que la barandilla será probablemente más alta que baja. Por la tarde seguramente no quedará mucho sol :-(

Bueno. Acabamos de regresar de la cita en el ayuntamiento. Se tomaron mucho tiempo para responder todas nuestras preguntas y hablaron extensamente con nosotros. Ahora recibiremos la oferta por escrito por correo en la que tendremos el derecho a elegir entre los dos terrenos mencionados y podremos decidir hasta PRINCIPIOS DE ABRIL. Así que tenemos mucho tiempo para aclarar la financiación y reflexionar.

Ahora sobre los nuevos hallazgos. El ayuntamiento ya vendió el terreno inferior y recibió un proyecto del promotor. En cualquier caso será un edificio multifamiliar continuo (barra) con apartamentos en alquiler. Por ello no están previstas viviendas en propiedad y por lo tanto el estándar de construcción será acorde. No se crearán apartamentos en propiedad de lujo que ganen el premio de arquitectura 2020. Es una barra con tejado plano que es relativamente sobrio. Como serán apartamentos en alquiler más asequibles, por razones de coste tampoco está previsto un garaje subterráneo (como realmente lo estipula el plan de urbanismo), sino en la planta baja delante de la casa en el lado sur hay plazas de aparcamiento. Esto tiene la ventaja de que los posibles domicilios no pueden cumplir tan fácilmente la exigencia de plazas por vivienda. Por consiguiente, en el proyecto sólo está previsto un edificio residencial con 3 plantas completas y una altura total de aprox. 9-9,5 m. Claro que no se puede garantizar que el proyecto se mantenga así. Pero la probabilidad de que, por ejemplo, se construya un piso escalonado con áticos es relativamente baja. Porque primero un ático grande y costoso no tiene sentido con el concepto de alquiler y segundo porque ya en el proyecto actual se tuvo que reducir excepcionalmente el requisito de 2 plazas de aparcamiento a 1,5 plazas por vivienda. Con un garaje subterráneo continuo eso no sería un problema, pero por las razones mencionadas no está planeado. Los balcones estarán orientados al sur. Las entradas a las casas, accesibles a pie, están planeadas en los giros en el lado norte. Queda la cuestión de cuánto afecta eso a uno. No hay viviendas con jardín.

Aunque eso ya no cambia nada, me pregunto qué es mejor: una casa con apartamentos en alquiler asequibles que al final es 4 m más baja o un edificio multifamiliar muy estilizado con elegantes apartamentos en propiedad y áticos y toda la parafernalia que explota completamente el plan de urbanismo.

Luego también fuimos, en la medida que el tiempo lo permitió, brevemente al área de nueva construcción. Adjunto una foto donde al menos se reconoce parcialmente el terreno. Para orientación estoy ahora en la calle serpenteante y tomo la foto hacia arriba, hacia el terreno desde el suroeste.



Se puede ver que hay una pendiente ligera y calculo sensiblemente una diferencia de altura de 1,5 a 2 m desde el borde delantero al trasero del terreno. Eso naturalmente genera costes extra para nosotros, pero posiblemente también más opciones para tratar el "problema" de la construcción en fila.

Saludos

Ahora sobre los nuevos hallazgos. El municipio ya vendió el terreno inferior .... ....u

¿Existe otro borrador aparte del que puedo sacar del #1?
¿O podría ser algo más preciso?
¿A qué terreno inferior te refieres?
¿Y por qué un promotor no debería aprovecharlo todo?

¿Existe otro diseño diferente del que puedo obtener de #1?
¿O se puede ser un poco más preciso?
¿A qué terreno inferior te refieres?
¿Y por qué un promotor no debería exprimirlo todo?

¿Te refieres con diseño a un extracto de la parte gráfica? ¿O al diseño de la casa? Pudimos verlo, pero por supuesto aún no tomar fotos. Aquí el extracto de la parte gráfica:




Plantilla de uso 3 --> con el terreno/bajo proyecto inferior me refiero al Riegek con el área de TG rayada.




Sobre la pregunta de por qué el promotor no debería exprimirlo al máximo. El experto en derecho urbanístico de la municipalidad nos explicó con el diseño que el promotor no quiere ni puede construir un aparcamiento subterráneo (por razones financieras/económicas), ya que el edificio será mantenido completamente por el inversor porque se trata exclusivamente de viviendas de alquiler para la vivienda social que son elegibles para subvenciones. En consecuencia, ya hubo problemas en la fase de solicitud para un edificio con 3 plantas completas para demostrar las plazas de aparcamiento. Según el plan de desarrollo, son 2 plazas por unidad de vivienda. Se acordó 1,5 plazas. Pero como eso ya debería ser la parte inferior del límite, es poco probable que se construya una planta escalonada. Además, los áticos no son la prioridad para el propósito de la vivienda social. Las plazas de aparcamiento deberían estar medio cubiertas en la planta baja. Por eso puedo imaginar que al final serán 11 m. Pero no más. Y también hay que tener en cuenta una diferencia de altura de aprox. 2 m. ¿Demasiado ingenuo?

Aquí también de memoria cómo debería verse aproximadamente la casa o cómo aparece. Las plazas de aparcamiento semiadelantadas y luego las plantas completas I-III. Los balcones también están en la fachada hacia el sur (aunque sea el lado con ruido). GOK 1 (terreno privado) dibujado más alto que el GOK 2 abajo en la casa.

Hola de nuevo,

me gustaría hacer una pregunta adicional, ya que no quería abrir un nuevo tema para ello.

Desafortunadamente, no entiendo del todo bien la Ley de Vecindad BW y la Ordenanza de Construcción del Estado BW. Independientemente de si es económicamente viable o si la ejecución técnica y estructural no es tan trivial. ¿Se puede construir directamente en la frontera un muro de contención de 2 m y rellenar, si con ello se debe nivelar el terreno, cuando el plan de desarrollo remite a la aplicación de la ley de vecindad entre propiedades privadas? ¿O debo mantener una distancia en tal proyecto? O bien, ¿quizás no está permitido de esta forma?

Los aumentos están descritos en la Ley de Derechos de los Vecinos (NRG) en la Sección 3, §§ 9 y 10. Además, deben observarse los §§ 5 y 6 del Reglamento de Construcción Regional.
...
3. instalaciones de construcción que no sean edificios, siempre que no sean más altas de 2,5 m o su superficie de pared no supere los 25 m², ...

Por lo tanto, no veo nada que se oponga a tu proyecto. A menos que tu muro de contención de 2 m de altura tenga que ser más largo que 12,50 m. Si también se va a colocar el garaje allí, debe observarse además el punto 5.4 de las disposiciones textuales.

Los aumentos se describen en la Ley de Derechos de Vecindad (NRG) en la sección 3, §§ 9 y 10. Además, deben tenerse en cuenta los §§ 5 y 6 de la ordenanza estatal de construcción.
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3. instalaciones constructivas que no son edificios, siempre que no sean más altas de 2,5 m o que su superficie de pared no supere los 25 m², ...

Por lo tanto, no veo nada que se oponga a tu proyecto. A menos que tu muro de contención de 2 m de alto vaya a ser más largo de 12,50 m. Si también se va a colocar el garaje allí, además debe tenerse en cuenta el punto 5.4 de las disposiciones textuales.

Gracias por la información. Lamentablemente, eso no es aplicable en este caso. El límite del terreno es de 22 m. ¿Significa esto que se debe mantener una distancia o modelar el terreno por etapas?