Construcción nueva o comprar casa, año de construcción 91

¿Son comparables los valores básicos del suelo (¡revisar [Bodenrichtwertkarte]!) de los respectivos objetos o se diferencian? Si es así, ¿aproximadamente en cuánto euros?

Atentamente
Dirk Grafe

Hola Peter,

siempre puede romperse algo.

En nuestro [inzwischen vermieteten] ETW, las reparaciones totalmente inesperadas el año pasado nos dejaron agujeros evidentes en la cartera.

La mezcla monomando de la ducha, la mezcla monomando del lavabo (ambas Hans Grohe, es decir, no piezas baratas), el lavavajillas (Siemens) y un mecanismo de persiana defectuoso hicieron que el año 2014 fuera inesperadamente caro. El apartamento (y por lo tanto todo lo que está instalado en él) es del año 2000, tenía apenas 14 años... Nuestros inquilinos ahora están contentos con varias piezas nuevas.

A lo que también deberías pensar al alquilar:

- Obligación fiscal (sin embargo, puede ser en parte ignorada en caso de financiación)

- Obligación de mantenimiento (si un aparato (horno, frigorífico, etc.) se rompe en el apartamento alquilado es tu problema como arrendador reemplazarlo).

- Siempre tienes a alguien en la casa a quien debes respetar, o que en el peor de los casos puede molestarte constantemente con ruido, olores u otras molestias similares.

- Riesgo de impagos de alquiler, que en una financiación en curso pueden tener consecuencias muy serias rápidamente.

Nosotros también hemos alquilado nuestro apartamento, pero no vivimos en el mismo edificio. Eso es una gran diferencia. Por ejemplo, mis padres alquilaron un apartamento en la misma casa - yo nunca querría cambiar con ellos, después de las experiencias que tuve mientras vivía en casa.

Saludos,

Dirk

Gracias Dirk por el resumen de los costes inesperados. No había pensado en esos pequeños detalles que, en conjunto, ya no son tan baratos. Lo de las ventajas y desventajas del piso adicional está claro. Pero, como escribí, actualmente lo vemos más como una ventaja. @ Dirk Grafe: ¿cómo calculo lo de los valores de suelo? Según el mapa, el metro cuadrado de la propiedad existente cuesta 80 euros y en la nueva zona residencial 70 euros. Otra información: durante la asesoría financiera, un asesor me calculó el precio promedio de las casas aquí y coincidió con el precio de compra exacto salvo por unos pocos euros.

Ok, solo quería excluir que se trate de diferencias mayores.

¿De dónde resulta el recargo en la zona nueva? Según el valor del suelo, vuestro terreno de 600m² x 70€ vale, por tanto, 42.000€. Deberíais pagar aproximadamente 80.000€. Surge la pregunta, ¿de dónde viene esta diferencia o qué incluye en esos 80.000€ además del terreno desnudo? No me malinterpretes, los 80.000€ pueden ser plausibles, por favor explícalo.

Si se calcula para la propiedad existente 800m² x aproximadamente 90€, se llega a un valor del terreno de ~70.000€, quedando 266.000€ solo para la casa (calculando con un 10% de costes adicionales). Por metro cuadrado de la propiedad existente deberíais pagar unos ~1480€ incluyendo el retraso en reparaciones. Eso me parece mucho, incluso en comparación con mi propia compra. Claro que puede ser que el objeto justifique ese precio/valor, pero según el tamaño del retraso en reparaciones, los costos totales pueden llegar a un nivel en el que una nueva construcción sea rentable, aunque yo mismo prefiera y elegiría siempre comprar una propiedad existente. Sin embargo, depende mucho del precio de compra.

Si mi cálculo es correcto, deberían haberos ofrecido un precio de compra de aproximadamente 335.000€ incluyendo terreno. Si la casa os gusta en principio, yo la visitaría de nuevo con un perito o arquitecto y luego cuantificaría el retraso en reparaciones. Basándome en eso, haría una oferta por escrito y establecería un límite autoimpuesto para el precio de compra. Sin haberlo visto y tal como lo describes, no me puedo imaginar que en mi caso comenzara por un "3". Para eso el retraso en reparaciones tendría que ser muy bajo, el equipamiento de alta calidad y la usabilidad para mí completamente dada sin necesidad de obras.

Atentamente
Dirk Grafe

Muchas gracias por las respuestas detalladas y los consejos

Los 80.000 para el terreno son estimados. Aún no hay una oferta concreta. Nos postulamos hace algunos meses y pronto se asignarán los terrenos. Entonces se obtiene el tamaño exacto (probablemente entre 600 y 700 m²), el plan de urbanismo y el precio exacto y se puede decidir. Según información de la oficina de construcción, deberíamos contar con costos de urbanización de unos 100-120 euros por m² más el impuesto sobre la adquisición de inmuebles. Por eso calculo que serán 80.000 euros.
Los 70 mencionados también eran alrededor del área NB. Puede ser que entonces sea más caro.

Otra oferta para la propiedad existente no sirve, porque también hay otros interesados. Sin embargo, nosotros fuimos los primeros en dar el visto bueno y vivimos en el vecindario, por lo que "conocen" a la gente. También aquí la gente habla de que la casa estaría en un estado excelente y que es el terreno más bonito de esta zona residencial.
¿Qué puede ser exactamente todo el retraso en reparaciones?
Para mí parece que por ahora no hay que hacer nada (salvo algo de papel tapiz y pintura para el yeso).
Con "nada modernizado", como describí en mi primer mensaje, probablemente se entendió mal el estado. La calefacción está clara para mí: es antigua pero según el técnico está en buen estado, con muy buenos valores de emisión (según los vendedores). Aunque ya se han instalado una bomba de recirculación nueva y un vaso de expansión nuevo. El techo, por lo que puedo evaluar, está bien. La fachada, las ventanas de madera y el alero se pintaron hace solo 2 años. También se cambiaron las persianas por unas nuevas. Por lo demás, las baldosas, puertas y suelos de parquet están poco desgastados, todo parece estar en bastante buen estado.

Ahora sobre la construcción: escucho una y otra vez que es un estrés total. Que hay que estar detrás de los obreros y que al final el resultado no es tan bueno como antes.
¿Es realmente tan grave?
¿Qué costos adicionales vienen? ¿Cuánto son los gastos adicionales? ¿Cuánto cuesta la urbanización exterior?
¿Cuánto tiempo tarda todo en estar terminado?

Saludos
Peter

Me quedaría con la propiedad existente, al menos no tienes problemas con trabajos de construcción defectuosos que te lleven a la ruina o a costos adicionales horribles. Me parece más importante que puedas ver algo en la casa que que te guste al primer vistazo. Nuestra casa era un verdadero desastre, por eso nadie la quería comprar, pero poco a poco me está gustando. La elegimos principalmente porque nuestras 3 parejas de conejos podían tener cada una su propia habitación y aun así quedan 5 habitaciones libres que de alguna manera podemos "llenar". Muy lejos del dormitorio-salón-cocina-baño. Además, la casa está prácticamente en el bosque. La apariencia era realmente secundaria y ahora estamos en pleno proceso de remodelar y demoler todo, de modo que al final, excepto los cimientos, nada sea como antes. El apartamento anexo me parece bien (¿más tarde para el niño?), pero tampoco quisiera alquilarlo nunca. Primero, no me gustan las personas extrañas en la propiedad; de lo contrario, podría haberme quedado en el apartamento de alquiler, y por otro lado, las obligaciones y el tener que ser considerado sería demasiado molesto para mí. En el precio de la casa seguramente se puede negociar (-10% sería para mí el mínimo).