Precio de mercado del suelo vs Valor orientativo del suelo

Las ofertas más recientes que acabo de buscar están aquí cerca de Düsseldorf entre 1,7 y 2 veces el BRW. Y luego hay que demoler la casa encima. No tengo ni idea de si al final se paga eso. Probablemente no del todo, pero los agentes inmobiliarios no son tontos.

Pero yo asumía que los valores de referencia del suelo se registraban de forma anonimizada a partir de ventas reales (¿declaración de impuesto sobre transmisiones patrimoniales?). Con ello, las reservas ubicación, calidad, popularidad de la zona, etc., ya deberían estar incluidas. Sin embargo, sigue existiendo una discrepancia.

Además, los valores se habrán registrado en diferentes fechas de referencia, por lo que podría haber fácilmente casi un año de desfase de registro entre los valores de parcelas vecinas.

También es posible que el esquema de registro y las correcciones varíen según el estado.

De hecho, los fundamentos para los BRW surgen incluso de los contratos notariales. Un ejemplo respecto a la discrepancia:

- Zona BRW 123 con BRW de 220€, zona de nueva construcción adyacente se vendió por 380-400€
- se vende una gran "parcela vacía" por 523€

Sucedió realmente y conozco personalmente al comprador, el precio es real (por lo tanto no había relaciones desconocidas). Sin embargo, con alta probabilidad no se ajustará ahora el BRW a 500€, ya que solo hay una compra. Sin zona de nueva construcción posiblemente no pasaría nada, pero a causa de la zona nueva, el valor quizá suba notablemente. El problema del BRW reside principalmente en que a menudo hay zonas donde durante mucho tiempo no se vende nada, por lo que en cierta medida no se capta la evolución del mercado para esa zona y de repente se paga mucho más.

El problema de la BRW radica principalmente en que a menudo hay zonas donde no se vende nada durante mucho tiempo, por lo que de cierta forma no se percibe la evolución del mercado en esa área y luego se paga mucho más de repente.

Puedo confirmarlo. Municipio vecino, el último área de viviendas nuevas en el pueblo fue hace aproximadamente 10-15 años. Valor de referencia del suelo 70€. Ahora se está desarrollando una nueva zona, las parcelas se venden por 200€.

Pero de alguna manera también se logra actualizar el BRW, incluso si se venden exclusivamente [Bestandsimmobilien]. Algún [Gutachterausschuss] debería estar activo allí anualmente.

Puedo confirmarlo. Municipio vecino, el último área de nuevas construcciones en el pueblo tiene unos 10-15 años. Valor de referencia del suelo 70€. Ahora se está creando un nuevo área de nuevas construcciones, las parcelas se venden por 200€.

Aquí no es muy diferente. En nuestro municipio, la mayoría de los terrenos cuestan actualmente (Immo-Scout etc.) desde 100€/m² hasta 190€/m². Pero si miras el mapa de valores de referencia del suelo de Baja Sajonia, en algunos lugares aún aparecen precios de terrenos de 25€/m². El problema es que las "áreas de nuevas construcciones" antiguas tienen al menos 25 años o más. A menudo se puede observar claramente que los valores no han cambiado en línea en el mapa desde 2013 (el valor de referencia del suelo se muestra desde 2013). Al menos en las áreas de construcción más antiguas. Los precios de venta de 2020 en el "actual" área de nuevas construcciones estuvieron cerca de 180€/m².

Pero de alguna manera también se logra actualizar el BRW cuando se venden exclusivamente inmuebles existentes. Algún comité de peritos debería actuar anualmente.

¿Sobre qué base quieres calcular realmente el valor del suelo para inmuebles existentes? Aunque se asigna un valor del suelo, en realidad no se puede captar la parte real que se paga por el suelo y probablemente sea menor que en un terreno sin construir.

Como dije, actualmente se tiende a aumentar ese valor siguiendo un "principio de regadera" basándose en la evolución general de los precios. En ese proceso también puede influir en cierta medida el mercado de inmuebles construidos. Sin embargo, es difícil mantener actualizado un BRW si al final no hay ventas, porque solo quedan parcelas vacías o se están desarrollando nuevas zonas urbanas (áreas industriales, etc.).

El comité de peritos se reúne anualmente para discutir los BRW y también emite su opinión experta al respecto. ;-)