¿Compra de terreno de 319 m² por 191.000 euros y construcción de casa, es realista?

Hola a todos,

tenemos la intención de comprar un terreno en la zona de Aschaffenburg por 191.000 euros. Actualmente no estamos seguros de si todo esto será factible al final con niños, etc. Según el asesor financiero no hay problema. Pero yo no estoy tan seguro, por eso necesitamos una valoración adicional.

Si los dos seguimos trabajando a tiempo completo no habría problema. En cuanto nazca el primer hijo, mi esposa quiere tomarse un año de permiso parental y luego trabajar 21 horas semanales. Por eso, nuestros ingresos del hogar se reducirían a unos 4.700 euros, sin contar posibles aumentos salariales. La cuota posible bajaría de 2.650 euros actuales sin hijos y con ambos a tiempo completo a 1.500 euros, ya que también tengo que calcular los costes de alimentación para 3 personas.

La mejor oferta me daría un interés del 3,23 %, con eso terminaría de pagar en 44 años con una cuota de 1.550 euros.

¿Son realistas los costes de la casa?
¿He olvidado considerar algo?
¿O realmente todo es factible?

Datos del terreno:

319 m²
Casa: vivienda adosada
Área de construcción: 14 x 8 m
Número de plantas: obligatorio 2 plantas completas
Tipo de techo: techo a dos aguas, techo inclinado, techo plano y planta superior retrocedida
Coeficiente de ocupación del suelo 0,4
Instalación solar obligatoria mínimo 3,5 kW pico
Clase de excavación en la zona 3 a 4

La urbanización del terreno estará finalizada en diciembre de 2024. Por lo tanto, la construcción podrá comenzar como muy pronto en 2025.
No hay costes adicionales por la urbanización, ya que están incluidos en el precio de compra.

Para la casa se planearía:

135 m² con 5 habitaciones sobre una losa de cimentación
La propia participación sería sin duda factible: emplastecer y lijar, pintar, empapelar, colocar suelos y azulejos. Más adelante en algún momento hacer adoquinados, etc.
Colocar calefacción por suelo radiante sería teóricamente posible (mi tío es instalador de calefacción).

Información general sobre vosotros:
¿Cuántos años tenéis?
Él 31 / Ella 31, casados

¿Tenéis hijos?
No

¿Planeáis tener hijos?
Sí, 1-2 hijos

¿A qué os dedicáis?
Él empleado en compras 35 h / Ella empleada en secretaría de abogados 32 h

Situación de ingresos y patrimonio:

¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
Él 3.100 euros netos / Ella 2.700 netos, juntos ingreso neto doméstico 5.800 euros

¿Cuánto capital propio tenéis?
Disponemos de 240.000 euros + actualmente en Riester 37.500 euros (28.500 euros si disuelvo el Riester, ya que tendría que devolver las subvenciones) + aprox. 25.000 euros ahorro 2024

¿Cuánto capital propio queréis meter en el proyecto casa?
235.000 euros + 28.500 euros Riester en casa/terreno, 15.000 cocina y 15.000 euros reserva para emergencias, etc.

	por mes
Ingresos totales	6.050,00 €
Gastos totales	3.391,75 €
Saldo	2.658,25 €
Ingresos
Salario	5.800,00 €
Prestación por hijo	250 €
Gastos fijos
Movilidad
Seguro del coche	40,13 €
Impuesto del coche	13,50 €
Mantenimiento	25,00 €
ITV	7,00 €
Reparación	14,58 €
Neumáticos	17,00 €
Combustible	200,00 €
Transporte público	250,00 €
Club de movilidad ACE	12,00 €
Seguros/Banco
Seguro de viaje	2,00 €
Seguro de responsabilidad civil	10,00 €
Incapacidad laboral	170,00 €
Seguro dental adicional	14,40 €
Pensión (Volkswohl Bund)	54,00 €
IG-Metall	35,00 €
Comisión bancaria	9,00 €
Teléfono/Internet
Contrato de móvil	17,00 €
Radiodifusión	18,36 €
Teléfono fijo/DSL	38,89 €
Casa/Alquiler
Electricidad	150,00 €
Impuesto predial	45,00 €
Tasa de basura	25,00 €
Agua	60,00 €
Costes de calefacción (electricidad)	130,00 €
Mantenimiento de calefacción	25,00 €
Seguros	50,00 €
Reserva para mantenimiento	140,00 €
Limpieza de calles	30,00 €
Otros
Peluquería	80,00 €
Guardería	pagado por el empleador
Gastos variables
Suscripciones
Netflix	12,99 €
Amazon-Prime	5,90 €
Comida/Droguería/Medicamentos
Otros	490,00 €
Farmacia	100,00 €
Ocio
Adquisiciones	150,00 €
Vacaciones	200,00 €
Ropa	150,00 €
Otros (restaurante, piscina, cine, etc.)	600,00 €

Aquí mi planificación aproximada actual de los costes para la casa. Muchos valores son de internet.

Precio terreno			191.000€
Impuesto predial Baviera	3,50%		6.685€
Notaría	1,50%		2.865€
Inscripción en el registro de la propiedad	0,50%		955€
Agente inmobiliario			0€
Costes del terreno			201.505€
Costes adicionales construcción
Permiso de construcción	1%		4.050€
Revisión del contrato de construcción			1.500€
Ingeniero de estructuras			4.000€
Topografía			2.500€
Informe del suelo			2.000€
Agua para construcción			2.000€
Electricidad para construcción			4.000€
Movimientos de tierra			15.000€
Urbanización electricidad, agua, internet			10.000€
Seguro de responsabilidad civil para constructor			200€
Seguro de construcción			900€
Arquitecto			6.000€
Camino de obra			700€
Intereses de construcción
Gastos			52.850€
Casa
Costes construcción m²	3.000€	135 m²	405.000€
Instalación fotovoltaica y almacenamiento			12.000€
Reserva	10%		35.000€
Plaza de aparcamiento			2.000€
Terraza			5.000€
Jardín			2.000€
Valla			2.000€
Trabajo propio	5%		20.250€
Costes construcción			442.750€
Costes totales			697.105€
Capital propio			235.000€
Pensión Riester			28.500€
Préstamo			433.605€

Muchas gracias por vuestro apoyo.

Esto es una ropa interior ajustada. Me lo confiaría a mí mismo con la pequeña cuota (y la mini-amortización). Pero debe estar claro que siempre se necesitarán dos trabajos. Los niños son caros (yo mismo tengo tres...).
Aquí se requiere disciplina. Y no debería pasar mucho. Vivir ya ahora como se viviría después y guardar todos los excedentes. Tal vez se pueda también poner un pequeño componente de financiación, dependiendo del momento previsto para el nacimiento, con una fijación de interés muy corta y amortizarlo en pocos años.

De lo contrario, también me interesaría saber la fijación de interés de la financiación. Ese es el punto que podría acabar con vosotros. Después de 10 años, por ejemplo, quedan todavía 385.000 € de los 433.000 € (aproximadamente estimado con algo más del 1% de amortización). Con un interés de renovación, por ejemplo, del 7%, la cuota aumentaría brutalmente, exactamente se duplicaría.

Si la casa se encarece, también sería un problema. Puede, pero no tiene que, salir mal.

Como alternativa, os recomiendo una medida clásica de promotor inmobiliario. De uno de los sospechosos habituales como Traumhaus (una pena, están en insolvencia), Deutsche Reihenhaus u otro similar. O una propiedad existente, donde el cálculo de costos también es fijo.

Según el asesor financiero, todo eso no es un problema.

Técnicamente tiene razón. Con vuestras cifras de ingresos conseguiréis la financiación de 1.500 € sin problemas. Pero el "asesor financiero" no es más que un vendedor. Sólo le interesáis hasta la firma del contrato. Vuestra vida después - ¡ay! vienen mellizos, los costes de cuidado infantil a partir del primer año de vida no se podían prever... - no le interesa en absoluto. Tampoco vuestra planificación. Menos mal que vuestro instinto os hace preguntar aquí.

No soy un experto financiero, pero cuando leo que quieres pagar durante 44 años, se me erizan los pelos del cuello. Entonces tendrías 75 años. No puede ser en serio, ¿verdad?

No soy un experto financiero, pero cuando leo que quieres pagar en 44 años, se me ponen los pelos de la nuca de punta. Entonces tendrías 75 años. No puede ser en serio, ¿verdad?

¿Por qué? ¿También se te ponen los pelos de la nuca cuando el inquilino, con 85 años, todavía tiene que pagar su alquiler frío de 1.800 € y nunca termina? Primero, siempre es una cuestión de proporcionalidad y, segundo, solo es una fecha calculada. Hay que saber manejarlo. Un plan puede ser, por ejemplo, después del primer período fijo de intereses en 10 años, cuando el niño o los niños estén normalmente en la escuela, ambos trabajen de manera relativamente normal y hayan tenido aumentos salariales, ajustar la amortización en una prórroga (siempre que una subida de intereses no lo arruine). Solo un 1% más de amortización después de 10 años reduce el plazo a unos 35 años; el préstamo estaría pagado para la jubilación. O uno decide a los 60 que prefiere tener una pequeña cuota residual durante mucho tiempo y gastar su ingreso en otras cosas agradables. Entonces financia aproximadamente 90 mil euros a los 60 años. Con una anualidad supuesta del 7%, son 350 € al mes. ¿Y qué? Por favor, no siempre se alarmen inmediatamente cuando los jóvenes cierran financiaciones con una amortización del 1% y plazos largos, como era habitual en el pasado. Eso no significa nada en absoluto y el plazo es simplemente un número. P.D. Mi última financiación privada para vivienda la cerré a los 48 años con un plazo calculado de 40 años. Y duermo muy bien con eso.

No veo vuestra financiación tan crítica. Seguro que es mucho más realista y con menos riesgos que la de los que ganan bien y que se suelen cargar con un préstamo de casi un millón.

¿Por qué?

a) Ya habéis acumulado buen capital propio. Eso también significa que sois capaces de vivir de manera austera (no he mirado vuestra contabilidad doméstica, pero las cifras agregadas son suficientes para evaluar) y, por lo tanto, no tenéis que restringiros mucho con la casa y el niño.

b) Ambos trabajáis bastante poco. Los que se burlan dirían que ambos trabajáis a tiempo parcial. Eso significa que, incluso con un niño, no tendréis que trabajar mucho menos (para los primeros años con niños tenéis suficientes reservas para vivir con un solo sueldo).

c) Gracias a la tributación conjunta de cónyuges, el salario de tu marido aumentará notablemente durante tu baja parental y tú estarás asegurada gratis en el seguro médico. La caída respecto al estado actual es, por tanto, más suave de lo que parece a primera vista. ¿Estáis casados? Si no, pues adelante.

d) Esto se conecta con el punto b). Cuanto más mayores sean los niños, más podrá tu mujer trabajar de nuevo. Como ahora ya trabaja solo el 80% y tú más bien el 90% (considerando 40 horas como estándar), el estado actual (+ la prestación por hijo) con niños en edad escolar tampoco es utópico. Tú, en particular, puedes participar activamente en la educación con 35 horas, cosa que muchos padres con buenos sueldos no pueden hacer. Con ello podéis amortizar anticipadamente o aumentar la amortización en una nueva financiación, y así no os quedaréis con los 40 años de plazo y estaréis a salvo para la jubilación.

e) Tenéis ingresos bastante equilibrados. Ambos sólidos, pero no en el nivel más alto. Eso significa que ni la pérdida de un empleo os arruinará completamente, y tenéis la oportunidad de ganar al menos un sueldo similar en un nuevo trabajo. La caída es menor y la mujer puede reemplazar más fácilmente al hombre, que a su vez podría pasarse a tiempo parcial. Desde el punto de vista de los riesgos, eso ya es ventajoso.

f) El alquiler de una casa o piso adecuado para la familia superará muy pronto vuestra cuota mensual de la casa. Esa cuota también debéis poder pagarla. Claro, para ello tendríais vuestras reservas, que ya estarían invertidas en la casa y que, por ejemplo, podrían generar dividendos. Pero no puedes vivir en tu cartera de acciones ni ofrecer un hogar a los niños allí.

Finalmente, un consejo: mejor cierra el contrato a 20 años, eso reduce considerablemente el riesgo por cambios en los tipos de interés. Aun así, puedes cancelar después de 10 años si los intereses bajan durante ese tiempo. Claro, es algo más caro, pero a mí me valdría la seguridad. Ahórrate entonces la prima por cancelación anticipada y mete los excedentes en acciones. Incluso si no cancelas el préstamo después de 10 años, junto con lo ahorrado todavía podrás afrontar una cuota nominalmente más alta (probablemente más baja en términos reales que ahora) para la financiación posterior, y así acabarás después de 10 y por tanto en total después de 30 años.

En tu listado de costos fijos todos podrían tomar ejemplo, especialmente aquellos que nunca han estado en una farmacia y por tanto no incluyen un concepto así (la farmacia sirve como ejemplo). Realmente se ha pensado en muchas obligaciones realistas.