¿La compra de terrenos y la construcción de casas son demasiado arriesgadas en la situación actual?

Buenos días a todos,

después de mucho tiempo leyendo en silencio, tengo que dirigirme a ustedes en mi primera publicación para pedir consejo.

Mi pareja y yo vivimos actualmente en una casa adosada en esquina, que podemos alquilar a buen precio a los padres de mi novio, quienes heredaron la casa.
Como la casa no es lo suficientemente grande para nuestros planes a largo plazo y además haría falta invertir mucho dinero en la renovación, llevamos tiempo buscando un terreno para construir por nuestra cuenta.

Ahora se ha devuelto una parcela en una zona de nueva construcción de nuestro municipio a la que podríamos optar. Dado que la parcela proviene del municipio, es mucho más barata (420 € por m²) que el precio de mercado (600-1000 € por m²). Todas las demás parcelas ya están edificadas o tienen solicitudes de construcción presentadas, por lo que no podemos especular con que se liberen más parcelas.

Aunque la parcela probablemente sea una oportunidad única, la viabilidad en la situación actual nos genera mucha inseguridad y agradeceríamos mucho vuestra valoración.

Información general sobre nosotros:

Mujer, 29 años (controladora) y hombre, 30 años (ingeniero)
Sin hijos, pero en los próximos 4-6 años planeamos tener 2 hijos (por eso queremos más espacio para vivir)


Situación financiera:

Ingresos netos: 7000 €

[*]Mujer: 3400 € y hombre: 3600 € - ambos 40 horas (además de bonificaciones variables que no hemos previsto)

Gastos actuales: 3400 €

[*]Costes fijos: 2200 €
[*]600 € alquiler, 350 € gastos adicionales incluidos calefacción, internet y electricidad, 500 € coches incluidos seguros, 400 € previsión de pensiones, 350 € otros costes fijos (seguros, Netflix, GEX, etc.)
[*]Gastos variables: 1200 € (calculado de forma muy generosa, actualmente gastamos mucho menos)
[*]Alimentación, vacaciones, actividades

Superávit: 3600 €

Capital propio: 250.000 € - de los cuales aportaríamos 200.000 € en la financiación, una parte de los 50.000 € restantes está vinculada a previsiones de pensiones y debe permanecer allí


Costes de construcción:

Terreno: 621 m² a 420 € por m²: 260.820 €
Costes adicionales de compra: 18.257 €
Construcción de la casa: 150 m² a 2600 € por m²: 400.000 € (lamentablemente solo tenemos cita con una empresa constructora la próxima semana para ver si es viable con mucho trabajo propio)
Sótano: 40.000 €
Garaje: 25.000 €
Cocina: 25.000 €
Obras exteriores: 30.000 €

Costes totales: 800.000 €

Necesidad de financiación:
800.000 € - 200.000 € = 600.000 €
El banco nos concedería el préstamo con la cuota deseada de 2.500 €, pero dependiendo del cambio de intereses antes de la firma del contrato, sin amortizaciones anticipadas, el plazo sería de entre 30 y 35 años.

Nos preocupa mucho que hayamos calculado los costes de construcción de forma muy ajustada y que se produzcan grandes aumentos de precios.
Además, el plazo largo — debido a la planificación familiar — vemos difícil pagar una cuota más alta, especialmente porque los dos ganamos aproximadamente lo mismo y tendremos fuertes pérdidas por la baja parental.

Llevamos días debatiendo entre “aprovechar la oportunidad única de una parcela asequible en el pueblo” y “el riesgo financiero es demasiado alto en la situación actual”.

Agradeceríamos mucho sus valoraciones sobre nuestro proyecto y los costes de construcción planificados.

Un saludo,
Julia

Hola,
pueden financiar el terreno de forma flexible al principio y comprarlo con una proporción relativamente alta de capital propio. ¿Existe una obligación de construir en esa zona, y si es así, qué tan estricta es?
Algunos dicen que el inicio de la construcción debe ser dentro de [Jahre]. Entonces se podría esperar este tiempo tan volátil y ahorrar bastante más.
En caso necesario, en 2 años planificar con un arquitecto y ya buscar al constructor de la estructura para la losa y el sótano. Este también puede, en caso necesario, ser pagado con el capital propio disponible en ese momento y se habrá comenzado; eso puede ser cubierto y asegurado pero también puede quedar parado otro año más...

Hola,

sí, en esa zona hay obligación de construcción. Desde la compra tendríamos 1,5 años para presentar la solicitud de construcción y desde la solicitud de construcción 1 año hasta el inicio de la obra o 1,5 años hasta la finalización. Hay un poco de margen, pero lamentablemente no se puede simplemente esperar y esperar tiempos mejores.

Saludos cordiales,
Julia

Calcula vuestro excedente si uno está de baja por paternidad/maternidad.

Y:
preguntaos o calculaos por qué y si es necesario contribuir a una doble previsión de jubilación. Las cifras me parecen bastante altas. Eso también está bien. Pero si se quiere llevar a cabo un proyecto de vivienda, la doble vía podría significar, por cálculo y de forma permanente, un no rotundo para la casa.

Entonces, lo que definitivamente parece estar valorado demasiado bajo es el sótano. Con 40.000€, el cálculo difícilmente encajará.

Por lo demás, hay que decir que aportan un buen capital propio y que el salario también es muy bueno. Por supuesto, se debería/debe tener en cuenta el deseo de tener hijos. Durante el tiempo de permiso parental (dinero parental), uno de los padres pasaría a ganar 1800€, aunque esto podría seguir siendo así incluso si cambian las clases impositivas a 3/5 (deberían calcularlo antes), pero debería cuadrar. Sin embargo, habría que ver luego qué resultaría en la declaración de impuestos.

El hecho es que se perderían inicialmente al menos 1600€ del salario, además, un niño cuesta dinero (la asignación por hijos no es suficiente). Por otro lado, todavía tienen bastante excedente y posiblemente partidas en las que se puede ahorrar algo, por ejemplo, 25.000€ para una cocina ya es un estándar bastante elevado.

Desde mi punto de vista, todo parece factible, pero debe estar bien calculado. Deberían aclarar dónde quedaría el precio final de la casa. ¿Qué tan probable es que consigan el terreno? ¿Deben postularse o se les ha ofrecido?

Depende del sótano. Sí, un sótano WU que luego debe ser habitable costará más o menos el doble. En condiciones desfavorables del terreno, probablemente aún más. Pero si planean un sótano de uso exclusivo, con un suelo bien permeable pero al mismo tiempo el terreno de construcción muy por encima del nivel freático, eso ya sería imaginable...