¿Cuánto debería costar hoy una casa adosada intermedia por metro cuadrado?

Pues eso está muy bien, entonces dile: Pagaron 400k, de los cuales se han amortizado 125k, así que quedan 275k pendientes, por lo tanto ofrezco 300k.

O 300k con un 5% de rendimiento son 1.500 al mes, es decir, aquí 300k.

Al final del día, de todas formas se vende a la persona que pone más dinero sobre la mesa. Por suerte, actualmente no es un mercado tan agresivo para los vendedores como hace unos años.

Debes convertir el alquiler neto en intereses, no incluyendo amortización. Entonces llegas a una financiación de 450 mil euros.

Con un terreno de 100 m² y un valor del suelo de 500 €/m², supongo un ajuste significativo al alza del valor del suelo. La utilización del terreno será extremadamente alta. Quizás se valore el terreno en 80-120 mil euros (? - no tengo idea de qué factores de corrección se aplican allí).
La nueva construcción de 150 m² de superficie habitable está actualmente entre 450 y 525 mil euros. Además, quizás otros 30-50 mil para gastos adicionales de construcción y algo para jardín/terraza. Así que una nueva construcción debería estar en algún lugar entre 550 y 650 mil euros. Después descuentas la depreciación por antigüedad - 7 años con una amortización del 2%.

Entonces, de forma muy aproximada, llego a 475-550 mil euros para la casa con el terreno. La ubicación y por tanto la demanda deberían ser buenas con ese valor del suelo. Como vendedor probablemente empezaría en algún sitio entre 550 y 600 mil euros como precio de venta.

Con un precio de compra real de 550 mil euros + gastos adicionales = 600 mil euros, probablemente encaje bien. El alquiler neto es la cuota de intereses - encaja. Capital propio entonces 150 mil euros - un manejable 25%. En ese sentido, un producto atractivo en el mercado.

¡Uf, alquiler neto = intereses es por supuesto otra historia! Yo me atengo más a Kommer: la rentabilidad bruta del alquiler = 5% es una oferta justa y razonable: con 1500 €/mes serían 360 mil euros (incluidos gastos adicionales). Por cierto, eso también dice Immoscout.
Los 550 a 600 mil euros se traducen en una rentabilidad bruta del alquiler de 3-3,2%. Esto según su lógica estaría muy sobrevalorado.

Al final, yo como comprador veo por supuesto otra lógica: debo convertir el dinero que tengo en intereses y amortización, porque debo pagar ambos: con una cuota de 1500 € no puedo permitirme un préstamo de 450 mil euros.

Lo que dijo fue algo entre líneas: no importa si ahora envío dinero cada mes a ella o al banco, lo que traduzco como renta = cuota de compra.

Ocúpense en pensar cuáles podrían ser los motivos de la casera: ¿se jubiló y quiere mudarse a La Gomera sin una casa alemana atada, o quiere caminar por el Tíbet, mudarse con su amante a Düss... o de qué se trata con ella?

Pensaría bien si una mudanza realmente vale la pena para ustedes. Por “terquedad” no pagar el precio final y mudarse, es cuestión de gustos. Sabes que no es su casa de ensueño. Despídete de esa idea. Incluso una casa nueva es un compromiso entre finanzas, ubicación y momento.

Yo apostaría por la carta de la confianza y señalaría interés. Ustedes fueron los primeros en ser preguntados. Eso es una buena señal.

La posibilidad de que tengan la elección entre esta casa y una “casa de ensueño” es pequeña. De lo contrario, tendrían una casa de ensueño y no esta. La calidad de vida y los contactos establecidos serían para mí más importantes que un jardín grande.

La pregunta no es “¿cuánto cuesta una casa adosada en medio?”, sino “¿qué nos puede costar y qué nos podemos permitir?”. Incluso si compraran y luego encontraran otra cosa, al vender probablemente el dinero no se perdería. Tus reflexiones de “o esto o aquello” probablemente asfixian la mejor solución.

Uff la renta fría = intereses es, por supuesto, otro nivel completamente distinto!

Esa es la consideración normal. Tienes una renta fría que equivale a un pago de intereses. Como inquilino ahorras dinero por separado, como propietario amortizas.

Yo me guío más por Kommer: el rendimiento bruto del alquiler = 5% es una oferta justa y razonable: con 1500 €/mes serían 360 mil EUR (incluidos gastos adicionales). Por cierto, también lo dice Immoscout.

Ah, Kommer. Lo que él escribe sobre el 5% es un valor promedio del pasado. También se trata de propiedades clásicas para inversión. Ve a Múnich (quizás ya no hoy en día), antes de la guerra para buenas ubicaciones había un rendimiento bruto de 1,x%.
En casas unifamiliares hoy puedes contar con un 2,5-3,5% - y eso ya es más que respetable. Si calculas con un 5%, por favor no te hagas el ridículo y ni siquiera hagas una oferta. Eso correspondería en edificios multifamiliares a 20 veces el alquiler. Por eso no encontrarás nada razonable ni siquiera hoy.

Te he calculado cuánto costaría la casa nueva. Así que no engañes a la posible vendedora con deseos ilusorios.

Al final como comprador veo una lógica diferente: tengo que convertir el dinero que tengo en intereses y amortización, porque tengo que pagar ambas cosas: con una cuota de 1500 € no puedo permitirme un crédito de 450 mil EUR.

Ese es tu problema. No el de la vendedora. Si no tienes capital propio y tampoco puedes ahorrar ahora, no puedes permitirte una propiedad. Es duro de decir, pero ese es el realidad.

P.D. Me he divertido un poco mirando en ImmoScout los inmuebles alquilados. En la venta de apartamentos en propiedad, el factor respecto al alquiler incluso en objetos antiguos suele estar en 30. Es decir, un rendimiento de poco más del 3%. Con eso has confirmado mi cálculo.

Hace unos años estuve yo mismo en la situación de tener que vender una propiedad - y no, el proceso en general no fue agradable, aunque la ganancia, por supuesto, sí lo fue. Entonces, después de una mirada al mercado que en retrospectiva fue extremadamente poco profesional e incluso una tasación para el gran terreno y la casita juntos, pusimos el precio X. El inquilino actual calculaba de manera muy diferente: otra casa le costaba la cantidad Y, pero esa ya sería más moderna que nuestra casa, así que le descontaba el costo de renovación y llegaba a X/2, es decir, la mitad de nuestro precio propuesto. Dijimos: precio X o nada - así que se fue. Luego promovimos la divisibilidad del terreno y finalmente obtuvimos 2X por ello, es decir, el cuádruple de lo que el inquilino nos había ofrecido.

Para el vendedor hay una cosa importante: dinero en la cuenta. No importa si viene del inquilino actual o del nuevo propietario - who cares.

Para el comprador, por supuesto, la situación es muy diferente:
- El usuario propio quiere sacar al inquilino lo más rápido posible y luego vivir allí
- El comprador para inversión quiere aumentar el alquiler al inquilino
- El inquilino actual quiere evitar la búsqueda de vivienda, la mudanza, posiblemente el traslado al trabajo, el cambio de escuela, etc.

Así que sí, si ustedes se llevan bien con la casa, el vecindario es agradable, la escuela y el camino al trabajo encajan, eso ya vale algo. ¿Cuáles serían las alternativas? Si la propietaria quiere 600k por la casa actual y al lado hay una por 200k, claro, pero parece que no es así. Entonces sí, hay que aprovechar el margen de confianza, entablar diálogo, mostrar gustosamente sus propios cálculos, pero también aceptar los cálculos completamente diferentes del vendedor.