Financiación factible o realista

Hola a todos,

Desde hace un tiempo soy un lector silencioso y ahora quiero aprovechar la inteligencia colectiva del foro.

Situación inicial -
mi pareja y yo estamos actualmente ocupándonos del tema de la construcción de una casa y ya hemos tenido algunas primeras conversaciones con varios promotores inmobiliarios.
Poco a poco el tema se está concretando un poco, por lo que casi sabemos cuánto debería costar el proyecto.

Nuestros datos básicos:
Tengo 33 años y soy funcionario federal,
mi pareja es ingeniera titulada y trabaja como empleada,
actualmente no tenemos hijos, pero eso sucederá a medio plazo.

Situación financiera:
Salario base él: 2500€ netos
Ingresos adicionales él: 500€ netos
Salario ella: 2000€ netos
Capital propio: 60000 euros
Alquiler: 550€ sin incluir gastos
Gastos adicionales: 290€
Otros gastos de alquiler para plazas de aparcamiento y garajes: 110€
Préstamos: segundo coche 3 años 220€/mes

Ahorros actuales:
Él: 1200-1500€/mes + 40€ VwL

Ella: entre 500-800€/mes

En las tasas de ahorro ya están descontados todos los costes como seguros, gastos de manutención, movilidad (combustible, impuestos, mantenimiento) y comunicación (móvil, internet, etc.)

Proyecto de construcción:
Villa urbana con 150m² incluyendo todos los deseos 220.000€
Terreno entre 50.000-100.000€, actualmente sin una parcela concreta en vista, por eso estimado en 75.000€.

En total, con todo incluido saldríamos entre 330.000-350.000€. Somos plenamente conscientes de que los costos adicionales de construcción representan entre el 10 y 20% del total y que por ello nuestro capital propio casi se pierde solo en eso.

En consecuencia, me interesaría conocer vuestra opinión sobre el proyecto.

De antemano muchas gracias por vuestro esfuerzo
Un saludo, Bram

Villa urbana de 150m² incluyendo todos los deseos 220000€
Terreno entre 50000-100000€, actualmente sin uno específico en vista, por eso estimado en 75000€.

En total, con todo incluido, salimos entre 330000-350000€. Somos conscientes de que los costos adicionales de construcción por sí solos representan del 10 al 20% del total y por lo tanto nuestro capital propio casi se consume solo en eso.

Por lo tanto, me interesaría conocer vuestra opinión sobre el proyecto.

Los ingresos están bien, con niños hay que revisarlo o prever un colchón.

El costo para 150m² es irrealista, faltan también en SN 50.000€.

Precio de compra del terreno más costos adicionales de compra. Con agente inmobiliario más del 10%. ¿Dónde están esos gastos?

¿Equipamiento como cocina, lámparas, etc.? 20.000€ se van rápido.
¿Zona exterior, plaza de aparcamiento (o incluso garaje?)?

En total, sin duda 100.000€ están subestimados.

Los ingresos están bien, en caso de niños se debe verificar o hacer un colchón.

Los costos para 150 m² son poco realistas, incluso en SN faltan 50.000 €.

Precio de compra del terreno más costos adicionales de compra. Con agente inmobiliario más del 10%. ¿Dónde están esos costos?

¿Muebles como cocina, lámparas, etc.? 20.000 € se van rápido.
¿Zona exterior, plaza de estacionamiento (o incluso garaje)?

En total, seguro faltan 100.000 €.

Las comisiones de agencia inmobiliaria para nosotros son del 5-7% y están consideradas; los 220.000 € para la casa fueron calculados por el promotor.

Estamos agradecidos por cualquier consejo, por lo que sería bueno saber dónde se deberían ubicar esos 100.000 € mencionados. La cocina está presente, ya que se compró hace solo dos años por 16.000 €.

El tamaño de la casa se debe al precio del sótano; originalmente estábamos en 120-130 m² + sótano, pero cuando escuché que solo el sótano cuesta entre 60.000 y 70.000 €, llegamos a la conclusión de construir sin sótano pero escoger una casa un poco más grande.

Atentamente, Bram

Si tú mismo estás buscando un terreno, entonces probablemente sea más un GU y no un promotor. Y a ese GU hay que vigilarlo de cerca (leer la descripción del servicio de construcción) para ver qué NO está incluido en el precio. Hay muchos hilos aquí.

También de mi parte la afirmación: 220k, ninguna posibilidad. Por favor, no tomes los precios de catálogo del proveedor más barato como referencia.

Si tú mismo estás buscando un terreno, entonces probablemente sea más bien un GU y no un promotor inmobiliario. Y a ese GU hay que vigilarle de cerca (leer la descripción de los servicios de construcción) para ver qué NO está incluido en el precio. Hay muchos hilos aquí al respecto.

También de mi parte la afirmación: 220k, no hay oportunidad. Por favor, no tomes como referencia los precios del catálogo del proveedor más barato.

Todo correcto y comprensible.
Hasta ahora hemos estado con tres proveedores de elementos prefabricados y constructores de obra tradicional.

El precio mencionado fue calculado para una variante sólida con estándar KfW55, bomba de calor aire-aire, paneles solares en el techo, sistema de ventilación central, calefacción por suelo radiante en toda la casa, adaptación de los planos de planta y deseos extras en los baños.

Por supuesto, aún no tenemos una descripción del servicio de construcción, ya que estamos al principio, pero somos conscientes de que el diablo está en los detalles.

Si la cosa se pone seria, quisiéramos unirnos a la asociación de constructores privados y hacer revisar y acompañar todo en consecuencia.

Desde aquí muchas gracias por tus indicaciones.

Atentamente, Bram

Entonces, ¿todavía no tienen un terreno, pero ya un plano? ¿Y si el plano no se ajusta al terreno? ¿O si debido a cambios la cocina no se puede conservar completamente?

No me preocuparía demasiado por el precio final, aún falta mucha planificación y conocimiento sobre el terreno.
Pero lo que sí haría: hablar con un asesor y con el banco para saber cuánto presupuesto máximo y qué cuota mensual estarían dispuestos a aceptar.

Por cierto: ya terminamos más o menos con el jardín. Faltan algunas plantas y muebles de jardín. Con toda sinceridad, no podríamos haber pavimentado nosotros mismos y 10.000 € realmente no son nada si se llama a una empresa...