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21.02.2023 20:48:29
- #1
Hola a todos
Actualmente habitan en una pequeña casa de asentamiento de los años 50 con 61m² de superficie habitable, mi padre, mi esposa y mi hijo (que aún no tiene 1 año), que pertenece en un 50% a mi padre y a mí, pero que aún se está pagando parcialmente a mi abuela (mis cuotas restantes están en una cuenta separada y por eso son solo un “pasivo en tránsito”, mi padre paga mensualmente de sus ingresos). El terreno está en Hamburgo Iserbrook y tiene 681m² con un valor de suelo de 985€.
Poco sorprendentemente, todo se está poniendo un poco estrecho, aunque nos llevamos bien. Además, la salud del habitante mayor está empeorando, la estrecha escalera hacia el primer piso ya se está volviendo más difícil.
La idea básica es la siguiente: Recibo la segunda mitad del terreno como regalo sin deudas, mi padre seguirá pagando sus cuotas hasta que herede el resto. A cambio, le construiremos un bonito apartamento independiente con el derecho correspondiente de vivienda (o usufructo, eso aún tenemos que aclararlo), accesible y compacto para que pueda vivir autónomamente el mayor tiempo posible. En el resto de la planta baja habría “solo” sala de estar, un baño para invitados y pasillo, en el primer piso cuatro habitaciones más baño; nos gustaría un ático (simplemente) habilitado como lugar de retiro. Para aliviar el espacio en la planta baja y no aprovechar completamente el área de construcción (sellado del suelo y tal), planeamos un sótano, ya que también hay dos aficiones que requieren espacio y se desea un taller de bricolaje en casa. Para eso también construiré algunos muebles yo mismo.
Pero ahora el cuestionario:
Plan de urbanismo / Restricciones
Tamaño del terreno: 681m² con casa existente
Pendiente No, pero en el área de la casa desde el borde de la calle hasta la terraza está relleno a +90cm, el garaje está a aprox. +40cm, el terreno vecino al norte también está a aprox. +40cm, el del sur está más o menos al nivel de la calle
Coeficiente de ocupación del suelo 0,4
Coeficiente de edificabilidad total 0,4
Ventana de construcción, línea de edificación y límite 5m de distancia a la calle, desde ahí 15m de profundidad, 2,5m a la izquierda y derecha (más si la casa es alta)
Edificación en la línea Posible (garajes etc., altura máxima de pared 3m, longitud máxima 9m)
Cantidad de plazas de aparcamiento Creemos que 0 obligatorias, uno lo preveríamos para el futuro, para cargar coche eléctrico (actualmente no necesario)
Número de pisos Un piso completo, pero ALKIS también muestra algunos edificios que aparentemente tienen dos (ver adjunto)
Tipo de techo No regulado
Estilo No regulado
Orientación No regulado
Altura máxima / límites No regulado
Otras regulaciones Ningún anuncio luminoso ;)
No, el plan de urbanismo de 1965 sólo establece “zona residencial pura” y “un piso completo” y aparentemente ni siquiera eso es riguroso. Pero hay en la esquina sureste del terreno un gran haya roja, con un diámetro de copa estimado de 10m y al menos 12-14m de altura. El árbol debe conservarse (si sería obligatorio conservarlo oficialmente en una nueva construcción está en proceso de aclaración). Por eso asumo que la nueva construcción no debe acercarse al árbol más que la construcción existente, eso son unos 2,5m de distancia al tronco. El tronco tiene un diámetro aprox. de 1,5m…Se planea y está en discusión una poda (también por sombras en el techo (panel solar)).
Requisitos del promotor
Estilo, forma del techo, tipo de edificio Casa unifamiliar independiente, techo a dos aguas con faldones en forma de hastial y pendiente >45°, más bien alargada y estrecha
Sótano, pisos Sótano sí, 1,5 pisos + ático acondicionado
Número de personas, edad 4 (64 (gruñón/solitario), 34, 31, <1) Debe ser posible otro niño
Necesidades de espacio en planta baja: Sala de estar con pequeña despensa, baño para invitados
Apartamento independiente con accesibilidad (baño con ducha, cocina-salón con nicho para dormir). Puede ser pequeño.
Pasillo común sería importante (posible cuidado sin salir, acceso al sótano común con lavadora etc.)
Necesidades de espacio en el primer piso: 1x dormitorio con cama grande y espacio para armario empotrado, sin muchos lujos, 3x “habitaciones” (1x niño, 1x oficina/niño, 1x huéspedes/oficina (puede ser pequeña), 1x baño con lavabo algo grande, bañera y ducha
Necesidades de espacio en el ático: 2x “lugar de retiro” para adultos, en el peor caso almacenamos allí una mecedora con lámpara de lectura y una máquina de coser en un lado y un PC para juegos en el otro. El ático actual es un triángulo equilátero con lados de 2,1m y no debería ser ni mucho más grande, ancho o alto
Necesidades de espacio en el sótano (acceso desde pasillo común + entrada exterior adicional): técnica/cuartos técnicos con bomba de calor, ventilación, distribución eléctrica, inversor, servidor; taller de bricolaje de madera; lavadero; 2x sótanos para hobbies con colecciones grandes – Lego y latas de cerveza, no hagan “kink-shaming” por favor ;), 1x “almacén” para decoración, maletas, cosas de camping, etc. Debe estar calefaccionado (y ventilado), pero un solado básico con azulejos y instalaciones vistas son suficientes
Oficina: Uso familiar o teletrabajo? 3x teletrabajo por semana, 1x trabajo autónomo secundario
Huéspedes para dormir por año 6-10, generalmente sólo una noche, a veces 2-3 noches
Arquitectura abierta o cerrada Planta baja abierta, pero la escalera no en el salón-estar
Construcción conservadora o moderna En esa pregunta no sé bien qué diferencia hay, pero me siento totalmente moderno
Cocina abierta, isla de cocina Sí, se cocina mucho y con invitados también
Número de plazas para comer 6, la mesa existente se puede extender hasta 14 puestos y eso ocurre en navidad y cumpleaños también
Chimenea No, tampoco se prevé chimenea
Habitación para música / equipo estéreo No
Balcón, terraza en la azotea No
Garaje, carport Carport o voladizo en el edificio estaría bien, pero más para bicicletas y (a medio plazo) para un coche eléctrico. Según entiendo, no es obligatorio en Hamburgo tener plazas de aparcamiento
Jardín productivo, invernadero Tal vez un bancal, pero por ahora no importa
Otras solicitudes / particularidades / rutina diaria, también razones por las que se prefiere una opción u otra Actualmente el ocio se desarrolla en la mesa del comedor, también porque esta está entre el sofá y la tele, que quizás se use una vez a la semana, por eso no será necesaria una gran “zona de estar” o algo así con un sofá grande. Crítico es el árbol, que reducirá la ventana de construcción en la zona delantera a aproximadamente 6,5m, y no queremos mover toda la casa hacia atrás por el jardín
Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? Aún está en fase muy preliminar de ideas. En general pensamos en unos 180m² de superficie habitable, más el sótano. Ahora vivimos cuatro en 61m² y se puede, no necesitamos saltos gigantes en el tamaño, más bien una separación espacial con el apartamento independiente y espacio para hobbies y oficina en casa. No hay planeado vestidor, baño para niños ni nada por el estilo.
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento: 750-800k, mucho mobiliario ya está en la casa existente. Además la demolición, donde veo mucha eficiencia energética y alquiler durante la construcción. Hay 450k€ de capital propio, el terreno como se describió arriba estará pagado (vale casi 700k).
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor geotérmica con perforación profunda y 12-15kWp de fotovoltaica + ventilación controlada central con recuperador de entalpía
Si tuvieran que prescindir de algo, ¿de qué detalles o ampliaciones podrían prescindir?
-Pueden prescindir de: o bien del acondicionamiento del ático o de la habitación de oficina/huéspedes
-No pueden prescindir de: el sótano
¿Por qué el diseño es como es ahora? No hay diseño todavía, todavía estamos pensando en la orientación en el terreno.
Pero será construcción de entramado de madera, techo a dos aguas porque encaja bien, alero bajo de aprox. 1,3m, pendiente de techo >45°. El actual tiene 60° y tiene aire de casa de brujas, muy rústico. En el lado sur nos gustaría casi completamente fotovoltaica, exceptuando algunas ventanas de techo; en el lado norte podríamos imaginar una buhardilla para integrar la escalera al ático – quizás entonces sea una cadera?
La idea muy general va en dirección al volumen de un Danwood Point 138.1, solo un poco más ancho y largo, pero “delante” (es decir, al este hacia la calle) un poco más estrecho, por el árbol. Y con ático acondicionado y por lo tanto techo un poco más empinado. Entrada y escalera por el lado norte.
Alternativamente la separación en apartamento independiente al sur, vivienda principal al norte, pero entonces la casa, ya estrecha, se dividiría en partes aún más estrechas.
Preferiríamos un contratista local de entramado de madera (¿existen recomendaciones en la región de Hamburgo?)
¿Estoy equivocado completamente? ¿Olvidé algo? ¿Errores graves ya cometidos, aparte de no haber construido hace 3 años? ¿Faltan datos importantes? ¿Todo será demasiado estrecho? ¿Es el presupuesto más o menos realista? Excepto una caseta de jardín, no tengo experiencia en construcción, pero sí un poco con electricidad. Fotovoltaica y red eléctrica dentro de la norma no serían problema. Electricidad completa también podría hacerla, pero no me está permitido y con un contratista probablemente tampoco tendría sentido.
¿O el programa espacial es tan complejo que sin duda se necesita un arquitecto, porque un “delineante” se saturaría? No parecen abundar arquitectos para casas unifamiliares que no sean villas, según nuestra investigación hasta ahora.
De todos modos, gracias a todos los que han llegado hasta aquí! Y mucho más a quienes expresen su opinión o ideas.
Adjunto un extracto actualizado de ALKIS, imagen aérea y extracto del plan de urbanismo, todos orientados al norte y con un recorte similar. Espero que sean legibles... Las líneas y puntos rojos son el terreno.
Actualmente habitan en una pequeña casa de asentamiento de los años 50 con 61m² de superficie habitable, mi padre, mi esposa y mi hijo (que aún no tiene 1 año), que pertenece en un 50% a mi padre y a mí, pero que aún se está pagando parcialmente a mi abuela (mis cuotas restantes están en una cuenta separada y por eso son solo un “pasivo en tránsito”, mi padre paga mensualmente de sus ingresos). El terreno está en Hamburgo Iserbrook y tiene 681m² con un valor de suelo de 985€.
Poco sorprendentemente, todo se está poniendo un poco estrecho, aunque nos llevamos bien. Además, la salud del habitante mayor está empeorando, la estrecha escalera hacia el primer piso ya se está volviendo más difícil.
La idea básica es la siguiente: Recibo la segunda mitad del terreno como regalo sin deudas, mi padre seguirá pagando sus cuotas hasta que herede el resto. A cambio, le construiremos un bonito apartamento independiente con el derecho correspondiente de vivienda (o usufructo, eso aún tenemos que aclararlo), accesible y compacto para que pueda vivir autónomamente el mayor tiempo posible. En el resto de la planta baja habría “solo” sala de estar, un baño para invitados y pasillo, en el primer piso cuatro habitaciones más baño; nos gustaría un ático (simplemente) habilitado como lugar de retiro. Para aliviar el espacio en la planta baja y no aprovechar completamente el área de construcción (sellado del suelo y tal), planeamos un sótano, ya que también hay dos aficiones que requieren espacio y se desea un taller de bricolaje en casa. Para eso también construiré algunos muebles yo mismo.
Pero ahora el cuestionario:
Plan de urbanismo / Restricciones
Tamaño del terreno: 681m² con casa existente
Pendiente No, pero en el área de la casa desde el borde de la calle hasta la terraza está relleno a +90cm, el garaje está a aprox. +40cm, el terreno vecino al norte también está a aprox. +40cm, el del sur está más o menos al nivel de la calle
Coeficiente de ocupación del suelo 0,4
Coeficiente de edificabilidad total 0,4
Ventana de construcción, línea de edificación y límite 5m de distancia a la calle, desde ahí 15m de profundidad, 2,5m a la izquierda y derecha (más si la casa es alta)
Edificación en la línea Posible (garajes etc., altura máxima de pared 3m, longitud máxima 9m)
Cantidad de plazas de aparcamiento Creemos que 0 obligatorias, uno lo preveríamos para el futuro, para cargar coche eléctrico (actualmente no necesario)
Número de pisos Un piso completo, pero ALKIS también muestra algunos edificios que aparentemente tienen dos (ver adjunto)
Tipo de techo No regulado
Estilo No regulado
Orientación No regulado
Altura máxima / límites No regulado
Otras regulaciones Ningún anuncio luminoso ;)
No, el plan de urbanismo de 1965 sólo establece “zona residencial pura” y “un piso completo” y aparentemente ni siquiera eso es riguroso. Pero hay en la esquina sureste del terreno un gran haya roja, con un diámetro de copa estimado de 10m y al menos 12-14m de altura. El árbol debe conservarse (si sería obligatorio conservarlo oficialmente en una nueva construcción está en proceso de aclaración). Por eso asumo que la nueva construcción no debe acercarse al árbol más que la construcción existente, eso son unos 2,5m de distancia al tronco. El tronco tiene un diámetro aprox. de 1,5m…Se planea y está en discusión una poda (también por sombras en el techo (panel solar)).
Requisitos del promotor
Estilo, forma del techo, tipo de edificio Casa unifamiliar independiente, techo a dos aguas con faldones en forma de hastial y pendiente >45°, más bien alargada y estrecha
Sótano, pisos Sótano sí, 1,5 pisos + ático acondicionado
Número de personas, edad 4 (64 (gruñón/solitario), 34, 31, <1) Debe ser posible otro niño
Necesidades de espacio en planta baja: Sala de estar con pequeña despensa, baño para invitados
Apartamento independiente con accesibilidad (baño con ducha, cocina-salón con nicho para dormir). Puede ser pequeño.
Pasillo común sería importante (posible cuidado sin salir, acceso al sótano común con lavadora etc.)
Necesidades de espacio en el primer piso: 1x dormitorio con cama grande y espacio para armario empotrado, sin muchos lujos, 3x “habitaciones” (1x niño, 1x oficina/niño, 1x huéspedes/oficina (puede ser pequeña), 1x baño con lavabo algo grande, bañera y ducha
Necesidades de espacio en el ático: 2x “lugar de retiro” para adultos, en el peor caso almacenamos allí una mecedora con lámpara de lectura y una máquina de coser en un lado y un PC para juegos en el otro. El ático actual es un triángulo equilátero con lados de 2,1m y no debería ser ni mucho más grande, ancho o alto
Necesidades de espacio en el sótano (acceso desde pasillo común + entrada exterior adicional): técnica/cuartos técnicos con bomba de calor, ventilación, distribución eléctrica, inversor, servidor; taller de bricolaje de madera; lavadero; 2x sótanos para hobbies con colecciones grandes – Lego y latas de cerveza, no hagan “kink-shaming” por favor ;), 1x “almacén” para decoración, maletas, cosas de camping, etc. Debe estar calefaccionado (y ventilado), pero un solado básico con azulejos y instalaciones vistas son suficientes
Oficina: Uso familiar o teletrabajo? 3x teletrabajo por semana, 1x trabajo autónomo secundario
Huéspedes para dormir por año 6-10, generalmente sólo una noche, a veces 2-3 noches
Arquitectura abierta o cerrada Planta baja abierta, pero la escalera no en el salón-estar
Construcción conservadora o moderna En esa pregunta no sé bien qué diferencia hay, pero me siento totalmente moderno
Cocina abierta, isla de cocina Sí, se cocina mucho y con invitados también
Número de plazas para comer 6, la mesa existente se puede extender hasta 14 puestos y eso ocurre en navidad y cumpleaños también
Chimenea No, tampoco se prevé chimenea
Habitación para música / equipo estéreo No
Balcón, terraza en la azotea No
Garaje, carport Carport o voladizo en el edificio estaría bien, pero más para bicicletas y (a medio plazo) para un coche eléctrico. Según entiendo, no es obligatorio en Hamburgo tener plazas de aparcamiento
Jardín productivo, invernadero Tal vez un bancal, pero por ahora no importa
Otras solicitudes / particularidades / rutina diaria, también razones por las que se prefiere una opción u otra Actualmente el ocio se desarrolla en la mesa del comedor, también porque esta está entre el sofá y la tele, que quizás se use una vez a la semana, por eso no será necesaria una gran “zona de estar” o algo así con un sofá grande. Crítico es el árbol, que reducirá la ventana de construcción en la zona delantera a aproximadamente 6,5m, y no queremos mover toda la casa hacia atrás por el jardín
Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? Aún está en fase muy preliminar de ideas. En general pensamos en unos 180m² de superficie habitable, más el sótano. Ahora vivimos cuatro en 61m² y se puede, no necesitamos saltos gigantes en el tamaño, más bien una separación espacial con el apartamento independiente y espacio para hobbies y oficina en casa. No hay planeado vestidor, baño para niños ni nada por el estilo.
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento: 750-800k, mucho mobiliario ya está en la casa existente. Además la demolición, donde veo mucha eficiencia energética y alquiler durante la construcción. Hay 450k€ de capital propio, el terreno como se describió arriba estará pagado (vale casi 700k).
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor geotérmica con perforación profunda y 12-15kWp de fotovoltaica + ventilación controlada central con recuperador de entalpía
Si tuvieran que prescindir de algo, ¿de qué detalles o ampliaciones podrían prescindir?
-Pueden prescindir de: o bien del acondicionamiento del ático o de la habitación de oficina/huéspedes
-No pueden prescindir de: el sótano
¿Por qué el diseño es como es ahora? No hay diseño todavía, todavía estamos pensando en la orientación en el terreno.
Pero será construcción de entramado de madera, techo a dos aguas porque encaja bien, alero bajo de aprox. 1,3m, pendiente de techo >45°. El actual tiene 60° y tiene aire de casa de brujas, muy rústico. En el lado sur nos gustaría casi completamente fotovoltaica, exceptuando algunas ventanas de techo; en el lado norte podríamos imaginar una buhardilla para integrar la escalera al ático – quizás entonces sea una cadera?
La idea muy general va en dirección al volumen de un Danwood Point 138.1, solo un poco más ancho y largo, pero “delante” (es decir, al este hacia la calle) un poco más estrecho, por el árbol. Y con ático acondicionado y por lo tanto techo un poco más empinado. Entrada y escalera por el lado norte.
Alternativamente la separación en apartamento independiente al sur, vivienda principal al norte, pero entonces la casa, ya estrecha, se dividiría en partes aún más estrechas.
Preferiríamos un contratista local de entramado de madera (¿existen recomendaciones en la región de Hamburgo?)
¿Estoy equivocado completamente? ¿Olvidé algo? ¿Errores graves ya cometidos, aparte de no haber construido hace 3 años? ¿Faltan datos importantes? ¿Todo será demasiado estrecho? ¿Es el presupuesto más o menos realista? Excepto una caseta de jardín, no tengo experiencia en construcción, pero sí un poco con electricidad. Fotovoltaica y red eléctrica dentro de la norma no serían problema. Electricidad completa también podría hacerla, pero no me está permitido y con un contratista probablemente tampoco tendría sentido.
¿O el programa espacial es tan complejo que sin duda se necesita un arquitecto, porque un “delineante” se saturaría? No parecen abundar arquitectos para casas unifamiliares que no sean villas, según nuestra investigación hasta ahora.
De todos modos, gracias a todos los que han llegado hasta aquí! Y mucho más a quienes expresen su opinión o ideas.
Adjunto un extracto actualizado de ALKIS, imagen aérea y extracto del plan de urbanismo, todos orientados al norte y con un recorte similar. Espero que sean legibles... Las líneas y puntos rojos son el terreno.