Oferta completa de Danwood vs. contratación separada de arquitecto

¿Por qué ya puedes tener una oferta para la casa si el arquitecto para la planificación aún tiene que ser contratado?

Eso suele funcionar así en la mayoría de los casos, ¿no? Recibes del departamento de ventas una planificación general (plano base ajustado, descripción de servicios de construcción, posiblemente modificaciones con precio estimado) con precio. Un arquitecto real, ya sea que se contrate por separado o no, según mi entendimiento, generalmente interviene sólo después de la firma del contrato para planificaciones más detalladas. Que la ventana se coloque más tarde a la izquierda o a la derecha no cambia (significativamente) el precio. Sin embargo, si más tarde en la planificación con el arquitecto resulta que se necesita una "weiße Wanne", se genera un recargo. Principalmente depende del propietario (y preferiblemente del departamento de ventas) aclarar con anticipación la mayor cantidad posible de estos puntos o planificar un margen de seguridad.

Me sorprende también regularmente que eso cause sorpresa regularmente.
Si ofrecemos algo, no hacemos ya la planificación detallada en la oferta. Porque la oferta es gratuita y sin compromiso, por supuesto solo invertimos el trabajo necesario para poder dar un precio y verificamos la viabilidad de lo que ofrecemos. Pero no damos un paso más de lo necesario.

Básicamente, siempre es mejor tener un interlocutor o socio contractual y no 3 o 4, que en caso de duda se echan la culpa entre ellos, no cumplen con los plazos, etc.
También es una cuestión de responsabilidad. Si tu constructor de sótanos no cumple, por la razón que sea, entonces ese es tu problema y el constructor de la casa puede exigirte responsabilidades si la fecha de montaje falla.
Si todo viene de una sola fuente, es problema del constructor de la casa, se aplica la garantía del tiempo de construcción.
Pero dado que un solo interlocutor asume estas aclaraciones y el riesgo, evidentemente es más caro que si el propietario se desgasta con ello.

Y en una construcción de casa normalmente ya hay más que suficiente que aclarar uno mismo, incluso con un solo contratista.

El sótano se utilizará parcialmente con fines habitacionales, es decir, la zona de entrada de la casa y la oficina para teletrabajo estarán ubicadas en el sótano.

¿Puedes nombrar algunos puntos aquí? Mi comprensión sería que el constructor del sótano, basándose en los planos de Danwood o del arquitecto, construya el sótano. Estas especificaciones deberían formar parte del contrato. Mi idea es que tan pronto como la planificación esté lista, licitar el sótano junto con las obras de tierra y adjudicar el contrato al mejor oferente. Idealmente, sería Glatthaar, debido a la buena coordinación que mencionaste entre Glatthaar y Danwood.

Realmente debes comprobar qué quiere, puede y ha ofrecido Danwood en cuanto a la ampliación, ya que generalmente asumen un sótano clásico de uso común.

Por ejemplo, ellos (incluso en el caso teórico de un encargo con Glatthaar) no habrían asumido en nuestro caso ningún aislamiento ni enlucido de las paredes y techos exteriores que no están en contacto con la tierra, no la instalación de ventanas clásicas (es decir, solo ventanas que pueden ser instaladas en la planta de hormigón, productos Aco, sin persianas ni otro tipo de protección solar), no la construcción en seco de paredes interiores adicionales, ni baños o aseos, ni alisar, empapelar u otros trabajos de paredes, ni revestimientos de suelo, etc. – todos estos son servicios que probablemente tendrían que ser externalizados para un sótano habitable.

Puede que las reglas del juego hayan cambiado desde entonces, pero debes asegurarte de que Danwood (y Fingerhaus por supuesto también) hayan ofrecido explícitamente todo eso. Molesta a ventas para que te lo confirmen también por escrito de manera muy explícita, para evitar sorpresas desagradables después. Todo lo que no esté explícito en la oferta de Danwood (y Glatthaar) no se hará.

En nuestro caso – porque no construimos con Glatthaar – estuvimos además a cargo del aislamiento del suelo, calefacción por suelo radiante y solado, toda la instalación eléctrica, tuberías de aguas residuales entre la cubierta superior y la tubería principal. Danwood solo se encargó de la instalación de ventilación. Por supuesto, son muchos oficios que se suman si no construyen juntos Danwood + Glatthaar.

Si te refieres a cosas como el equipamiento de la obra, el cuadro eléctrico, el estudio del suelo, etc., lo tengo en cuenta :)

Exacto, eso quería decir. También piensa en el tema de la dirección de obra: si estás en un estado federal donde se requiere un director de obra general, ten en cuenta que los directores de obra de Glatthaar y Danwood no están autorizados para eso, y no todos los arquitectos comerciales de Danwood ejercen como directores de obra. Ahí pueden surgir costos adicionales desagradables.

Gracias por el consejo sobre el arquitecto independiente. De hecho, mi plan es que un arquitecto o perito de la construcción revise la planificación antes de firmar el contrato para evitar errores de planificación.

Yo lo abordaría de otra manera, como dije, y dejaría que un arquitecto independiente desarrolle el plano por sí mismo en forma de borrador. A ser posible basado en ejemplos de planos estándar de las empresas constructoras preferidas, pero siempre imparcial para aprovechar al máximo la pendiente, el terreno, las visuales y vuestras necesidades – eso realmente vale oro.

Pero si estás 100 % seguro de que los planos estándar o adaptados de la empresa de casas prefabricadas se ajustan a vuestras necesidades, entonces podéis hacerlo a la inversa. En mi opinión, el arquitecto independiente o perito de la construcción te lo puedes ahorrar. Puedes publicar los planos aquí en el foro, ahí recibirás suficientes sugerencias y críticas – eso sí, trae piel gruesa.

Realmente tienes que verificar qué es lo que quiere, puede y de hecho ha ofrecido en cuanto a la ampliación, ya que en el caso del sótano normalmente se parte de un sótano de uso clásico.

Parece que tenemos suerte con nuestra distribución de Danwood. Tenemos las siguientes posiciones en la oferta:

[*]Capa de nivelación en el sótano incluyendo calefacción por suelo radiante
[*]Persianas enrollables
[*]Ventilación
[*]Instalación eléctrica
[*]Misma escalera en el sótano que en la planta baja/ático
[*]Tubería de aguas residuales en el sótano de forma vertical/conexión entre la losa del suelo del sótano y el techo del sótano 5 veces

En la oferta de Glatthaar además lo siguiente:

[*]Aislamiento perimetral en el muro exterior de 140 mm de espesor
[*]Aislamiento perimetral portante bajo la losa del suelo del sótano de 100 mm de espesor

Otra ampliación interior, por ejemplo trabajos de enlucido, revestimientos de paredes y suelos, quieren ofrecérnosla opcionalmente en la próxima versión de la oferta.

falls du in einem Bundesland bist, wo ein Gesamtbauleiter angefordert wird

Estoy en BaWü. Encontramos para eso el siguiente hilo . Allí en parte se desaconseja claramente contratar la casa y el sótano por separado...

Parece que tenemos suerte con nuestra distribución de Danwood. Tenemos las siguientes posiciones en la oferta:

[*]Estricto en el sótano con calefacción por suelo radiante
[*]Persianas enrollables
[*]Ventilación
[*]Instalación eléctrica
[*]La misma escalera en el sótano que en la planta baja/ático
[*]Tubería de aguas residuales en el sótano vertical/conexión losa del suelo del sótano - techo del sótano 5x

En la oferta de Glatthaar además lo siguiente:

[*]Aislamiento perimetral en la pared exterior D=140 mm
[*]Aislamiento perimetral estructural bajo la losa del suelo del sótano D=100 mm

Un acabado interior adicional, como por ejemplo trabajos de emplastecido, revestimientos de paredes y suelos, quieren ofrecernos opcionalmente en la próxima versión de la oferta.

Bueno, no me parece tan diferente – por ejemplo, bajo aislamiento perimetral se entiende el aislamiento en contacto con la tierra, es decir, todo lo que está enterrado. Lo ideal sería preguntar: ¿Qué pasa con las superficies que están abiertas (por ejemplo, alrededor de la entrada de la casa) – quién las aísla y las enyesa?

Ah, por cierto: ¿Las persianas enrollables son persianas de montaje exterior? Si es así, ¿las quieren así? Si no o no está definido, es necesario aclararlo – no quiero dar garantías, pero creo recordar vagamente que las persianas de montaje exterior eran posibles. Pero claro, eso no es necesariamente el estándar en una construcción nueva...

Sobre el jefe de obra: lo mejor es confrontar al departamento de ventas y preguntar si el arquitecto contratado se encarga de esto, y si este servicio está incluido en el precio.

Dado que el terreno presenta una pendiente moderada, construiremos con sótano. Después de una investigación y comparación prolongadas, surgieron dos ofertas como sigue:

[*
Casa prefabricada de catálogo adaptada de Danwood
[LIST]
[*]Dimensiones exteriores 10,57x8,92=94,3
[*]Servicios de arquitecto (precio fijo, aprox. 8.000€) y construcción del sótano a contratar por separado (es decir, al menos tres contratos)
[*]Danwood recomienda al socio constructor de sótanos Glatthaar y también arquitectos que ellos conocen


[*]Casa prefabricada de catálogo adaptada de Fingerhaus


[*]Dimensiones exteriores 9,75x8,35=81,4
[*]Servicios de arquitecto y sótano incluidos en la oferta, es decir, solo un contrato

¿Qué es una "pendiente moderada"? ¿Sótano habitable en el lado del valle sin pozos norteños visibles o incluso con ventanas al ras del suelo sobre la superficie?
75 o 65 m² de superficie útil en la planta base ya son casas de tamaños no equivalentes. Por lo tanto, la comparación es engañosa.

Ahora la primera oferta, a pesar de la mayor dimensión de la casa, es aproximadamente 25.000€ más barata. Dado que Danwood produce en Polonia y Fingerhaus en Alemania, esta diferencia de precio podría explicarse.

Eso es una tontería. Si la casa "más pequeña" realmente os es suficiente, no veo razón para una más grande. El mito "Polonia = descuento" no sirve realmente como explicación.

El sótano se utilizará parcialmente para uso habitacional, es decir, la entrada de la casa y la oficina para teletrabajo estarán en el sótano.

Ajá, entonces hablamos de un acceso por el lado del valle. ¿Se disfruta aún la vista al valle desde la sala en la planta baja del catálogo o dará a un jardín ascendente?

Nuestra preocupación es que en esta configuración como propietarios seremos desgastados o tendremos que actuar como director de obra sin experiencia profesional en ocasiones.

Dado que esta podría ser una de las preocupaciones más legítimas de todos los tiempos, la idea

tan pronto como el diseño esté listo, sacar a licitación el sótano junto con las obras de tierra y adjudicar al mejor. Idealmente será Glatthaar,

es para mí una contradicción absoluta de kamikaze, porque

Mi entendimiento es que el constructor del sótano basará su construcción en planos de Danwood o del arquitecto. Estas especificaciones deberían ser parte del contrato.

para formar parte del contrato, el "sótano" debe estar necesariamente incluido en el alcance del servicio del contrato. No hay nada que licitar aquí en el sentido de que la adjudicación al constructor de sótanos del fabricante de la casa, como caso ideal que diría la ex canciller, sea "sin alternativa".

También es una cuestión de responsabilidad. Si tu constructor del sótano no cumple, sea por la razón que sea, entonces ese es tu problema y el fabricante de la casa puede exigir responsabilidades si la fecha de entrega se retrasa.
Si todo viene de una mano, es problema del fabricante de la casa; válida la garantía de plazo.
Pero como un solo interlocutor asume estas aclaraciones y el riesgo, eso naturalmente es más caro que si el propietario se desgasta con ello.

He eliminado en la cita una palabra pequeña pero decisiva. Con cualquier división en contratos separados se genera un triángulo del demonio en perjuicio del propietario:

OKKD es un punto crítico en el proceso que debe permanecer preferiblemente "en una mano", al menos en términos de responsabilidad general [...]. Con la división del contrato de construcción en dos partes independientes, has abierto la puerta para que en caso de problemas ambos implicados se deslinden de responsabilidades y echen la culpa (o al menos la competencia) al otro.

El fabricante de la placa base / sótano mide la altura desde la tapa del alcantarillado izquierdo como punto de referencia (lamentablemente del "otro lado izquierdo") o el techo del sótano fue diseñado con los huecos con las coordenadas x/y en "metros después de Cristo", pero ejecutado en "metros más IVA" y cosas similares. Por eso es indispensable aquí una unión personal del posible responsable y culpable.

Con eso, el proveedor sin integración del sótano en el alcance contractual habría quedado automáticamente fuera de juego.

Sin embargo, me sumo plenamente a la propuesta

Como dije, yo lo haría diferente y dejaría que un arquitecto independiente desarrolle el plano en forma de proyecto preliminar. Si se quiere, basándose en ejemplos de planos estándar de las casas favoritas, pero siempre imparcial, para sacar lo mejor de la pendiente, terreno, líneas de visión y vuestras necesidades — eso realmente vale oro.

— no solo teóricamente, sino también prácticamente (ver externo "Toma de decisiones: encaminamiento hacia la ejecución"). Aquí una casa de catálogo solo puede usarse en principio de forma muy limitada. Mucho dinero puede perderse con la elección de un proyecto de catálogo, si no se tiene en cuenta satisfactoriamente la ubicación en pendiente. El modelo base debería elegirse "muy pequeño", para no generar con el sótano adicional impuesto por el terreno una demanda de espacio habitable excesivamente satisfecha. El autor de la consulta debería mostrar el terreno (no olvidar completar el famoso #cuestionario de Yvonne), para luego poder dar consejos fundamentados aquí. Entonces un arquitecto libre realizará el "Módulo A" (véase "Una guía de construcción de casa también para usted: el modelo de fases de la HOAI"), cuyo resultado permitirá avanzar en la toma de decisiones durante el periodo de espera. Dependiendo del resultado, se vuelve al arquitecto para la fase de servicios 3 o para el "Módulo B" completo y después, tal vez, a un proveedor hallado en la toma de decisiones.

No excluyo que el autor de la consulta quede satisfecho con un constructor de madera, pero en pendientes esto es improbable, dado que (salvo el artesano de setos) casi ningún constructor de madera también construye en contacto directo con la tierra. Probablemente será una construcción híbrida.

Para los lectores, responderé rápidamente a la cuestión del título:
En segundo lugar, aquí no es el contrato con el arquitecto, sino el sótano, lo que hace que la oferta sea "completa".
Y en primer lugar, el arquitecto incluido de un contratista general / fabricante de casas siempre es aquel que (en esta forma de encargo) solo asume los servicios de arquitectura "necesarios", es decir, exclusivamente aquellos relacionados con la habilitación para presentar documentos (y estos son un tema completamente distinto de los aspectos de la implementación de los deseos del propietario, que vienen de otro mundo).