Financiamiento para la compra de una casa unifamiliar: ¿tasa de interés más baja o plazo más largo?

Esta semana también tuvimos una primera reunión con un intermediario. Sobre el tema de interés bajo versus plazo más largo, tenía una tesis interesante. Recomendó claramente un plazo más corto con la siguiente razón: Si el interés dentro de más de 10 años está muy por encima del actual, los bancos de todos modos no podrían permitirse la tasa fija baja. Similar al tema con los ahorradores de construcción, en el que las cajas de ahorro cancelaron contratos antiguos porque ya no pueden pagar las tasas atractivas antiguas y el cliente, a pesar del contrato válido, se quedaría con un margen más corto.

¿Qué opinan de esta tesis? La base para tales decisiones es la suposición de cumplir con la ley y los contratos, pero en algún punto tiene razón... probablemente no con un interés de +0,5 sino tal vez con +5,6,7,...

Yo más bien sospecharía que él quiere minimizarte los costos del crédito para cerrar el trato - "Mire, con 10 años y 1% de amortización es absolutamente barato..." ;)

Por lo demás, puedes calcular tú mismo en qué escenario te va mejor - suposición de un interés para construcción del 5,5% en 10 años, como decía el asesor:
- tienes un contrato por 20 años y no tienes que hacer nada. Te quedas con un interés del 1,3%.
- te dejaron convencer para un contrato de 10 años. Ahora tienes que refinanciar. El nivel de interés es alto, los valores de las casas han bajado en consecuencia. Has intentado amortizar bien el crédito con las condiciones favorables de entonces, pero aun así después de 10 años el valor de préstamo es bajo - compraste a precios máximos, y con los años amortizaste mucho margen que ahora falta en la valoración.

Tuvimos también una primera reunión esta semana

Casi hoy…

¿Qué opinan de la tesis?

Nada. Como cliente, no me interesa lo que un banco pueda permitirse en 10 años.

¿Qué es lo que quiere "venderte" concretamente?

Yo sospecharía más bien que él quiere minimizarte los costos del crédito para cerrar el trato - "Mira, con 10 años y una amortización del 1% es absolutamente barato..." ;)

De todos modos, puedes calcular en qué escenario te va mejor - suposición 5,5% de interés para construcción en 10 años, que fue lo que dijo el asesor:
- tienes un contrato de 20 años y no tienes que hacer nada. Te quedas con un interés del 1,3%.
- te hicieron aceptar un contrato con duración de 10 años. Ahora tienes que refinanciar. El nivel de interés es alto, los valores de las casas han bajado en consecuencia. Has intentado amortizar bien el crédito con las condiciones baratas de entonces, pero aún así después de 10 años el valor de garantía es bajo - compraste a precios máximos y con eso amortizaste mucho margen que ahora falta en la valoración.

O el nivel de interés se mantiene bajo, los precios inmobiliarios siguen subiendo y la refinanciación será aún más barata, ya que la garantía es muy baja. ¿Quién lo sabe con certeza?
El miedo a lo desconocido es un mal asesor para los clientes.

O el nivel de interés se mantiene constantemente bajo, los precios de las propiedades siguen subiendo y la financiación de seguimiento se vuelve aún más barata, ya que la tasación es muy baja. ¿Quién lo sabe con certeza?
El miedo a lo desconocido es un mal consejero para los clientes.

Sí, pero ese no era el caso con el que el asesor del cliente argumentaba. Es simplemente el mejor escenario. Si sucede, puedes cancelar tu préstamo a 20 años y después de 10 años beneficiarte del interés aún paradisiacamente bajo. La única cuestión sigue siendo la probabilidad de este escenario, dado que las tasas de interés ya han comenzado a subir nuevamente.

No tiene nada que ver con el miedo, sino con la evaluación del riesgo. Por supuesto, también podría ser que pronto haya tasas negativas para las propiedades, y el Estado lance un nuevo WP + techo solar. ¿Quién lo sabe? La cuestión es solo: cómo me protejo contra los casos desagradables y cuánto cuesta eso.

Sí, pero ese no era el caso con el que el asesor de clientes argumentaba. Es simplemente el mejor escenario. Si ocurre, puedes cancelar tu contrato de 20 años y después de 10 años beneficiarte de la tasa de interés todavía paradisíacamente baja. Solo queda la pregunta sobre la probabilidad de este escenario, dado que las tasas ya están volviendo a subir.

No tiene nada que ver con el miedo, sino con la evaluación del riesgo. Por supuesto, también puede ser que pronto haya tasas negativas para bienes inmuebles, y el estado añada un nuevo WP + techo solar. ¿Quién lo sabe? La pregunta es solo: ¿cómo me protejo contra los casos desagradables y cuánto cuesta?

Sí, tiene mucho que ver con el miedo. Cuando veo aquí que parejas de funcionarios con mucho capital propio fijan tasas a 30 años por miedo a que suban los intereses... En tu escenario tan genial se han quemado miles de euros en intereses más altos.
Sí, las tasas suben LIGERAMENTE. En el rango de milésimas. Basta con echar un vistazo a las naciones europeas para suponer que seguirá así por un tiempo.
Hace 10 años también se decía que solo había que firmar contratos con tasas a largo plazo...

¿Qué es lo que quiere «venderte» concretamente?

En mi opinión, no quería vender nada, o sabía que en ese momento no estaba vendiendo nada. Solo fue una primera conversación informal para sondear qué condiciones obtendría con mi capital propio y qué cantidad de crédito "sin problemas" según el intermediario sería posible.

De lo contrario, puedes calcular en qué escenario te va mejor - asumiendo un interés de construcción del 5,5% en 10 años, que es lo que dijo el asesor:
- tienes un contrato por 20 años, y no tienes que hacer nada. Te mantienes en un interés del 1,3%.

Creo que eso fue exactamente lo que quiso decir. En caso de que la tasa de interés sea del 6% dentro de diez años, los bancos ya no se adhieren a sus promesas del 1% y tienen razón si van a "quedarse en apuros"... una tesis arriesgada para un intermediario pero, al fin y al cabo, tienen razón, el miedo es generalmente un mal consejero en proyectos de construcción y con sumas así.