तो WOB के आस-पास मैं BRW को लगभग 200€/m2 +-100€ देखता हूँ। 1200m2 पर यह 240T€ होता है।
मज़ेदार अंदाज़े लगाते हुए (जानकारी विश्वसनीय रूप से उपलब्ध कराने के लिए धन्यवाद), मैं 100 साल की Erbpacht मानता हूँ, जो घर के निर्माण से शुरू होती है, यानी शेष अवधि 70 साल है और इस पर 3% Liegenschaftszins के साथ 29.12 का गुणक लागू होता है। इससे Erbbaurecht का एक अनुमानित Verkehrswert लगभग 160T€ होता है।
अगर EG 110qm है, तो मैं BGF को großzügig 350 m2 मानता हूँ (ध्यान दें, BGF, Bruttogeschossfläche Wohnfläche नहीं है!). Sachwertverfahren के अनुसार भवन का Verkehrswert (2020) होता है 350m2 * 877€/m2 * 130% = लगभग 400T€. इसमें से Alterswertminderung घटाना होगा। सरलता और अनुमान के लिए अब इसे linear (उम्र 30 साल, Gesamtnutzungsdauer 100 साल) 30% मानते हैं। तो Gebäudewert बचता है 280T€.
Verkehrswert Grundstück + Gebäude कुल (आधारित अनुमानों के साथ) 440T€ होता है।
इसमें से Wohnrechts का मूल्य (जिसे पहले लगभग 150T€ आंका गया था) घटाना होगा और परिणामस्वरूप rechnerischer Wert 290T€ होता है (सभी आंकड़े großzügig लिए गए हैं, मतलब विक्रेता के पक्ष से)।
मालिक इतना गलत नहीं है ... मेरा Bauchgefühl मुझे धोखा दे गया! Erbpachtrecht के Verkehrswerten के बारे में मैंने कभी सोचा नहीं था। यहां बड़े Grundstück और 3% Liegenschaftszins के साथ एक "सोल" होता है 7200€/साल जबकि Erbbaupacht मात्र 1800€ है। यह बड़ा अंतर Erbbaurecht को इतना "मूल्यवान" बनाता है।