Planificación financiera para obra nueva con buenos ingresos y poco capital propio

¡Hola a todos!

nosotros (ambos de 34 años, sin hijos - con deseo de hijos idealmente después de construir la casa, en 2-3 años), estamos viendo qué es realista con nuestra situación de ingresos:

Datos marco:
- contrato fijo, ambos a tiempo completo
- salario neto base 3850 y 1650 => 5500
- coche de empresa y ticket de transporte, por lo que aparte del beneficio en especie no hay costes de movilidad
- alquiler frío 1000 EUR
- costes adicionales 500 EUR
- telecomunicaciones 120 EUR
- GEZ 38 EUR
- seguros: 100 EUR
- electricidad 73 EUR
- mensualmente 1000 EUR para ahorrar en contrato de ahorro de construcción y fondo ETF
- el resto para costes de vida, viajes, etc.
- pagos únicos anuales sumarían unos 8.000 EUR netos adicionales, mejor no los tengo en cuenta

El cambio de mentalidad, de hacer algo activamente para ser propietarios, llegó sinceramente al principio del año, antes había otras prioridades (por ejemplo, viajes largos). Por eso empezamos a ahorrar hace poco y actualmente tenemos solo unos 10.000 EUR de capital propio.
Ahora no queremos esperar unos años más para ahorrar una cantidad significativa, sino que queremos entrar en el juego ya con la ley de energía para edificios, además hemos recibido de Town & Country una oferta bastante atractiva, en mi opinión:
- villa de ciudad con 150m2, terminada salvo suelos y papel pintado, incluyendo ducha adicional como equipamiento especial: 318.750 EUR
- terreno con ellos por 52.000 EUR

Por supuesto, además vienen los costes adicionales de compra y costes adicionales de construcción (los que no estaban incluidos en la oferta básica de 318.750 EUR). Incluidos están: estudio del suelo, instalación del lugar de obra, drenaje.

Respecto a los costes adicionales de construcción, estoy esperando el cálculo final relacionado con el terreno específico, se supone que estará entre 40 y 60k, me dijeron de antemano.
Nuestra esperanza es que los costes totales excluyendo costes adicionales de compra y exteriores estén en torno a 420.000 EUR, que, espero, podría ser realista.
Está claro que se necesita un margen para selección de materiales. El objetivo es una cuota mensual de crédito con amortización del 1,2-1,5% entre 1.800-1.900 EUR (el promotor calcula unos 16.000 EUR de "hipoteca muscular" para suelos y trabajos de empapelado).

¿Creéis que es realista?

Además está el tema del bajo capital propio, incluso si hasta que llegue el momento con la carga significativa como por ejemplo los intereses, lleguemos a los 15.000-16.000 EUR. De eso hay que hacer los suelos y demás, comprar la cocina y sobre todo - costes adicionales de compra (especialmente el impuesto de transmisiones patrimoniales), que, como me han enseñado, se aplican a todo el proyecto de construcción, 6% = Hesse.
Todo esto, claro, no se puede financiar con el capital mencionado, por lo que faltarán al menos 40.000 EUR. Y ahí veo tres opciones:
- dejarlo y seguir ahorrando
- incluir la cantidad en la solicitud de financiación, y así ir hacia un financiamiento del 110%, con condiciones correspondientemente modestas
- pedir un crédito a plazos a 10 años

¡Gracias!

exkl. Kaufnebenkosten

Así que casi 40.000 € de costes adicionales de compra y por lo tanto un total de aprox. 460.000 € de costes totales (cómo ustedes contabilizan o qué no está incluido todavía, porque es tarea del propietario, tendría que aclararse).
Con nosotros quedarías fuera, porque tu solvencia es demasiado baja, ya que necesitas más crédito del valor de la casa (valor de tasación para el banco +/- 380.000 € con una financiación de 460.000 €). Y alguien todavía tiene que pagar la cocina, un carport/garaje/parking, terraza, entrada, jardín, etc.

¡Buenos días!

Un proyecto así con estas condiciones marco, en mi opinión, es realizable sin niños; con niños, seguramente es difícil...

Un salario neto (probablemente del hombre) es sin duda muy bueno y en cuanto haya niños, ¡también les irá muy bien!

Sin embargo, en la fase actual de tipos de interés y con los costos de construcción actuales, esto también será difícil para poder amortizar el crédito a tiempo.

Ya no tienen 25 años, por lo que con poco más de 30 años y sin capital propio significativo están realmente en el límite para poder pagar la casa con una cuota manejable hasta la jubilación.

También considero poco realista 420k... Como no tienen capital propio y tendrán que financiarlo todo, deben calcular al menos 50k más; 420k no les bastarán.

Además, también deben pensar en las áreas exteriores, que seguramente no querrán tener "en bruto" durante 10 años. Según el terreno, esto puede costar rápido entre 30 y 80k.

Efectivamente, un proyecto así superará con mucho los 500k; ¡esto realmente deben calcularlo!

Actualmente no les aconsejaría realizar este proyecto así; de hecho, tampoco creo que el banco les conceda un crédito para eso.

Para este proyecto me falta personalmente la imaginación, aunque soy más del equipo riesgo:
(1) Los costos adicionales de compra (notario, impuesto de transferencia de propiedad, etc.) probablemente se apliquen a todo el proyecto y no solo al terreno (ya que se comercializan juntos)
(2) Hasta ahora ningún ahorro en Double Income, no Kids (debería ser mayor a pesar de los viajes)
(3) Niños planeados en 2-3 años, justo cuando se deben pagar las primeras cuotas; aquí se pierde al menos un salario (además, deberían pensar bien en posponer tanto la planificación familiar con vuestros 34 años)

Conclusión: No se metan en eso.

3800.-- es solo un sueldo excelente por la ubicación, estimado en base a los costos del terreno. Junto con el segundo sueldo y para la casa es poco. Si no consiguen una seguridad adicional (casa de los padres) o más dinero (herencia adelantada). Probablemente solo lo hagan pocos bancos y entonces con más del 4% de intereses. Un crédito al consumo por 30000.-- probablemente no ayuda mucho. Si acaso un contrato de ahorro para la vivienda que no se inscribe en el registro de la propiedad

Ya dejé de leer en netto 3850 & 1650 => 5500 sin hijos pero planeado en 2-3 años y con poco capital propio, lo siento