¿Desventaja de una carga de construcción en nuestro caso concreto?

Supongamos que un nuevo comprador planeara completamente su terreno, que debe respetar una distancia de 3 metros para edificios residenciales respecto a nuestro terreno, pero ¿puede construir un nuevo garaje justo al lado del nuestro? ¿O debe incluso construir más alejado debido a esta carga edificatoria?

Depende de la carga edificatoria. En caso de perder el privilegio, generalmente existen dos posibilidades de carga edificatoria: obligación de construcción contigua o superficie de separación. La primera conduce a un "sí" para tu primera pregunta, la segunda a un "sí" para tu segunda pregunta.

¿Bastaría quizás con que el vecino acepte esto ante el ayuntamiento?

Algunas oficinas de urbanismo aceptan tal consentimiento del vecino. Sin embargo, no existe derecho legal a ello. Simplemente pregunte.

Si rellenamos el terreno para que ya no tenga pendiente y el agrimensor vuelve a medir, ¿tal vez entonces el garaje podría tener esta altura de 3 metros?

Se aplica la superficie natural del terreno. Por lo tanto, un relleno no cambia nada. Pero si la superficie natural no ha sido documentada durante largo tiempo, podría funcionar. Pero como agrimensor, lo consideraría demasiado arriesgado.

Será completamente cierto solo si además obtienen la obligación privada legal de su vecino

Tus explicaciones son completamente correctas para cargas edificatorias de caminos, instalaciones y plazas de estacionamiento. Sin embargo, para cargas edificatorias de construcción contigua o superficies de separación no es necesaria la garantía registral.

¿Es eso posible?

Sí, es posible, si el garaje cumple con las condiciones para el privilegio (§6 (8) Ordenanza de construcción de NRW).

De lo contrario, el garaje no sería "aprobable". Tu vecino no puede hacer nada al respecto.

Sí puede, a menos que el plan de desarrollo también lo prohíba.

¿Es realmente así?

No.

Pensé que eso prescribe en algún momento

Sí.

Sin embargo, a menos que el plan de desarrollo urbano también lo prohíba.

Hola Escroda

según mi conocimiento, en NRW un garaje construido en la frontera no debe superar una altura media de pared de 3 metros.

Steven

Sí, puede hacerlo. Solo que entonces ya no está privilegiada según la normativa sobre zonas de separación y genera zonas de separación de la misma manera que, por ejemplo, una vivienda. Por lo tanto, se aplican las mismas reglas que si se quisiera construir una vivienda en la frontera. Por ello es importante prestar atención a la redacción de una obligación de construcción anexa, para no autorizar inadvertidamente al vecino a colocar toda su casa en la frontera.
§6 Bauordnung NRW
(1) ...Una zona de separación no es necesaria delante de paredes exteriores que se construyan en los límites de la parcela, cuando según las disposiciones del derecho urbanístico
1. se debe construir en la frontera,
Esto sería el caso, por ejemplo, si un plan de desarrollo prescribe una edificación cerrada.
o
2. se puede construir en la frontera, si está garantizado que en la parcela vecina se construye sin distancia a la frontera.
Esto sería el caso, por ejemplo, si el vecino da su consentimiento o se inscribe una obligación de construcción anexa en el registro de cargas administrativas.
(2) ... Las zonas de separación pueden extenderse total o parcialmente sobre otras parcelas, si está garantizado públicamente que solo se edifican construcciones permitidas dentro de la zona de separación
Esto sería el caso, por ejemplo, si el vecino asume una carga de construcción relativa a zonas de separación en su parcela.
Todo, por supuesto, bajo la condición de que no se infrinjan otras disposiciones de derecho público.

Claro que sí, puede. Solo que entonces ya no está privilegiada según la normativa de las zonas de distancias y genera zonas de distancias igual que, por ejemplo, una casa residencial.

Hola Escroda

¡entonces sí!
Pero no es el caso del iniciador del hilo ni ya es posible. Como el vecino ya tiene un garaje en la línea de la propiedad, no puede ceder una zona de distancia en su terreno como carga edificatoria. Eso solo es el caso si demuela su garaje. Lo cual probablemente es ilusorio.
Entonces: garaje máximo 3 metros de altura.

Steven

Pero no es el caso del iniciador del hilo ni ya no es posible.

Sí.

Como el vecino ya tiene un garaje en el límite de la propiedad, no puede ceder un área de distancia en su terreno como carga constructiva.

Sí.
§6 Reglamento de Construcción NRW
(8) En las áreas de distancia de un edificio y también sin áreas de distancia propias, incluso si no están adosadas al límite de la propiedad o al edificio, están permitidos
1. Garajes y edificios sin habitaciones habitables, accesos cubiertos a garajes subterráneos, ascensores a garajes subterráneos y chimeneas de hasta 30 m3 de volumen bruto con una altura media de pared de hasta 3 m, incluso si disponen de acceso a otro edificio, ...

Solo es el caso si desmonta su garaje.

No.

Entonces: garaje máx. 3 metros de altura.

No.
Obligación de adosamiento - fin

Hola Escroda

¿y cómo resuelves los máx. 3 metros?

Steven