Busca en Google "Hinweise zu §§6 und und 73 Bauordnung NRW". Allí dice en la nota al párrafo 11.1.1 que se pierde la privilegiación de todo el edificio si una parte se usa de forma diferente.
Luego sigue una frase clara sobre el tema: >>Esto también aplica si la superficie del techo del edificio se usa como terraza descubierta.<<
Sí, eso es a lo que me dedico diariamente en mi trabajo.
Hay que leerlo de otra manera en este contexto, porque se refiere a un uso (parcial) de la superficie del techo que está fuera (!), además se encuentra, por ejemplo, en las explicaciones de NRW:
En edificios que están parcialmente fuera de la zona de separación (por ejemplo, un garaje doble en la distancia lateral del edificio principal), esto también aplica a la parte que está fuera de la zona de separación.
En claro, eso significa que un garaje lindero de 3 m de ancho, que por ejemplo solo se usa 1 m como terraza, pierde completamente su privilegiación. Esto implica que no solo genera una servidumbre de edificación de 1 m de profundidad en el terreno vecino, sino una servidumbre de 3 m de profundidad.
Mientras se mantenga dentro, es decir que la terraza tenga una distancia de 3 m al lindero, esta regulación no se aplica. En lugar de la terraza con 3 m de distancia, se podría construir un espacio habitable cerrado sin que sea necesario asegurar esto mediante servidumbre ni que se afecte la privilegiación del garaje lindero.
Si fuera de otro modo, estaría muy equivocado.
El truco del balcón sin contacto por encima del garaje lindero en lugar de terraza en el garaje soluciona exactamente este problema: si se construye una puerta de terraza con, por ejemplo, 1 m de pavimento como acceso al garaje, se pierde la privilegiación total del garaje. Si el balcón se construye adherido a la casa sin contacto con el garaje debajo, el balcón puede sobresalir 1,50 m de la pared de la casa. Es algo paradójico, pero correcto.
La distancia debería basarse en NRW generalmente en la altura H del edificio (residencial), luego el factor, según la ubicación, es decir 0,8; 0,5 o 0,25 H..
0,25 aplica, según tengo entendido, solo en zonas industriales, pero el valor puede alcanzarse con el privilegio de fachada estrecha, que ahora en NRW está permitido para todas las fachadas, en zonas 0,5. Esto lleva relativamente rápido a alturas de edificio casi ridículas, porque a 1 m de altura del antepecho, el nivel superior del piso donde está el balcón podría estar a 11 m (3,0 m / 0,25 = 12 m). Esto equivale, con una altura por piso de 2,90 m, al menos al segundo piso superior; con 2,75 m por piso ya al tercer piso superior, lo que casi conlleva un edificio de 4 o más pisos, o una terraza saliente en la azotea de un edificio de 3 a 4 pisos con al menos 14 m de altura total. En otras palabras: eso queda descartado para zonas residenciales normales, y solo puede darse en terrenos con una pendiente extrema y parcela pequeña y/o en zonas de centro urbano.
Con los 3 m se llega bastante lejos en la práctica, solo cuando el edificio supera los 16 m de longitud, el privilegio de fachada estrecha se pierde para la parte que excede los 16 m y entonces el edificio tiene que retroceder más de 3 m en ese tramo. Pero esos ya son verdaderos mamotretos - quien se construya algo así para uso privado puede permitirse 1 m más de terreno extra.
Incluso en zonas 0,8/0,4 aún queda espacio suficiente, para casas de 1-2 familias los 3 m son suficientes sin problema.
Saludos
Dirk Grafe