¿Construir y alquilar una casa para 3 familias?

Como la construcción completa de la casa debería estar amortizada por los ingresos por alquiler después de aproximadamente 15 años.

Pero ya leíste que con tus 550k no te va a bastar, ¿verdad?
Además, tienes que cubrir con los ingresos por alquiler los gastos adicionales y también formar reservas.

Considero que 15 años es un cálculo un poco muy optimista. Como ya se mencionó, si fuera tan fácil, probablemente mucha más gente lo haría.

Si uno mira los números en bruto (como profano), todo parece muy tentador.

Cómo es realmente la situación, lo verás cuando tengas en tus manos un cálculo de rentabilidad correctamente elaborado y sin edulcorar. Si se juntan de forma aproximada los cálculos de costos estimados de Bauexperte y tu valoración del terreno, el proyecto/inversión ronda aproximadamente los 900 mil €-1 millón € incluyendo el terreno. De ese monto podrías aportar algo más del 20% en capital propio en forma del terreno y los 50 mil € en efectivo, con lo que habrías comprometido todo lo que tienes.

Por supuesto, se puede hacer, pero yo no lo haría. Si decides mantener las tres viviendas completas, al menos deberías tener presente para emergencias la venta de una vivienda o incluso de todo el inmueble. En caso necesario hay que analizarlo con mucha frialdad desde el punto de vista empresarial y sin emociones. Si en el momento adecuado (o inadecuado) no logras desprenderte porque emocionalmente no puedes, eso puede llegar a ser un problema. Lamentablemente se ve esto con bastante frecuencia y eso podría realmente amenazarte, porque con tus 2,5 mil € de ingresos no podrás crear reservas o solo unas pocas.

Saludos cordiales Dirk Grafe

Cuando leo aquí 1 millón de inversión vs. 2,5k p.M. de liquidez, me siento confirmado en mi afirmación anterior: demasiado grande, riesgo concentrado enorme, liquidez insuficiente. Además, hay una razón emocional por la cual no se debe vender el terreno. En mi opinión, también faltan las condiciones personales para actuar de manera económica y racional.

Cuando leo aquí una inversión de 1 millón frente a 2,5k € p.m. de liquidez, me siento confirmado en mi afirmación anterior: demasiado grande, gigantesco riesgo concentrado, liquidez deficiente.

¿Cómo llegas a 2,5k € de liquidez mensual? Aparte de que no tiene una tasa de ahorro de 2,5k €, su liquidez mensual está más bien entre 500 y 1000 €, debes sumar las rentas de los tres pisos o conocer el rendimiento bruto/neto del inmueble.

Pero aquí nadie lo sabe porque faltan cifras confiables, por lo tanto, nadie puede evaluar el riesgo de manera definitiva.

Saludos
Dirk Grafe

Sí, correcto, yo pensaba más bien en la fase inicial. La liquidez por ingresos por alquiler solo existe cuando el edificio está terminado y ocupado. ¿Quién adelanta los costos operativos cuando aún no hay inquilino? De manera concreta, ¿de qué se paga el primer recibo del impuesto predial? Con mala suerte, ya se podría haber ido la luz... o los anticipos para la calefacción central.

Sí, correcto, yo pensaba más en la fase inicial. La liquidez por ingresos de alquiler solo existe cuando el edificio está terminado y ocupado. ¿Quién adelanta los costos operativos si aún no hay inquilino? De manera concreta, ¿con qué se paga la primera liquidación del impuesto predial? Con mala suerte, ya se ha ido la luz... o los anticipos para la calefacción central.

Qué tontería. El OP tiene 50,000 € de capital propio en efectivo y no tiene que comprar más terreno. Los pagos del impuesto predial ya se están generando, aunque el terreno ni siquiera esté construido, alguien debe pagarlos. ¿De verdad quieres justificar con esas pocas monedas de anticipos para la calefacción que un proyecto de millones muera?

Saludos
Dirk Grafe