Cálculo de compra y renovación de inmuebles

Para mí, hay que dividir vuestra publicación en dos partes.

1. Lo financiero
La financiación es muy sólida y totalmente tranquila. Incluso se ha contemplado una amortización bastante alta (eso son más de 500€ de ahorro mensual). Por lo tanto, cambiáis aproximadamente vuestro alquiler frío por los costos de los intereses y el ahorro previo por la amortización.
Todo encaja.

2. El inmueble
Lo que me llama la atención de inmediato es el precio de compra, que se acerca al valor del suelo. Así que compráis un terreno diseñado como jardín por el precio de compra. Completamente gratis os lleváis "un caserón destartalado". Porque el valor de la casa está prácticamente valorado en 0€ en el precio de compra.
A mí eso me pone todas las alarmas, porque normalmente nadie hace eso para contentar a un comprador. Se hace porque el edificio simplemente no vale nada y está acabado. El riesgo de que encontréis problemas por todas partes es altísimo.
Antes de comprar, yo pasaría una semana con un perito/técnico de la construcción revisando la casa a fondo y decidiría entonces. Si entras a vivir con un niño, no vas a hacer una reforma en condiciones, porque no querrás vivir meses en una obra o en un hotel.
Con casi 5.000€ netos (¡!!!) debería ser posible una cuota de más de 1.200€ (también con amortización inicialmente más baja) para financiar directamente los costos de la reforma.

Hemos recorrido la casa durante 2 horas con un arquitecto, que lo ha inspeccionado todo.

Se mencionó el sótano. Las vigas de acero del techo son del año 1900 y no están en las mejores condiciones. Cita del arquitecto: "Seguramente aguantarán otros 10 años, pero no 30 si no se hace nada al respecto."
Le pregunté al arquitecto concretamente si eso desde su punto de vista es un criterio eliminatorio. Él dijo: No, se puede hacer, se puede vivir ahí y tampoco es motivo para demoler toda la casa.

Nosotros viviríamos en las 4 habitaciones del piso superior y dejaríamos la planta baja tal como está por ahora.

Techo, ventanas, fachada, todo no está nuevo, pero lo suficiente para poder mudarse.

Nuestras alarmas también se activaron, entre otras cosas por eso intentamos informarnos lo mejor posible. Tenemos 1 mes para decidir antes de que se encargue a un agente inmobiliario la venta.

La casa tiene nuestra ubicación soñada absoluta. Todo nuestro entorno está cerca. El terreno es genial y tiene todo lo que deseamos.

La cuota de 1200€ la elegimos conscientemente baja. Así quedaría "margen" en caso de que el dinero ahorrado no alcance y haya que asumir deudas adicionales. En ese caso, la tasa de interés con ayudas para las renovaciones (energéticas) de techo/calefacción/fachada podría también ser mejor.

Me cuesta la idea de pagar simultáneamente amortización y alquiler durante mucho tiempo, no quiero esta doble carga financiera por más de máximo 3-6 meses.

Cero cuando una casa tiene un valor contable de 0€, no tiene que ser chatarra.

si una casa tiene un valor contable de 0 €, no tiene que ser una chatarra.

No, no tiene que serlo. Pero la probabilidad de que tengas que hacerle muchas cosas (que no quieres) es bastante alta. ¿Por qué se vende tan barato? No para hacerle un favor a nadie, sino porque hay mucho que hacerle.

Estuvimos 2 horas con un recorriendo la casa, él lo revisó todo.

Consejo bien intencionado: No recorras la casa dos horas con un arquitecto, sino seis horas con un perito de la construcción profesional. Cuesta unos euros, pero es dinero bien invertido.
Cuando ya leo "vigas de acero" del techo del sótano casi están dañadas, se me pone la piel de gallina. ¿Sabes el esfuerzo que implica cambiarlas? No solo el esfuerzo, posiblemente renovar todo el techo del sótano y por ende también el suelo de la planta baja, sino también la carga financiera que supone.

Me cuesta la idea de pagar amortización y alquiler durante un periodo largo al mismo tiempo, no quiero esta doble carga financiera por más de 3-6 meses como máximo.

La amortización la pagas solo con la liberación total del préstamo. En caso de servicios de renovación financiados conmigo, solo después de la mudanza. Hasta entonces, solo intereses/comisiones de disposición.
Por cierto, los profesionales financian los costes de financiación durante la fase de construcción. Tú también puedes hacerlo como particular y así desaparecen los problemas (aunque con las cantidades que están en juego, no veo problemas reales: ustedes ganan lo suficiente).

Una refinanciación siempre es más cara que el préstamo principal.
Sótano de 1900... ¿qué consumo de gas esperan tener realmente? El gas se vuelve cada vez más caro. Con un consumo de 8.000 kWh no pesa mucho, pero con 35.000 kWh pega fuerte.
¿Entonces hay que cambiar las vigas de acero? ¿Cuánto cuesta eso?
Y 5.000 netos no son tanto como uno podría pensar. El dinero se escapa, especialmente con niños, y con los precios de los alimentos aún más.
Para vuestros coches podrían calcular tranquilamente 700 EUR/mes, todo incluido.
Y que uno se mude y no haga nada realmente, solo lo imprescindible... eso también pensaba yo. Vienen varios miles de EUR más en pequeñas cosas que no se habían contemplado.

Tengo un poco más de 5k netos y desde la construcción apenas puedo ahorrar más, al contrario, tuve que recurrir bastante a las reservas. El cobertizo de jardín, la terraza (techada) y el carport tendrán que esperar de uno a tres años y probablemente voy a construir todo yo mismo. Eso también tiene que ver con una disciplina de gastos actualmente baja, pero sí, 5k netos no son nada en la construcción de una casa.