Comprar un apartamento a crédito y alquilarlo

¡muchas gracias por tu respuesta detallada! Tiene sentido hacer la distinción entre impuestos y liquidez, a partir de ahora lo haré así.

La tasa impositiva de casi el 40 % es correcta, si no me equivoco. Simplemente he introducido en mi declaración de impuestos de 2015, que ya realicé, los datos del piso ficticio como si ya lo tuviera. Entonces siempre aparecían cerca del 40 % de cargas, pero también devoluciones, por ejemplo, en los intereses.

He dejado fuera deliberadamente la amortización, porque parece que solo se aplica a edificios de hasta 50 años, según lo que he leído.

Lo que no puedo entender es lo siguiente:

si al calcular los ingresos consideras el alquiler bruto, entonces también debes considerar como gastos todos los costos adicionales completos
...
Alquiler bruto = 12 x 400€
- Costos adicionales completos = 12 x 150€

Primero, no he partido del alquiler bruto, sino del neto. Y segundo, en mi opinión no tiene sentido deducir en el lado de los ingresos los costos adicionales repercutibles, porque los asume el inquilino al 100 %. ¿O estoy equivocado en algo?

Estuve de vacaciones, por eso mi respuesta está un poco atrasada.

La tasa impositiva de casi el 40 % cuadra, si no me equivoco. Simplemente ingresé los datos del apartamento ficticio en mi declaración de impuestos de 2015, que ya hice, como si ya lo tuviera. Entonces siempre salían cerca del 40 % de impuestos, pero también devoluciones, por ejemplo, en intereses.

La tasa marginal impositiva del 40 % se alcanza aproximadamente con un ingreso gravable de 90-100 mil euros en la tarifa de reparto.

He dejado intencionadamente la depreciación fuera, porque, según he leído, solo se aplica a edificios de hasta 50 años.

La depreciación siempre se calcula desde la compra. Por lo tanto, también tienes otros 50 años para depreciar tu casa con un 2 % anual, sin importar cuándo fue construida. Para un año de construcción anterior a 1925, la vida útil es de 40 años, es decir, una tasa de depreciación del 2,5 %. No considerar esto daría un resultado incorrecto.
Sin embargo, la depreciación se aplica solo a la casa y no a la parte del terreno.

Primero, no partí del alquiler bruto, sino del alquiler neto. Y segundo, desde mi punto de vista no tiene sentido restar en la columna de ingresos los gastos adicionales reembolsables, porque esos los paga el inquilino al 100 %. ¿O estoy equivocado?

Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, siempre se debe considerar el alquiler bruto y a cambio todos los gastos.
Si el inquilino siempre paga, probablemente llegarás al mismo resultado que si consideras el alquiler neto y solo los gastos no reembolsables. Pero si tienes impagos en el alquiler, podrías llegar a un cálculo erróneo (demasiado alto) del impuesto sobre la renta. Además, el momento del pago es importante. En caso de pagos posteriores o devoluciones a los proveedores o del inquilino, de lo contrario podría haber desplazamientos entre los años.
Dado que al elaborar la declaración de la renta debes calcular así, deberías seguir este método también aquí.

Por lo tanto, deberías repasar todo con tus cifras. No entendí del todo algunos números que diste.

Dios mío, este hilo ya tiene más de 2 años. El año pasado realmente me atreví a dar el paso y compré 6 apartamentos en propiedad. Todos pequeños apartamentos en la zona de Dortmund con precios de compra entre 23,000 € y 40,000 €. Todos financiados entre el 80 % y el 100 % con un préstamo a 20 años con amortización total. Como la rentabilidad es aceptable, la cuota se cubre con los ingresos por alquiler ya gravados y (teóricamente) no tengo que aportar dinero adicional.

De hecho, es un riesgo financiero considerable, especialmente porque soy un asalariado promedio. Sin embargo, el riesgo disminuye con los años y me digo a mí mismo que si uno supera los 8 - 10 años y las propiedades están pagadas en una mitad, ya se está "fuera de peligro". Poseo las propiedades desde hace 1 a 1,5 años y en su mayoría he tenido buenas experiencias. Dos veces tuve que gastar dinero en mantenimientos normales. Un apartamento (el único que también está en un barrio relativamente malo) parece atraer la mala suerte. En pocos meses tuve dos inquilinos morosos, pero pude desalojarlos relativamente rápido y sin daños en el apartamento. Justamente en este apartamento también se rompe algo regularmente (refrigerador, cuerda de la persiana rota, ducha con fugas, etc.).

Pero en términos generales puedo decir que todo va como lo imaginé, aunque fui consciente de la trascendencia de mis compras inmobiliarias sólo después. Ahora espero y lucho para que siga así, porque tengo claro que también puede ir muy diferente. Si ustedes planean algo similar o algo parecido, pueden preguntarme lo que quieran.

Tengo una pregunta: ¿cómo me debo imaginar un piso que actualmente (en promedio) cuesta 35000,- €? Por ese dinero no hay ni siquiera una caravana en una zona de inundación...

Tengo una pregunta: ¿cómo debo imaginarme un piso que actualmente cuesta (de media) 35.000 €? Por ese dinero ni siquiera hay una casa rodante en una zona de inundación...

No es ningún problema en la región del Ruhr. Son pisos de media en zonas sencillas. Acabo de comprar un piso por 22.000 € (3,5 habitaciones, 60 m², alquiler de 5 €/m², inquilino desde hace casi 10 años en el piso). Pagado gracias al alquiler en 10 años.

Impresionante. Aquí cuesta cinco veces más. Y NO es cerca de una gran ciudad...