用贷款买公寓并出租

非常感谢你的详细回复！将税务和流动资金区分开确实有道理，我以后也会这样做。

如果我没算错的话，接近40%的税率是对的。我只是把已经做好的2015年报税表中，为假设房子填写的数据填进去，好像那房子已经存在一样。然后计算出来总是接近40%的税费，同时也会有例如利息的退税。

我有意识地没算折旧，因为据我所知折旧只适用于50年以内的建筑物。

我无法理解的是：

如果你在计算收入时考虑了总租金，那作为支出你也必须考虑全部的附加费用
...
总租金 = 12 x 400€
- 全部附加费用 = 12 x 150€

首先，我考虑的不是总租金，而是净租金。其次，在我看来，将那些可转嫁的附加费用也从我的租金收入中扣除没有道理，因为这些费用100%是由租户承担的。难道我哪里理解错了吗？

我去度假了，所以我的回复有点晚。

如果我没有思维错误，近40%的税率是对的。我只是把我已经完成的2015年税务申报中虚拟住房的数据填写进去，就好像我已经拥有它一样。然后总是出现接近40%的支出，但也有例如利息的退款。

分割税率为40%时，大约是90-100千欧元的应税收入。

我故意没有写折旧，因为据我所知，折旧只适用于50年以内的建筑物。

折旧总是从购买开始计算。也就是说你仍有50年时间以2%的折旧率折旧你的房子，不管建造时间是什么时候。建造年份早于1925年的，使用寿命是40年，即折旧率为2.5%。忽略这一点会导致错误的结果。
但折旧只适用于房屋本身，不包括土地部分。

首先，我考虑的不是毛租金，而是净租金。其次，在我看来，在收入方面从我的租金收入中扣除可转嫁的附加费用没有意义，因为这些费用100%由租户承担。我是不是哪里看错了？

就所得税而言，总是必须考虑暖租金和所有支出作为对等。
如果租户总是支付费用，你可能会得到与只考虑冷租金和非可转嫁费用相同的结果，但如果你有租金损失，可能会导致所得税计算错误（过高）。另外，支付时间点也很重要。如果是对供应商的补缴或退款，或者是租户的退款，否则可能会导致各年间的金额转移。
既然你在编制所得税时必须这样计算，这里也应该这样计算。

你应该再次用你的数据全部重新核算。我对你的一些数字不是很明白。

天哪，这个帖子已经超过两年了。去年我实际上迈出了那一步，买了6套产权公寓。全都是多特蒙德地区的小公寓，购买价格在23000欧元到40000欧元之间。全部都通过20年全额还清贷款，以80%到100%的融资比例购买。因为收益还可以，贷款还款额和税后租金收入相抵，我（理论上）不需要再投入额外资金。

事实上，这是一项相当大的财务风险，尤其是因为我收入属于普通水平。但随着时间的推移，风险会降低，我告诉自己，只要挺过8到10年，且这些房子还款达到一半，到时候基本能“渡过难关”。我拥有这些房产已经1到1.5年了，大部分经历都挺不错的。两次为了正常维护花过钱。有一套公寓（唯一一套还位于相对较差的社区）似乎比较倒霉。几个月内遇到两个拖欠房租的租客，不过我还是比较快地把他们赶了出去，房屋也没有被破坏。正好这套公寓也经常出问题（冰箱坏了、卷帘带断了、淋浴漏水等……）。

不过总体来说，我可以说整个过程如我预期的一样，虽然我买房的全部影响是在事后才真正意识到的。现在我希望情况能持续这样，我也会为此努力，因为我知道情况也可能完全不同。如果你们有类似打算，或者想了解相关情况，也欢迎随时问我。

我有一个问题：我应该如何理解一套目前（平均）要价35000欧元的公寓？这钱连洪水区的一辆住房拖车都买不到……

我有一个问题：我应该如何想象一套目前（平均）花费35000欧元的公寓？这笔钱连一个洪水区的房车都买不到……

鲁尔区完全不是问题。那是简单地区的平均公寓。我刚刚自己买了一套22000欧元的公寓（3.5室，60平方米，租金5欧元/平方米，租客已经住了将近10年）。通过这10年的租金已经偿清了。

厉害。这儿的价格是五倍。而且不是在大城市附近……