Acheter un appartement à crédit et le louer

merci beaucoup pour ta réponse détaillée ! Il est logique de faire la distinction entre impôts et liquidités, je vais désormais procéder ainsi.

Le taux d’imposition d’environ 40 % est correct, si je ne me trompe pas. J’ai simplement saisi dans ma déclaration de revenus pour 2015, que j’ai déjà faite, les données pour le logement fictif, comme si je le possédais déjà. Cela a donné environ 40 % de prélèvements, mais aussi des remboursements sur, par exemple, les intérêts.

J’ai volontairement exclu l’amortissement, car il ne s’applique apparemment qu’aux bâtiments de moins de 50 ans, d’après ce que j’ai lu.

Ce que je ne comprends pas, c’est ceci :

wenn du bei der Berechnung der Einnahmen die Bruttomiete berücksichtigst, dann mußt du als Ausgaben auch die kompletten Nebenkosten berücksichtigen
...
Bruttomiete = 12 x 400€
- Nebenkosten komplett = 12 x 150€

D’abord, je suis parti non pas du loyer brut, mais du loyer net. Et ensuite, il ne me semble pas logique de déduire des revenus de loyers aussi les charges récupérables, car elles sont supportées à 100 % par le locataire. Ou me trompé-je ?

J'étais en vacances, c'est pourquoi ma réponse est un peu en retard.

Le taux d'imposition d'environ 40 % est exact, si je n'ai pas fait d'erreur de raisonnement. J'ai simplement entré dans ma déclaration de revenus pour 2015, que j'ai déjà faite, les données du logement fictif, comme si je l'avais déjà. Ensuite, il y avait toujours près de 40 % de prélèvements, mais aussi des remboursements par exemple sur les intérêts.

Le taux marginal d'imposition à 40 % se situe aux alentours de 90 000-100 000 € de revenu imposable en régime du quotient conjugal.

J'ai délibérément omis l'amortissement, car il ne s'applique apparemment qu'aux bâtiments de moins de 50 ans, d'après ce que j'ai lu.

L'amortissement est toujours calculé à partir de l'achat. Donc toi aussi tu as de nouveau 50 ans pour amortir ta maison à 2 %, peu importe la date de construction. Pour une année de construction antérieure à 1925, la durée d'utilisation est de 40 ans, soit un taux d'amortissement de 2,5 %. Ne pas en tenir compte fournirait un résultat incorrect. Toutefois, l'amortissement ne s'applique qu'à la maison et pas à la part du terrain.

Tout d'abord, je suis parti non pas du loyer brut, mais du loyer net. Et deuxièmement, à mes yeux, il n'a pas de sens de déduire du côté des revenus les charges récupérables, car elles sont entièrement supportées par le locataire. Ou ai-je tort ?

Du point de vue de l'impôt sur le revenu, il faut toujours prendre en compte le loyer charges comprises et en contrepartie toutes les dépenses.
Si le locataire paie toujours, tu obtiens probablement le même résultat que si tu ne tenais compte que du loyer hors charges et des seules charges non récupérables, mais si tu as des impayés, tu risques d'obtenir un calcul incorrect (trop élevé) de l'impôt sur le revenu. De plus, le moment du paiement est important. En cas de régularisation ou de remboursements aux fournisseurs ou aussi de la part du locataire, il pourrait sinon y avoir des décalages entre les années.
Comme tu dois alors calculer ainsi pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, tu devrais aussi procéder ainsi ici.

Tu devrais donc revoir tout ça avec tes chiffres. Je n'ai pas très bien compris certains de tes chiffres.

Mon Dieu, ce fil de discussion a déjà plus de 2 ans. L'année dernière, j'ai réellement osé franchir le pas et acheté 6 appartements en propriété. Tous de petits appartements dans la région de Dortmund avec un prix d'achat entre 23 000 € et 40 000 €. Tous financés entre 80 % et 100 % avec un prêt amortissable intégral sur 20 ans. Comme le rendement est correct, la mensualité correspond aux revenus locatifs imposés et je ne dois (théoriquement) pas injecter d'argent.

En fait, c'est un risque financier important, surtout parce que je suis plutôt un salarié moyen. Cependant, le risque diminue avec les années et je me dis que lorsqu'on a « survécu » 8 à 10 ans et que toutes les baraques sont payées à moitié, on est en fait « hors de danger ». Je possède ces biens depuis 1 à 1,5 ans et j'ai pour la plupart eu de bonnes expériences. Deux fois, j'ai dû dépenser de l'argent pour des travaux d'entretien courants. Un appartement (le seul situé dans un quartier assez mauvais) semble attirer la malchance. En quelques mois, j'ai eu deux locataires qui ne payaient pas, mais que j'ai pu faire partir relativement rapidement sans que l'appartement soit détérioré. C'est justement dans cet appartement que quelque chose est régulièrement cassé (réfrigérateur, sangle de volet roulant déchirée, douche qui fuit, etc.).

Mais dans l'ensemble, je peux dire que tout se passe comme je l'avais imaginé, même si la portée de mes achats immobiliers ne m'est devenue vraiment claire qu'après coup. Maintenant, j'espère et je fais en sorte que ça continue ainsi, car je sais que cela pourrait très bien se passer autrement. Si vous avez des projets similaires, ou même juste comme ça, vous pouvez aussi me poser toutes vos questions.

J'ai une question : comment dois-je m'imaginer un appartement qui coûte actuellement (en moyenne) 35 000 € ? Pour cet argent, on n'a même pas une caravane dans une zone inondable...

J’aurais une question : comment doit-on imaginer un appartement qui coûte actuellement (en moyenne) 35 000 € ? Pour cet argent, on n’a même pas une caravane dans une zone inondable...

Ce n’est pas du tout un problème dans la région de la Ruhr. Ce sont alors des appartements moyens dans des quartiers simples. Je viens moi-même d’acheter un appartement à 22 K€ (3,5 pièces, 60 m², 5 €/m² de loyer, locataire depuis presque 10 ans dans l’appartement). Après 10 ans, il est remboursé par les loyers.

Carrément. Ça coûte ici cinq fois plus cher. Et ce n'est PAS près d'une grande ville...