Comprar un apartamento a crédito y alquilarlo

antes de que me ocupe de inversiones de capital, yo en tu lugar abordaría el tema de la propiedad de uso propio. Si tienes un apartamento o casa pagado, si estás dispuesto a asumir riesgos y cuentas con unos euros de sobra, puedes convertirte en arrendador.

Para ello, en mi opinión, no hay ninguna razón sensata para tener primero una propiedad residencial de uso propio.

Estoy encantado con las excelentes contribuciones que han aparecido aquí y con la información que ya he obtenido, ¡gracias!

3. Solo los intereses del préstamo son fiscalmente deducibles, no la cuota de amortización. Es decir, con una amortización alta, a lo largo de los años debes esperar impuestos crecientes.

¿Puedes explicarme eso con un poco más de detalle?

Si miro mi nómina y divido mi impuesto sobre la renta puro + solidaridad entre mi salario bruto, obtengo aproximadamente un 17%. ¿Puedo asumir entonces que sobre el alquiler bruto también pagaré alrededor del 17% de impuestos? Seguro que los seguros de salud, cuidado y seguridad social no están incluidos, ¿verdad?

Ejemplo simplificado de los intereses. Primero tienes un 1,5% de interés sobre tus T€ 40 = 600€ p.a.
Después de 5 años, con un 4% de amortización, ya has pagado el 20% del préstamo. Por lo tanto, los intereses solo se calculan sobre T€ 32 = 480 € p.a.
Tus ganancias aumentan cada año.

No tienes que mirar qué impuestos promedio pagas sobre tu salario (no tienes que pagar cotizaciones sociales sobre ingresos por alquiler). Tienes que ver qué impuestos se aplican a los ingresos que ganas adicionalmente. Eso puede ser un 30% o más (se puede consultar).

Para ello, primero es imprescindible tener una propiedad residencial de uso propio, en mi opinión no hay una razón sensata.

¿Yo?

ajá tal vez no tengas problemas con inquilinos morosos y similares en una propiedad de uso propio.

a mí se me ocurren varias razones

la propiedad de uso propio tampoco genera rendimiento. El TE quiere comprarse un pequeño piso de alquiler para construir una fortuna, quizás para la jubilación. Construir una fortuna mediante propiedad de uso propio es más que una locura. La propiedad es y seguirá siendo un lujo.

¿Por qué es una tontería? Si al momento de la jubilación (es decir, no YO, sino formulado de manera general) tengo una propiedad pagada, ¿no tengo patrimonio? ¿Qué tiene de malo no pagar alquiler en la vejez, y por qué no se debería invertir dinero hoy en una casa, con las tasas de interés actuales? La rentabilidad sería la apreciación del valor, siempre que se cuide una ubicación segura para el futuro.

Ejemplo simplificado sobre los intereses. Primero tienes un 1,5% de interés sobre tus T€ 40 = 600€ anuales.
Después de 5 años, con una amortización del 4%, ya has pagado el 20% del préstamo. Por lo tanto, los intereses solo se calculan sobre T€ 32 = 480 € anuales.
Tu ganancia aumenta cada año.

¡Gracias Nordanney por tu cálculo! Nunca he pedido un crédito. ¿Es realmente así que si, digamos, tomo 50000 € al 2% con una amortización del 5%, solo en el primer año pago 1000 € de intereses puros más 2500 € de amortización y a partir de ahí cada vez menos? Es decir, en el segundo año solo un 2% sobre 47500 € más los 2500 € de amortización? ¿Seguro que no es un 2% sobre los 50000 € durante todo el plazo?

¿Y entonces puedo deducir esos 2% de X de los impuestos? ¿Qué parte de eso podría recuperar aproximadamente?

¿Por qué es una tontería? Si al jubilarme (no yo, sino hablando en general) tengo una propiedad pagada, ¿no tengo patrimonio? ¿Qué hay de malo en no pagar alquiler en la vejez, y por qué no poner el dinero hoy en una casa, con los intereses actuales? La rentabilidad sería la plusvalía, si se tiene en cuenta una ubicación segura a futuro.

Sí, hay muchas buenas razones para apostar por la propiedad de vivienda, yo también encontraría bonito el sentimiento de tener algo propio. Lo que me opone es que tendré poco dinero disponible durante 30 años para invertirlo o aumentarlo y así vender un poco mi libertad. Además, todo lo que invierto en un piso alquilado puedo deducirlo fiscalmente. Y por supuesto no soy flexible en cuanto a ubicación si vivo en mi vivienda propia.