Comprar un apartamento a crédito y alquilarlo

Si las cosas van mal, también subes un tramo impositivo con los ingresos por alquiler. Entonces pagas un tipo impositivo más alto sobre todos tus ingresos.

Eso no corresponde a la realidad.

fiscalmente se ve así:

Ingresos brutos por alquiler
- Intereses del préstamo
- Cuota de comunidad
- Amortización
- Gastos de conservación
- Honorarios de administrador/otros gastos
= Excedente
x Tipo impositivo marginal
= Impuesto sobre la renta adicional

Muchos olvidan que con las reservas incluidas en la cuota de comunidad sólo se cubren los costos de reparaciones del edificio. Todo lo que haya que hacer dentro del piso debe pagarse de su propio bolsillo. Como ya escribió Nordanney, si las reservas son insuficientes, también puede haber una derrama extraordinaria.

Además, creo haber oído que para un alquiler no se consigue una financiación del 110%. Entonces se debe aportar al menos los gastos accesorios (impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario, notario) como capital propio.

Si la sustancia está bien, el objeto es manejable y el grupo objetivo para el alquiler está presente, lo haría. Sin embargo, solo si por lo demás todo está financieramente arreglado y un período de desocupación de unos pocos meses es superable, y se tiene la paciencia para posibles conflictos con inquilinos o copropietarios.

Olvidáis en vuestros cálculos la depreciación de la sustancia, que también es deducible como gasto de publicidad y reduce la carga fiscal.

Considerad un 2 por ciento sobre la sustancia del edificio.

Normalmente se consideran entre el 20 y el 35 por ciento como costos de adquisición para el suelo (no depreciable) y el resto (65-80 por ciento) como base para la depreciación.

Si el edificio fue terminado antes del 01.01.1925!, la depreciación es del 2,5 por ciento anual.

Lo que se me ocurre aún. Justo los apartamentos pequeños tienen, a primera vista, un mejor rendimiento debido a los precios de alquiler más altos por m². Sin embargo, ciertas reparaciones/costos de modernización son igual de caros que en un apartamento grande (p.ej. WC/ducha). También a los administradores probablemente no les importe el tamaño del apartamento y exijan una tarifa de administración uniforme por apartamento.

antes de ocuparme de las inversiones de capital, en tu lugar abordaría el tema de la propiedad ocupada por uno mismo. Si tienes un piso/casa amortizado, estás dispuesto a asumir riesgos y tienes unos cuantos euros más, puedes convertirte en arrendador.