क्रेडिट पर फ्लैट खरीदें और किराये पर दें

आपकी विस्तृत प्रतिक्रिया के लिए बहुत धन्यवाद! कर और नकदी प्रवाह को अलग करना समझदारी है, मैं अब से ऐसा करूंगा।

लगभग 40% कर दर आती है, अगर मेरी सोच में कोई गलती नहीं है। मैंने अपनी 2015 की कर विवरणी में, जो मैंने पहले ही बना ली है, काल्पनिक Wohnung के लिए डेटा भरा, जैसे कि वह पहले से मेरी हो। तब लगभग 40% कर कटौती आई, लेकिन ब्याज जैसी चीज़ों पर भी रिफंड मिला।

मैंने जानबूझकर अवमूल्यन को नहीं डाला क्योंकि यह केवल 50 साल तक के Gebäuden के लिए लागू होता है, जैसा कि मैंने पढ़ा है।

जो मैं समझ नहीं पा रहा हूं वह यह है:

जब आप आय की गणना करते समय सकल किराया शामिल करते हैं, तो आपको खर्चों में भी Nebenkosten (सभी सहायक खर्चे) शामिल करने होंगे
...
सकल किराया = 12 x 400€
- सभी Nebenkosten = 12 x 150€

सबसे पहले, मैं सकल नहीं, बल्कि शुद्ध किराए से शुरुआत कर रहा हूं। और दूसरी बात, मेरे विचार में यह सही नहीं है कि मेरी किराया आय से भी Nebenkosten को घटाया जाए, क्योंकि वे 100% किराएदार द्वारा अदा किए जाते हैं। क्या मैं कुछ गलत समझ रहा हूं?

मैं छुट्टी पर था, इसलिए मेरी जवाब कुछ देर से आया।

लगभग 40% कर दर आती है, अगर मेरी सोच में कोई गलती न हो। मैंने अपनी 2015 की कर घोषणा में, जो मैं पहले ही कर चुका हूँ, काल्पनिक मकान के लिए डेटा डाला, जैसे कि वह मेरा पहले से ही हो। तब लगभग 40% का योगदान मिला, लेकिन उदाहरण के लिए ब्याज पर भी कुछ धन वापसी हुई।

40% की सीमांत कर दर लगभग 90-100 हजार यूरो कर योग्य आय पर स्प्लिटिंग टैरिफ में होती है।

मैंने जानबूझकर डिप्रिसिएशन को छोड़ दिया क्योंकि यह केवल 50 साल तक पुराने भवनों पर लागू होता है, जैसा कि मैंने पढ़ा है।

डिप्रिसिएशन हमेशा खरीद के समय से गिना जाता है। तो आपकी भी 50 साल की अवधि होती है जिसमें आप अपने मकान को 2% प्रति वर्ष के हिसाब से डीप्रेसिएट कर सकते हैं, चाहे निर्माण कब हुआ हो। 1925 से पहले के निर्माण के लिए उपयोग अवधि 40 साल होती है, इसलिए 2.5% डिप्रिसिएशन दर। इसको नजरअंदाज करना गलत परिणाम देगा। हालांकि, यह डिप्रिसिएशन केवल मकान पर लागू होता है, जमीन के हिस्से पर नहीं।

सबसे पहले मैं सकल किराया से नहीं, बल्कि शुद्ध किराया से आगे बढ़ा। और दूसरी बात, मेरी नजर में मेरी किराया आय में से संबंधित सहायक खर्चों को घटाना कोई मतलब नहीं बनता क्योंकि वे तो 100% किराएदार देते हैं। या मैं कुछ गलत समझ रहा हूँ?

आयकर की दृष्टि से हमेशा गरम किराया (Warmmiete) और इसके बदले सभी खर्चों को शामिल करना आवश्यक होता है।
अगर किराएदार हमेशा देता है, तो आप शायद उसी नतीजे पर पहुंचेंगे जैसे आप ठंडा किराया (Kaltmiete) और केवल गैर-प्रेषित खर्चों को ध्यान में रखते हैं, लेकिन अगर किरायेदारी में भुगतान में कमी आती है तो आप संभवतः गलत (बहुत अधिक) आयकर गणना कर सकते हैं। इसके अलावा भुगतान का समय भी महत्वपूर्ण है। बाद में भुगतान या यथार्थ भुगतान (जैसे प्रदाताओं को या किराएदार से) होने पर वर्षों के बीच स्थानांतरण हो सकते हैं।
चूंकि आयकर घोषणा करते वक्त आपको ऐसा ही गणना करना होगा, इसलिए आपको यहाँ भी ऐसा करना चाहिए।

आपको फिर से अपने आंकड़ों के साथ सभी गणना करनी चाहिए। मैं आपकी कुछ संख्याओं को पूरी तरह नहीं समझ पाया।

हे भगवान, अब थ्रेड पहले ही 2 साल से ज्यादा पुराना हो गया है। मैंने पिछले साल वास्तव में कदम उठाया और 6 स्वामित्व अपार्टमेंट खरीदे। सभी छोटे अपार्टमेंट हैं जो डोर्टमंड क्षेत्र में हैं, जिनकी कीमत 23000 € से 40000 € के बीच है। सभी 80% से 100% तक वित्तपोषित हैं, 20 साल की पूरी चुकौती योजना के साथ। क्योंकि रिटर्न ठीक है, किश्त कर योग्य किराए की आमदनी के बराबर है और मुझे (सैद्धांतिक रूप से) कोई अतिरिक्त पैसा डालने की जरूरत नहीं है।

वास्तव में यह एक महत्वपूर्ण वित्तीय जोखिम है, खासकर क्योंकि मैं एक सामान्य आय वाला व्यक्ति हूं। हालांकि यह जोखिम वर्षों के साथ कम हो जाता है और मैं खुद से कहता हूं कि अगर कोई 8 - 10 साल "सहन" कर ले और सारी संपत्तियां आधे से ज्यादा चुका दी जाएं, तो असल में वह "पर्बत पार कर चुका होता है"। मैं अब संपत्तियों का 1- 1.5 साल से मालिक हूं और अधिकांशतः अच्छे अनुभव हुए हैं। दो बार मुझे सामान्य रखरखाव के लिए पैसे खर्च करने पड़े। एक अपार्टमेंट (वह एकमात्र जो एक अपेक्षाकृत खराब इलाके में है) बुरा समय आकर्षित करता लगता है। कुछ महीनों में मुझे दो गैर-भुगतान करने वाले किराएदार मिले, जिन्हें मैं जल्दी और बिना नुकसान पहुंचाए निकालने में सफल रहा। उसी अपार्टमेंट में नियमित तौर पर कुछ टूट-फूट हो जाती है (फ्रिज, रोल्लाडनबैंड टूटना, शॉवर से पानी रिसना आदि)।

लेकिन कुल मिलाकर मैं कह सकता हूं कि सब कुछ वैसा ही चलता है जैसा मैंने सोचा था, हालांकि मेरी संपत्ति खरीद की गंभीरता मुझे बाद में ही सही से समझ आई। अब मैं उम्मीद करता हूं और प्रयास करता हूं कि ऐसा ही चलता रहे, क्योंकि मुझे पता है कि यह बिल्कुल उल्टा भी हो सकता है। अगर आप भी इसी तरह कुछ करने वाले हैं, तो आप मुझसे कुछ भी पूछ सकते हैं।

मेरे पास एक सवाल है: मुझे एक ऐसा फ्लैट कैसे समझना चाहिए जिसकी वर्तमान में (औसतन) कीमत 35000,- € है? इतने पैसे में तो बाढ़ प्रभावित क्षेत्र में एक झोपड़ी तक नहीं मिलती...

मेरे पास एक सवाल है: मुझे एक ऐसा अपार्टमेंट कैसे कल्पना करनी चाहिए जिसकी वर्तमान (औसतन) कीमत 35000,- € हो? इतनी रकम में तो बाढ़ प्रभावित क्षेत्र में एक कारावन भी नहीं मिलता...

यह रुहर क्षेत्र में बिल्कुल भी समस्या नहीं है। ये तब सरल क्षेत्रों में औसत अपार्टमेंट होते हैं। मैंने अभी खुद T€ 22 (3.5 कमरे, 60 वर्ग मीटर, 5€/sqm किराया, लगभग 10 वर्षों से किरायेदार उस अपार्टमेंट में) की एक अपार्टमेंट खरीदी है। 10 वर्षों में किराए से चुका दी गई।

दमदार। यहाँ यह पाँच गुना महंगा है। और वह भी [NICHT] महानगर के पास...