Préstamo de construcción con contrato de ahorro para la construcción

¿Estuvisteis en un banco o con intermediarios?
Algunos bancos solo conceden préstamos hasta un determinado valor de tasación y en caso contrario entran en juego los [Bausparer]. Otros bancos lo manejan de forma diferente.
Si aún no lo habéis hecho, id sin falta a un intermediario.

Entonces el banco quiere una garantía.

Supongo que es vuestro banco habitual?

Vayan gratuitamente a „Dr. Klein“ o a otro asesor independiente. Normalmente ellos ven más opciones en su base de datos actual. También se encargan de todo.

Este es un Sparkasse. Estuve con el intermediario hace algunas semanas, respecto a otra casa. Allí también se puede obtener un préstamo, sin embargo, la suma faltante para los gastos adicionales se cubre con un crédito privado con intereses de más del 6%.

Esto es una caja de ahorros. También estuve hace unas semanas con el intermediario, respecto a otra casa. Allí también se puede obtener un préstamo, sin embargo, la suma faltante para los costos adicionales se cubre con un crédito privado con intereses superiores al 6%.

La tasa de interés al final no importa, si la oferta total es más barata.
La tasa de interés de los ahorradores de construcción parece siempre muy buena, pero como en la fase de acumulación no se realiza amortización, se paga la tasa de interés siempre sobre el préstamo total.
Esto hace que, con la misma tasa de interés, el ahorrador de construcción siempre sea significativamente más caro. Por eso siempre hay que comparar ambas variantes durante todo el plazo.
Además, las ventajas del ahorrador de construcción solo se hacen evidentes a lo largo del tiempo. Pero si, por ejemplo, se quiere hacer un pago extraordinario, se reduce el plazo y la ventaja del ahorrador de construcción se reduce también.

Vale. Esta es una situación realmente complicada. Estoy de acuerdo con en que seguramente es el experto.

Primero voy a ver qué significa esto:
- La amortización del contrato de ahorro-vivienda sería desde septiembre de 2036 hasta 2050, lo que significa que debe estar listo para la asignación en 2036.
- Para esto, actualmente están previstas aportaciones (menos la comisión inicial) de 50.335 € así como intereses insignificantes (297 €).
- Según lo que encontré en internet, realmente estaría listo para la asignación en ese momento (solo se requieren el 35% de la suma de ahorro). ¡Una de las trampas típicas en los contratos de ahorro-vivienda afortunadamente no aplica aquí!
- Gran peligro desde mi punto de vista: el contrato de ahorro-vivienda se subestima a sí mismo. La cuota mensual real de ahorro no es 215 €, sino 425 €. Por favor, téngase muy en cuenta esto: si no se puede aportar 425 € cada mes, no estará listo para la asignación. (En la lista se esconden pagos especiales anuales de 2.500 €. La cuota de amortización a partir de 2036 sería entonces de 750 €).
- Además veo aquí un préstamo de amortización constante (annuitätendarlehen) de 230.000 €, con un pago mensual de 1.100 €.
- Además hay un préstamo de amortización constante aplazado de 100.000 €, aplazado, con intereses de 434 € al mes.

Supongo que la estructura debería ser así, y por eso esto se complica. Por favor corríjanme si está previsto algo diferente.
- La casa debe financiarse con dos créditos. Uno préstamo de amortización constante regular, que se va pagando.
- Un préstamo de amortización constante aplazado (donde solo se pagan intereses). Este se saldará a partir de 2036 y será reemplazado por el contrato de ahorro-vivienda.
Si estoy en lo correcto, su cuota actual se compondría de:
- Amortización préstamo 1: 1.100 €
- Intereses préstamo 2: 434 €
- Cuota contrato de ahorro-vivienda: 425 €

Total: 1.959 €/mes.

Luego, en octubre de 2036, los intereses del préstamo 2 y la cuota del contrato de ahorro-vivienda desaparecerían y en su lugar se pagaría el contrato de ahorro-vivienda con 750 €.

¿Es así?

Si es así, deberían preguntarse si pueden afrontar el importe de estos tres pagos.
Por favor, tengan cuidado con la trampa de que a veces los asesores calculan las cuotas del contrato de ahorro-vivienda a la baja y entonces no se consigue la asignación.

Los contratos de ahorro-vivienda tienen en general una gran desventaja:
Durante mucho tiempo no se amortiza nada. El dinero que fluye hasta 2036 al contrato de ahorro-vivienda podría haberse usado en ese tiempo para reducir el capital del préstamo de amortización constante y así disminuir la carga por intereses.

Ejemplo de cálculo con un interés del 4,5 % (en la oferta para los 100.000 € es solo 3,75 %, hasta donde veo):
Al principio el pago de intereses mensuales para el préstamo de 100.000 € es de aproximadamente 434 €. Sumamos los 425 € del contrato de ahorro-vivienda y redondeamos a 850 € (pero soy demasiado perezoso para calcular exactamente). Atención: en el ejemplo los intereses están calculados más altos.
Hasta septiembre de 2036 se pagarían mensualmente solo unos 75 € de intereses y se habría amortizado ya alrededor de 80.000 € del capital (en comparación: en el contrato de ahorro-vivienda en ese momento solo algo más de 50.000 €). La suma total estaría pagada tras 13 años en el préstamo de amortización constante, si el nivel de interés se mantuviera igual.
En el caso del contrato de ahorro-vivienda (sin embargo: amortización menor a partir de 2036; solo 750 € en lugar de 850 €; hasta 2036 la amortización sería idéntica) sería tras 24,5 años.

Esto es para orientación.

Creo – pero por favor acudan a un financiador – que el préstamo de amortización constante sería más barato aquí, incluso si la tasa de interés sube un poco (el préstamo de 230.000 € ya tiene 4,29 %, por eso arriba calculé de forma algo pesimista).

La gran pregunta de todos modos será: ¿podrán manejar la cuota?

PD: En Alemania hay algunos términos realmente extraños, especialmente cuando se trata de finanzas. Si no entienden algo de lo que he escrito, por favor pregunten.

¿Puedes explicar el plan de la Sparkasse?

Veo un préstamo de 230.000 € con un 4,29 %, que genera pagos por un total de 426.568,50 € (anualmente 13.200 €).
Veo el préstamo de L-Bank de 100.000 € con un 3,75 %, que genera pagos por un total de 181.210 € (anualmente 5.214 €).
Además, el contrato de ahorro para vivienda por 150.000 €, que acumula 55.135 € hasta 2035 (anualmente 5.080 €), lo que da como resultado un préstamo de ahorro para vivienda de 97.300 €.
Además, la devolución del préstamo de ahorro para vivienda de 97.300 € a partir de 2035 con pagos por 121.008,83 € (anualmente 9.000 €).

¿Qué préstamo genera el ahorro para vivienda de 150.000 € en 2035?
¿Cuál es vuestra carga mensual hasta 2035 y a partir de 2036?