出售新建筑并购买现有物业——陷阱？

如果你们当前的银行同意进行抵押置换，你们也可以将贷款一起转移。
这样你们就可以继续享受低利率。

如果你们目前的银行同意进行抵押物置换，那么你们也可以把贷款一起转移。

这样你们就能保持较低的利率。

老实说，我无法想象在这种“低”工资的情况下，有哪家银行会同意这种换旧不换新的懒散置换。
如果生活开销得以维持，理论上你们是无法偿还（新的）贷款的。

550,000 房屋出售价
-225,000 未偿贷款
- 25,000 提前还款罚金（金额待定）
+170,000 可能的新贷款

……此外，你们大概还需要考虑a) 投机税 和 b) 一定要计入二手房的购房附加费用，这些费用连同土地交易税会大幅减少预算。

我的建议是：先卖房再租房。去银行咨询会更有保障！

保留房子并出租，同时租赁另一处现有物业是一个选项吗？这在税务上也有吸引力。

1. 提前还款赔偿金的计算不依据银行当前重新贷款的可能性。它以联邦银行发布的再投资利率为基础。即使如此，根据剩余期限，1%的利率下赔偿金也会非常低。
2. 如果房屋一直自用，出售时永远不会产生投机税。无论是6个月、三年还是更长时间。
3. 如果还有47万欧元用于购买新房，购房附加费用将在10%到12%之间。因此，实际购买价格可能只有42万欧元左右。因为是老房子，可能还需要花费很多钱重新粉刷墙壁、更换厨房和一些小修小补。因此，这将明显比现在的房子有所下降。如果这是预期的，那就没问题。
4. 出租和重新租赁在税务上绝对不会有吸引力。1%的利率和较低的贷款意味着几乎没有大的税前扣除费用。租金收入将面临不小的税负。（例如，月租1200欧元=年收入1.44万欧元。扣除2250欧元的利息+每年3万欧元的房屋折旧和其他若干扣除后，剩余盈利大约是7000欧元（？）。对这部分利润征收25-30%的税收，收益其实不高 —— 尤其是如果新房每年也需要支付1.44万欧元的租金的话）。
5. 只要新房的价值与银行的融资和风险承受能力相匹配，几乎每家银行都会允许你带着贷款一起买房。可以直接问银行。

3. 如果超过47万欧元购买新房，购房附加费用将介于10%到12%之间。所以最终购房价大约剩42万欧元左右。因为是老房子，可能还需要花费几十万欧元在墙面重新刷漆、新厨房和一些小修小补上。因此，这将明显低于你当前房产的水平。如果你愿意，那也没问题。

这正是我读第一条帖子时的确切想法。

理论上非常简单：上网查看你们新期望区域的现有房产价格，重点关注状况良好的房产，而非需要翻修、手工活多或没有隔热的80年代房子。你的预算承受不了不可预见的维修额外费用或更高的取暖费用。

我不知道你们的动机，但也许先租房，再等第二个孩子和第二份收入到来？

补充：如果还能把租赁房产变现，会好很多。

不，我们没有收到具体的报价。大约45万欧元包括购房附加费用和小规模装修预算，有一些房产可能符合要求。我们意识到，我们需要对新建筑进行明显的改造。


抵押物交换的主题将进入与银行的讨论议程，非常感谢！


首先租赁的选项也在讨论中。但只有在无法购买或在x时间段内找不到合适的房产时才会考虑。


新房的出租不具有盈利性，或者说无法获得所需的租金，因为这是农村地区。


非常感谢您的解释。我们清楚明白这将是一次明显的降级。


也感谢你。我们知道我们所处的情况可能不容易理解，但我不想进一步讨论背后的动机。现有的产权公寓不会被出售，因为不想再投入更多资金。还有其他储备资金可以用来实施这个项目。但我们有意不考虑这些，以便评估在现有条件下是否以及如何可能实现。