नया भवन बेचें और मौजूदा संपत्ति खरीदें - जोखिम?

यदि आपकी वर्तमान बैंक गारंटी अदला-बदली के लिए सहमत हो जाती है, तो आप ऋण को भी स्थानांतरित कर सकते हैं।
फिर आप कम ब्याज दर बनाए रख सकेंगे।

यदि आपकी वर्तमान बैंक किसी बांड स्वैप के लिए सहमत हो जाती है, तो आप ऋण को भी स्थानांतरित कर सकते हैं।
फिर आप कम ब्याज दर बनाए रख पाएंगे।

सच कहूं तो, इस "कम" वेतन के साथ मैं कल्पना भी नहीं कर सकता कि कोई बैंक इस आलसी स्वैप को नए के लिए पुराने से स्वीकृति देगी।
गणनात्मक रूप से आप कोई (नया) ऋण चुका नहीं सकते यदि जीवनयापन की लागतें पूरी की जाएंगी।

550,000 घर की बिक्री
-225,000 खुला ऋण
- 25,000 पूर्व भुगतान शुल्क (राशि अभी तय करनी है)
+170,000 संभावित नया ऋण

… इसके अलावा आपको संभवतः a) पूंजीगत लाभकर और b) निश्चित रूप से इस्तेमाल की गई संपत्ति पर खरीद संबंधित खर्च जोड़ने होंगे, जो संपत्ति अधिग्रहण कर के साथ बजट को काफी कम कर देंगे।

मैं सुझाव देता हूं: बेचें और पहले किराए पर रहें। बैंक जाना सुरक्षित रहेगा!

क्या यह एक विकल्प होगा कि घर को बनाए रखें और किराए पर दें और एक अन्य मौजूदा संपत्ति किराए पर लें? यह कर संबंधी दृष्टि से भी रुचिकर है।

1. पूर्वकालीन मुआवजा इस बात के आधार पर नहीं मापा जाता कि बैंक अब पैसे को कैसे पुनः उधार दे सकता है। इसके लिए पुनर्निवेश ब्याज दर (जिसे ब Bundesbank द्वारा प्रकाशित किया गया है) को आधार बनाया जाता है। यह 1% ब्याज दर (बाकी अवधि के अनुसार) के लिए बहुत कम होगा।
2. यदि बिक्री के समय संपत्ति हमेशा स्वयं उपयोग में रही हो, तो कभी भी सट्टा कर नहीं लगेगा। न तो 6 महीनों के बाद, न तीन सालों के बाद, और न ही कोई अन्य अवधि के बाद।
3. यदि नई संपत्ति के लिए 470 हज़ार यूरो बचते हैं, तो लगभग 10 से 12% खरीदारी अतिरिक्त लागत लगेगी। इसलिए बचे हुए लगभग 420 हज़ार यूरो खरीद मूल्य के रूप में रहेंगे। चूंकि यह एक पुराना मकान है, इसलिए शायद दीवारों की नई रंगाई, नई रसोई और कुछ छोटे-मोटे सुधारों के लिए कई हज़ार यूरो और खर्च होंगे। इसलिए यह वर्तमान संपत्ति की तुलना में स्पष्ट गिरावट होगी। यदि यह इच्छित है, तो यह ठीक है।
4. किराये पर देना और नई जगह किराये पर लेना कर रूप में बिल्कुल भी लाभकारी नहीं होगा। 1% ब्याज दर और कम ऋण के कारण बड़े प्रचार खर्च नहीं बचेंगे। किराये से निश्चित रूप से कर का एक बड़ा हिस्सा देना होगा। (उदाहरण के लिए, मासिक किराया 1,200 यूरो = 14.4 हज़ार यूरो वार्षिक। 2,250 यूरो ब्याज + घर पर अमर्टाइजेशन (शायद 3 हज़ार यूरो प्रति वर्ष?) और कुछ अन्य प्रचार खर्चों के बाद लगभग 7 हज़ार यूरो लाभ शेष होगा। उस पर 25-30% कर देना इतना लाभकारी नहीं होगा - खासकर जब नए घर के लिए भी लगभग 14.4 हज़ार यूरो वार्षिक किराया देना पड़ सकता है)।
5. लगभग हर बैंक आपको ऋण लेने देती है, यदि नए घर का मूल्य बैंक की वित्तपोषण और जोखिम स्थिति के अनुसार उपयुक्त हो। बस बैंक से पूछें।

3. यदि नई संपत्ति के लिए T€ 470 उपलब्ध हैं, तो 10 से 12% खरीद के अतिरिक्त खर्च आएंगे। इसलिए संदेह होने पर T€ 420 खरीद मूल्य बचता है। क्योंकि यह एक पुरानी इमारत है, इसलिए शायद दीवारों पर नई pintura, नई रसोई और कुछ छोटी-मोटी चीज़ों के लिए भी कई T€ खर्च होंगे। इसलिए यह वर्तमान संपत्ति की तुलना में स्पष्ट रूप से एक डाउनग्रेड होगा। यदि यह इच्छित हो, तो यह ठीक है।

यह बिल्कुल मेरे विचार हैं जब मैंने पहले पोस्ट को पढ़ा।

सैद्धांतिक रूप से यह बहुत सरल है: इंटरनेट पर देखें कि आपकी नई इच्छित क्षेत्र में मौजूद संपत्तियां कितनी कीमत की हैं। अच्छे स्थिति में संपत्तियों को देखें, न कि नवीनीकरण की जरूरत वाले मामलों, कारीगरों के सपनों या बिना इंसुलेशन वाले 80 के दशक के घरों को। आपका बजट अप्रत्याशित नवीनीकरण के अतिरिक्त खर्चों या उच्चतर हीटिंग खर्चों को सहन नहीं कर सकता।

मैं आपके कारणों को जानता नहीं हूँ, लेकिन शायद पहले फिर से किराए पर जाना बेहतर होगा, इंतजार करें जब दूसरा बच्चा और दूसरी सैलरी उपलब्ध हो?

संशोधन: किराए की संपत्ति को अतिरिक्त रूप से नकद में बदलने के बारे में क्या ख्याल है? तब कुछ और संभव हो सकता है।

नहीं, हमारे पास कोई स्पष्ट प्रस्ताव नहीं है। लगभग 450,000 समेत खरीद-संबंधित खर्च और मरम्मत के लिए छोटा बजट, ऐसी संपत्तियाँ हैं जो विचार के योग्य हो सकती हैं। हमें पता है कि हमें नए निर्माण के लिए स्पष्ट सुधार करना होगा।


बंधक अदला-बदली का विषय बैंक के साथ वार्ता सूची में जाएगा, धन्यवाद!


शुरुआत में किराए पर लेने का विकल्प भी विचाराधीन है। लेकिन यह केवल तभी लागू होगा जब खरीद संभव न हो या किसी उपयुक्त संपत्ति को x अवधि के भीतर नहीं पाया जा सके।


नए निर्माण को किराए पर देना लाभकारी नहीं है, या आवश्यक किराया प्राप्त नहीं होगा क्योंकि यह ग्रामीण क्षेत्र है।


व्याख्याओं के लिए धन्यवाद। हमें पता है कि एक स्पष्ट डाउनग्रेड होगा।


तुम्हारा भी धन्यवाद। हमें पता है कि हम ऐसी स्थिति में हैं जो शायद समझ में न आए, लेकिन मैं कारणों पर अधिक चर्चा नहीं करना चाहता। मौजूदा फ्लैट को बेचा नहीं जाना है क्योंकि और पूंजी "नहीं जोड़ी" जानी चाहिए। और भी बचत हैं जिनसे परियोजना को पूरा किया जा सकता है। लेकिन हम इसे जानबूझकर बाहर रखना चाहते हैं ताकि यह आंका जा सके कि क्या और कैसे यह दिए गए परिस्थितियों के तहत संभव होगा।