Vendre un bâtiment neuf et acheter un bien existant - pièges ?

Si votre banque actuelle accepte un échange de gage, vous pourriez également transférer le crédit.

Vous pourriez alors conserver le taux d’intérêt bas.

Si votre banque actuelle accepte un échange de garantie, vous pourriez également transférer le crédit.

Vous pourriez ainsi conserver le faible taux d’intérêt.

Honnêtement, je ne peux pas imaginer qu’une banque accepte cet échange paresseux du neuf contre l’ancien avec ce « faible » salaire.
Mathématiquement, vous ne pouvez pas rembourser un (nouveau) crédit si vous respectez les frais de subsistance.

550 000 vente maison
-225 000 crédit en cours
- 25 000 pénalité de remboursement anticipé (montant à préciser)
+170 000 nouveau crédit possible

… de plus, vous devez probablement a) prendre en compte la taxe sur les plus-values et b) en tout cas les frais annexes d’achat pour le bien d’occasion, qui, avec la taxe foncière, réduisent considérablement le budget.

Je donne le conseil : vendre et d’abord louer. Un passage à la banque apporte de la sécurité !

Serait-ce une option de conserver la maison et de la louer, et de louer une autre propriété existante ? C'est aussi intéressant fiscalement.

1. L’indemnité pour remboursement anticipé ne se calcule PAS en fonction de la possibilité pour la banque de réemprunter l’argent maintenant. Un taux de réinvestissement (publié par la Bundesbank) est pris comme base. Elle devrait toutefois être très faible, autour de 1 % d’intérêts (selon la durée restante). 2. L’impôt sur les plus-values ne s’applique jamais en cas de vente si le bien a toujours été utilisé à titre personnel. Pas non plus après 6 mois, trois ans ou quelle que soit la durée. 3. S’il reste 470 k€ pour un nouveau bien immobilier, entre 10 et 12 % de frais annexes à l’achat seront à prévoir. Il reste donc en cas de doute environ 420 k€ pour le prix d'achat. De ce montant, - étant donné qu’il s’agit d’un bâtiment ancien - probablement plusieurs dizaines de milliers d’euros seront nécessaires pour une nouvelle couche de peinture sur les murs, une nouvelle cuisine et quelques petites choses. Ce sera donc une nette dégradation par rapport au bien actuel. Si cela est voulu, alors c’est acceptable. 4. Louer et louer à nouveau ne sera absolument pas intéressant fiscalement. Avec 1 % d’intérêts et un crédit faible, les frais déductibles sont minimes. Il faudra définitivement payer une part importante d’impôts sur les loyers. (Par exemple, loyer de 1 200 € mensuels = 14,4 k€ par an. Avec 2 250 € d’intérêts + amortissements sur la maison (3 k€ par an ?) et quelques autres frais déductibles, il reste un excédent d’environ 7 k€. Sur cela, 25-30 % d’impôts ne sont pas vraiment lucratifs - surtout si pour la nouvelle maison il faudra aussi peut-être payer 14,4 k€ de loyer par an). 5. Presque toutes les banques te laissent emporter le crédit si la valeur de la nouvelle maison correspond au financement et à la position de risque de la banque. Il suffit de demander à la banque.

3. S’il reste 470 k€ pour un nouveau bien immobilier, il faudra compter entre 10 et 12 % de frais annexes d’achat. Il restera donc en cas de doute environ 420 k€ pour le prix d’achat. Comme c’est une vieille construction, il faudra probablement aussi encore dépenser plusieurs milliers d’euros pour une nouvelle peinture sur les murs, la nouvelle cuisine et quelques petites choses. Ce sera donc une nette dégradation par rapport au bien immobilier actuel. Si c’est voulu, alors c’est OK.

C’est exactement ce que je pense en lisant le premier post.

Théoriquement, c’est très simple : regardez sur Internet ce que coûtent les biens immobiliers existants dans votre nouvelle région de prédilection. Regardez plutôt des biens en bon état, pas des cas à rénover, des rêves de bricoleurs ou des maisons des années 80 non isolées. Votre budget ne peut pas supporter des coûts imprévus de rénovation ni des coûts de chauffage plus élevés.

Je ne connais pas vos motivations, mais peut-être d’abord reprendre la location, attendre que le deuxième enfant soit là ainsi que le deuxième salaire ?

Post-scriptum : que diriez-vous de monétiser également le bien en location ? Cela pourrait permettre d’envisager beaucoup plus.

Non, nous ne disposons pas d'une offre concrète. Pour environ 450 000 € TTC des frais annexes à l'achat et un petit budget pour des rénovations, il existe des biens immobiliers qui pourraient convenir. Nous sommes conscients qu'il faudra faire des compromis importants par rapport à une construction neuve.


Le sujet de l'échange de garantie figure sur la liste des discussions avec la banque, merci beaucoup !


L'option de louer dans un premier temps est également en discussion. Cela ne serait envisagé que si l'achat n'est pas possible ou si aucun bien adéquat ne peut être trouvé dans la période x.


La location du neuf n'est pas rentable, c’est-à-dire que le loyer nécessaire ne pourra pas être obtenu, car il s'agit d'une zone rurale.


Merci beaucoup pour les explications. Nous sommes conscients qu'il y aurait une nette dégradation.


Merci à toi aussi. Nous savons que nous sommes dans une situation qui peut ne pas être compréhensible, mais je ne souhaite pas approfondir les raisons. Le bien en copropriété existant ne doit pas être vendu, car aucun capital supplémentaire ne doit être apporté. Il existe encore d'autres réserves avec lesquelles le projet pourrait être réalisé. Cependant, nous souhaitons délibérément les exclure afin d'obtenir une évaluation pour savoir si et comment cela pourrait être possible dans les circonstances données.