¿Vender un edificio nuevo y comprar una propiedad existente - trampas?

Si vuestro banco actual acepta un intercambio de hipoteca, podríais trasladar también el crédito. Entonces podríais mantener el interés bajo.

Si vuestro banco actual está de acuerdo con un intercambio de hipoteca, podrían trasladar el crédito también.

Entonces podrían mantener el interés bajo.

Sinceramente, no me imagino que algún banco acepte ese intercambio perezoso de nuevo por viejo con ese “bajo” salario.
A nivel numérico no pueden cubrir un crédito (nuevo) si se respetan los costos de vida.

550.000 venta casa
-225.000 crédito pendiente
- 25.000 penalización por pago anticipado (monto aún por determinar)
+170.000 posible nuevo crédito

… además, probablemente deban a) incluir el impuesto sobre la especulación y b) de todas formas los gastos adicionales de compra para la propiedad usada, que junto con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales reducen considerablemente el presupuesto.

Mi consejo: vender y primero alquilar. ¡Una visita al banco da seguridad!

¿Sería una opción conservar la casa y alquilarla y alquilar otra propiedad existente? También es interesante desde el punto de vista fiscal.

1. La indemnización por cancelación anticipada NO se basa en la posibilidad de cómo el banco puede volver a prestar el dinero ahora. Se toma como base una tasa de interés de reinversión (publicada por el Bundesbank). Sin embargo, probablemente será muy baja, alrededor del 1% de interés (dependiendo del tiempo restante).
2. El impuesto sobre la especulación nunca se aplica en una venta si la propiedad siempre ha sido de uso propio. Tampoco después de 6 meses, tres años o el tiempo que sea.
3. Si quedan T€ 470 para una nueva propiedad, se incurrirá en costos adicionales de compra entre el 10 y el 12%. Por lo tanto, quedarían en caso de duda T€ 420 para el precio de compra. De eso, como es una construcción antigua, probablemente se deducirán muchos miles de euros para nueva pintura en las paredes, la nueva cocina y algunos detalles. Por lo tanto, será una disminución significativa con respecto a la propiedad actual. Si es lo que se desea, entonces está bien.
4. Alquilar y volver a alquilar no será absolutamente interesante desde el punto de vista fiscal. Con un interés del 1% y el crédito bajo, no quedarán grandes gastos deducibles. Definitivamente habrá que pagar un buen dinero en impuestos sobre el alquiler. (Por ejemplo, alquiler de 1.200€ mensuales = T€ 14,4 anuales. Con 2.250€ de intereses + depreciación de la casa (T€ 3 anuales?) y algunos otros gastos deducibles, queda un superávit de T€ 7 (?). Sobre eso, un impuesto del 25-30% no es realmente lucrativo, especialmente si para la nueva casa también se debe pagar un alquiler de T€ 14,4 anuales).
5. Casi todos los bancos te permiten llevar el crédito si el valor de la nueva casa es adecuado para la financiación y la posición de riesgo del banco. Simplemente pregunta al banco.

3. Si hay 470 mil € disponibles para una nueva propiedad, se incurrirá en entre un 10 y 12% de costos adicionales de compra. Por lo tanto, quedarán en duda 420 mil € para el precio de compra. De eso, probablemente se descontarán también miles de euros para una nueva pintura en las paredes, la nueva cocina y algunos pequeños arreglos, porque se trata de una vivienda antigua. Así que será un claro downgrade respecto a la propiedad actual. Si se quiere, entonces está bien.

Esto es exactamente lo que pensé al leer la primera publicación. Teóricamente es muy sencillo: Busca en Internet cuánto cuestan las propiedades existentes en la nueva región donde quieres vivir. Fíjate más bien en inmuebles en buen estado, no en casos para rehabilitar, sueños para trabajadores o casas sin aislamiento de los años 80. Tu presupuesto no puede soportar costos imprevistos de rehabilitación o mayores gastos de calefacción. No conozco vuestros motivos, pero ¿quizás sería mejor volver a alquilar por un tiempo, esperar hasta que llegue el segundo hijo y el segundo salario? Postdata: ¿Qué tal si se liquida también la propiedad alquilada? Así se podría hacer algo más.

No, no tenemos una oferta concreta. Por aproximadamente 450.000 incluyendo costos adicionales de compra y un pequeño presupuesto para renovaciones, hay propiedades que podrían ser consideradas. Somos conscientes de que tendremos que hacer reparaciones considerables en comparación con una construcción nueva.


El tema del intercambio de garantía está en la lista de temas para discutir con el banco, ¡muchas gracias!


La opción de alquilar inicialmente también está en discusión. Sin embargo, solo se consideraría si una compra no es posible o si no se encuentra una propiedad adecuada en el plazo x.


El alquiler de la construcción nueva no es rentable, o no se podrá obtener el alquiler necesario, debido a que es una zona rural.


Muchas gracias por las explicaciones. Somos conscientes de que se produciría un claro retroceso.


También muchas gracias a ti. Somos conscientes de que estamos en una situación que, bajo ciertas circunstancias, puede no ser comprensible, pero no quiero entrar en los motivos. El piso existente no debe venderse, ya que no se quiere aportar más capital. Aún existen otras reservas con las que se podría llevar a cabo el proyecto. Sin embargo, queremos dejarlas deliberadamente fuera para obtener una valoración sobre si y cómo sería posible bajo las circunstancias dadas.